“海上第一塊”讓危棚簡屋徹底“卸載”

　　原標題：原盧灣區斜三基地抓住深化改革擴大開放歷史機遇，率先探索用土地批租形式走出加快舊區改造新路“海上第一塊”讓危棚簡屋徹底“卸載”

夜幕下的打浦橋區域華燈初上。本報記者袁婧攝

　　高寶泉，上世紀90年代初任原盧灣區住宅建設辦公室主任，作為最有發言權的親歷者、參與者，老高見證了當年上海在斜三基地率先探索運用土地批租形式改造舊區，走出利用社會資金加快舊區改造的新路。上海大規模舊改也由此得以成為現實。翻開塵封多年、卷頁泛黃的工作手冊，當年一幕幕重回眼前，手冊上密密麻麻的會議記錄中，一句話曾被老高重點圈劃：推動舊改的惟一齣路就是深化改革、擴大開放。

　　曾經，住亭子間、燒煤球爐、用老式馬桶是很多上海家庭生活的真實寫照。

　　上世紀90年代初，上海尚有365萬平方米的危棚簡屋，加上二級舊裏房屋，累計1500萬平方米。造成舊城更新沒有根本性改觀的最主要原因是：資金短缺。

　　群眾改變蝸居需求迫切，舊改到了不得不改、不得不變革的階段，必須走出一條不依靠財政資金推動大規模舊改的新路。

　　1992年，盧灣區（現屬黃浦區）充分抓住土地制度改革的機遇，積極探索出一條以土地使用權有償轉讓、居民動遷、異地安置、改造城市老舊地區的新路，斜三基地成為當時上海首塊毛地批租項目，也是土地批租用於居住項目的全市首例，開闢了利用外資加速舊改的新途徑。

　　斜三基地，位於打浦橋以西、瑞金南路以東、盧灣中學以北的區域，佔地面積逾3公頃。過去，這裡棚屋危房密集，里弄狹窄曲折，污染嚴重，居住環境極差。居民的改造呼聲高，但困難重重：1000多戶居民要動遷安置，20多家工廠和商店要搬遷，臭水浜要填埋，道路要拓寬……這一切都需要錢。僅靠地區財力，短期內根本不可能實施改造。

　　這個時期，國務院先後頒布《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》和《外商投資開發經營成片土地暫行管理辦法》等，為上海土地使用制度改革的深化提供了法律依據。

　　1992年1月，在市委市政府支持下，通過土地批租，由香港中國海外發展有限公司出資2300萬美元，受讓了盧灣區（現屬黃浦區）斜三地塊。此舉創下改革開放以來吸引外資進行舊區改造的先河，被譽為“海上第一塊”。

　　利用“斜三”土地出讓金，基地範圍內的居民和工廠企業迅速得到安置，能夠喬遷獨門獨戶的新房，居民們喜上眉梢，紛紛支持配合，半年多時間基本完成動遷。同時，批租土地上也建起了高品質外銷商品住宅海華花園，成為當時地標。政府部門也順勢將斜土路上的棚戶 “孤島”改造為街心花園，徐家匯路路幅由13米拓寬至50米，成為上海南部連接南浦大橋與肇嘉浜路的主幹道。

　　“斜三”區域內真正實現了城區改變面貌、居民改善居住條件、開發商獲得投資回報的多方“共贏”。高寶泉這樣歸結“斜三”案例的心得：通過土地批租，建造符合城市規劃的商貿大樓、辦公樓和高層住宅，優化了土地利用結構，使黃金地段發揮出黃金效益；同時，把土地資産收益用於市政設施建設、舊區改造和居民住宅建設，形成“以地養地”的城市建設良性循環機制。

　　自斜三基地後，土地批租在上海各區全面展開，比如黃浦區北京東路71號街坊、普陀區長壽路、靜安區永源浜等危棚簡屋集中地塊通過土地批租進行改造。據統計，僅1992年和1993年兩年，上海共批租459幅土地，其中市區227幅，涉及舊區改造的147幅，拆除舊房185萬多平方米。土地批租明顯推動了舊改進程，成為上海城市建設史上的一個重大突破。