專治戶口“老賴” 上海將設“社區公共戶”

　　原標題：重拳專治戶口“老賴” 上海將設“社區公共戶”

　　戶口遷出難，曾經一度是二手房交易中經常容易遭遇的糾紛。一旦發生，公安、法院都很難幫助維權。購房者的可能在債務、就學甚至房價等問題上，因為上家的戶口沒有遷出而受到牽連。

　　好在日前，本市出臺了《上海市常住戶口管理規定》和新版的買賣合同格式文本，其中都明確了對於戶口“老賴”，將被遷至本人在滬産權房或本市社區公共戶。

　　戶口和産權人截然不同

　　市民丁先生日前向記者爆料了他的糟心事。

　　2013年3月他看中了普陀區的一處老公房，隨後他果斷出手買下想作為婚房。當年8月該房屋所有買賣交割完成，丁先生也拿到了産證。但是9月的一天，這處老公房的門突然被撬開，闖進了一對老夫婦並住了下來。

　　吃驚之餘，經過丁先生的一番調查，其中的謎團慢慢解開。在雙方接洽買賣時，房子的産證上的名字是一位女士，而該房屋的戶口本上，卻寫著後來闖入的老夫婦一家5口的名字。“實際上産證上的那位女士，只是和老夫婦的小兒子有生意上的合作關係。”丁先生告訴記者，為何老夫婦闖入來鬧，後來得知可能是因為賣房子違背了老兩口的最初意願。

　　好在一開始，雙方買賣合同上就增添了有關“上家不遷出戶口，就將繳納違約金……”的條款，丁先生通過法律手段維護自己的權益。“我打了兩個官司，一個是作為房屋産權人，告老夫婦非法闖入、侵犯物權；另一個則是根據買賣合同，要求産證上的那位女士賠償違約金。”丁先生説，第一個官司後來進行調解後，老夫婦搬了出去；而後一個官司，他也勝訴並且拿到了一部分違約金。

　　但是最讓他糟心的是，遷出戶口的事情卻一直遙遙無期。無奈之下，原本打算作為婚房的房子，丁先生只能將其出租。

　　戶口不遷存五大風險

　　據記者了解，像丁先生遭遇的戶口不遷出，屬於二手房買賣中經常會碰到的糾紛。如果得不到妥善的解決，通常會遇到以下風險：

　　第一、債務糾紛問題：當前房主出現債務糾紛問題時，銀行、貸款公司等追債人有可能會按照戶

　　口地址投遞法院傳票；第二、新增人口問題：前房主在一定情況下是可以增添新戶口的，一旦發生這種情況，將會繼續增加購房者戶口遷移的難度；第三、價值問題：現在老百姓對戶籍的問題越來越重視，關注度也越來越高，如果存在的問題一直無法解決，那麼在需要轉賣的時候，極有可能影響到成交價。

　　第四、拆遷問題：目前拆遷補償的情況雖然是以戶口本為主，但是在現實情況中還是會考慮到實際居住人口，因此複雜的戶口本很有可能會增加額外不必要的麻煩。

　　最後、學籍問題：很多人為了孩子能上好學校而花重金買學區房，如果前戶主不遷出戶口，不排除上學名額被其佔用的可能性。

　　公安房管聯手出臺政策

　　近日，上海出臺了兩條政策，從根本上破解了戶口不遷出的問題。

　　3月8日，上海市公安局正式發佈了關於印發《上海市常住戶口管理規定》的通知，在第三十二條中寫明：房屋所有權或者公有居住房屋承租權因交易已發生轉移，現權利人或者承租人申請將房屋內原有戶口遷出的，房屋所在地公安派出所應當通知原有戶口人員遷出，對拒不遷出或者無法通知的，可以直接將其戶口遷至社區公共戶。該規定從2018年5月1日起施行。

