警惕房企高負債率風險

　　高杠桿是高利潤、高回報的重要實現途徑，對房企具有很大誘惑力。不過，房企負債具有數量大、期限長，受宏觀經濟和政策影響大、風險高等特點，這決定了絕大多數房企貌似實力強大，但實際上卻很脆弱。因此，房企高負債及其可能導致的風險亟待引起監管層重視，尤其是要警惕房企高負債率對實體經濟的擠出效應

　　近日，有研究機構發佈報告指出，2017年主要上市房企（A股、H股和其他）負債規模與增速繼續加大。數據顯示，2017年末，60家重點房企有息負債佔比達84.1%，增加3.1個百分點。2017年，總有息負債超過千億元的房企有14家，較2016年增加6家，90%的房企總有息負債在上漲，且超過一半的企業負債增速有所增加。

　　與一般企業負債相比，房企負債具有數量大、期限長，受宏觀經濟和政策影響大、風險高等特點，這決定了絕大多數房企貌似實力強大，但實際上卻很脆弱。因此，房企高負債及其可能導致的風險亟待引起監管層重視，尤其是要警惕房企高負債率對實體經濟的擠出效應。

　　目前，房地産行業整體負債率達79.42%，房企杠桿率處於歷史高位。在高負債的同時，房地産行業近年來普遍保持著營收與利潤的雙增長，資産回報率保持著較高的比率。有關數據顯示，130家房地産企業今年一季報實現營收和凈利潤分別為2998.84億元和334.57億元，同比分別增長18.87%和39.93%。為什麼房地産企業凈資産回報率不斷增長，但資産負債率卻居高不下呢？這反映出房地産企業在以高負債率為代價提高資産回報率。

　　一般來説，造成企業高負債率的原因主要在於其經營模式，房地産行業是負債經營的典型，從土地、建設、銷售等幾乎每一個環節都是借用金融機構如銀行、信託以及購房者的資金來完成的。

　　房地産企業大多采用預售制度。一方面，這意味著開發商可以預先得到購房者的定金，這部分定金往往被用於房屋後續的開發建設中，也就是説，房企實際上是在用購房者的資金建設開發房屋，自投資金較少。而且，房屋預售在竣工前只能稱為負債，竣工後才能轉換為收入，預售額越大，負債越多。

　　另一方面，目前房地産開發普遍存在快速開發、推盤過快的現象。繼2017年房地産銷售繁榮後，房地産企業競相爭奪高價地，因而紛紛拓寬融資渠道，這必然會提高房企的負債率。舉例來説，若房企向銀行融資，向銀行借錢買地、建樓，建好後抵押給銀行又可繼續獲得貸款開發樓盤，如此往復，形成了高負債率的資金鏈。

　　不難看出，房企日益增長的資産負債率，實際上是房地産行業高杠桿的真實寫照。房地産企業是高杠桿企業，融資環節關係著房企生命線，資金實力代表著拿地、經營、價格等方面的話語權，直接決定著房地産企業的償債能力和發展規模，因而獲得低成本融資和強化現金回款率已經成為房企得以生存壯大的關鍵。

　　從房地産企業的角度來説，高杠桿是高利潤、高回報的重要實現途徑，高杠桿遊戲對房企具有很大誘惑力。不過，從防控金融風險和參照別國經驗的角度看，房企自有資金有限，投資量大、建設週期長、資金回收慢，特別是極易受到宏觀經濟和相關政策的影響。因而，資金尤其是信貸資金不能無限制地流入房地産行業，必須防止催生房地産泡沫進而造成金融風暴。

　　與此同時，我國房地産高度依賴信貸資金，不斷上漲的房價及炒房收益形成了強大的“虹吸效應”，給實體經濟帶來了負面影響。面對房企高杠桿可能帶來的金融風險，房企唯有積極利用宏觀調控政策進一步去杠桿，不應存在融資環境可能會放鬆的僥倖心理。那些凈負債率高、債務結構不合理、融資渠道單一的房企，更應該積極思考如何保證企業資金鏈的安全，將負債率降低到一個比較健康的水準。(盤和林)