　　而在此之前的2月28日，上海市房管局和上海市工商局聯合發佈《關於修改本市房地産買賣合同示範文本條款的通知》（滬房市場〔2018〕21號），明確從2018年3月1日起，上海市房地産買賣合同示範文本第十一條將對房東逾期遷出戶口的違約責任進行明確約定。

　　條文原文表述：“第十一條甲方承諾自上述房地産權利轉移之日起的____日內，向房屋所在地公安派出所辦理戶口遷出手續。甲方未能及時遷出戶口的，承擔以下責任：（一）每逾期一日，甲方應向乙方支付已收款____‰的違約金，計算至戶口實際遷出之日止，合同繼續履行。（二）甲方逾期超過30日未遷出戶口的，甲方同意由公安部門（戶籍管理部門）將該戶口遷至本人在滬産權房或本市社區公共戶。”而在以往的上海市房地産買賣合同示範文本十四條主文中，並沒有戶口遷移的條款。

　　從難管到有抓手可管

　　原先遇到那種“賴”戶房東就是不遷怎麼辦呢？北京盈科(上海)律師事務所趙星海律師告訴記者：“幾乎沒有辦法！”

　　如果向法院起訴要求房東將戶口遷出，法院一般不會受理。《上海高院民事法律適用問答》中明確指出：法院可以告知該當事人，違約損害賠償可以作為民事案件受理，但戶口遷移問題屬於行政管理，不屬於民事案件的受理範圍，法院也無權做出此類民事判決，故該請求判決繼續履行的主張屬於依照法律規定法院不能強制當事人繼續履行的事項。當事人堅持遷移戶口主張的，裁定不予受理或者駁回起訴。如果向公安局派出所反映情況，一般來説，戶口遷移純屬自願，公安局很難管。

　　在新政策出臺之前，那些對戶口稍有些在意的人通常有兩個辦法“自我保護”。上海中原地産分析師盧文曦告訴記者：“其一就是仲介在簽訂居間的合同的時候，就讓上家壓一部分押金，一般是3萬-5萬元。另外一種就是在網簽合同補充條款中對戶口遷移問題進行約定：要是房東不按期遷戶口，就要付違約金；或者預留一部分房款，在房東戶口遷出後再支付。”但是所有這些都屬於經濟手段，並不能直接迫使上家把戶口遷走,上海兩大新政出臺後，再也不用怕房東“耍賴”了。

　　蘇浙已實行類似政策

　　環顧國內其他城市，其實早有類似的法律政策出臺。

　　《江蘇省常住戶口登記管理規定》第九十六條：因合法穩定住所所有權轉移，該住所內原登記戶口未遷出，現所有權人書面申請將該住所內原登記人員戶口遷出的，公安機關應當受理並調查核實。情況屬實的，應當告知該住所內原登記人員按規定遷出戶口。經公安機關告知後，原戶口登記人員未遷出戶口的，公安機關可以憑有關材料將其戶口遷至社區家庭戶。《浙江省常住戶口登記管理規定（試行）》第三十五條：有下列情形之一的公民，應當將戶口遷往本人的合法固定住所處；本人無合法固定住所的，可以遷往同意被投靠、有家庭戶口的親友處；本人無合法固定住所且無處投靠的，應當遷往所在社區、村（居）委會或者鄉（鎮、街道）的社區集體戶：……因房屋産權轉移、離婚等原因，失去現戶口登記住址所在地房屋所有權或者使用權的……申報義務人不按本條規定遷移戶口的，經縣級公安機關核準，公安派出所可以憑調查取得的材料，將有關公民的戶口遷往本人的合法固定住所處或者本人所屬社區、村（居）委會或者鄉（鎮、街道）的社區集體戶。

　　不過也有業內人士提出，在上海新政5月1日施行後，對於那些“賣一買一”的案例如何掌握。盧文曦説：“原先的房子已經賣掉了，但新房子還沒有到手，這樣的情況下戶籍也需要到社區公共戶裏過渡嗎？”