房企忙“過冬”:減少投資 加快銷售

2018-09-26 09:05:50|來源:時代週報|編輯:陸琲嘉 |責編:劉徵宇

  房企忙“過冬”:減少投資 加快銷售

  時代週報記者 胡天祥 發自廣州

  樓市調控與融資收緊雙重壓力下,控投資、快回款的發展策略,已然成為下半年房企們的普遍共識。但前景,是否樂觀?

  “銷售難度在逐漸加大,如果沒有放鬆調控的政策,銷售難度還會持續下去,去化率的難度也會提高。”萬科投資者關係總監趙旭翔舉例稱,萬科8月份當月去化率為47%,平均認購時間是半個月,如果半個月不能賣到30%就已經是較差了。

  融創中國董事會主席孫宏斌也在今年中期業績會上表示,隨著樓市調控政策的持續,人們的購買預期也會發生變化,其實8月份看,很明顯的購買預期已經發生變化,因此融創也會非常謹慎。

  土地獲取方面,在業內素以穩健著稱的中海,在今年8月喊出“寧願錯失一些機會,也不想投錯幾塊地”的發展口號。中國海外發展有限公司董事局主席兼行政總裁顏建國坦承,目前我們對市場保持高度謹慎的態度,現在的政策處於高度多變期,隨時都有可能出下一步新的政策,所以謹慎投資是很必要的。

  “據我們了解,現在有幾家超大型房企內部已經暫停拿地了。一方面是有相當一部分城市的地價已經明顯下降,開發商存在買漲不買跌的觀望心理;另一方面則是開發商手中能動用的資金也比較少。”華南一家房企中層告訴時代週報記者,所以無論是從投資策略還是現金流管理上講,企業都不敢大規模投資。

  新城控股高級副總裁歐陽捷也告訴時代週報記者,房企不應再奢望未來的市場還會有高增長。平穩的市場,反而有利於企業做好戰略規劃、調整資源分配、爭取均衡發展。歐陽捷建議,在拓展方面,房企應該緩拿地、拿對地、拿好地,便宜的土地永遠可以拿。“融資方面,房企可以通過設立地産基金等多種形式,爭取相對便宜的資金,降低融資成本。”歐陽捷續稱,在保證産品和服務品質的同時,開發商應繼續堅持資金高週轉策略,加快資金回籠,確保企業現金流安全。

  易居企業集團CEO丁祖昱也認為,今年三四季度房企最重要的兩個策略:一個是控投資,減少投資;一個是快回款,加快銷售。

  控制投資

  根據中國指數研究院數據顯示,截至2018年8月末,全國已發生土地流拍807宗,累計流拍建築面積達7954萬平方米,是去年同期數額的7.3倍。

  土地流拍現象明顯增多,是否是市場下行的信號?歐陽捷告訴時代週報記者,這恰是土地財政無法割捨、土地市場趨於理性的寫照。“根據我們的調研情況來看,87%的土地流拍項目都在三四線城市。房企在上述城市的土地儲備相對充裕,已經不急於拿地,希望等待相對較低的地價水準。”歐陽捷表示,但政府自降地價的意願還不強烈,畢竟很多城市房價已到高位,地價太低,將無法覆蓋拆遷補償安置成本。他預測,今年後四個月,三四線城市推出土地將明顯減少,土地流拍現象也將大幅減少。

  “從我們的調研結果看,包括之前拍出的南京某地塊,對比同地段的土地價格已經降了30%左右,而杭州之前拍出的某地塊,對比同地段已降了50%左右。”上述房企中層告訴時代週報記者,開發商也是買漲不買跌,而且很多人認為地價後面會更便宜,所以會減少土地支出。華潤置地管理層也表示,今年土地流拍和區域市場有關,一方面有限價,另外一方面底價比較高。

  除了上述原因,亦有多家民營房企內部人士告訴時代週報記者,自2016年末國內融資渠道逐步收緊之後,公司手中能夠用於買地的資金也比較少。

  “因為目前銷售市場受到調控政策及大環境影響,很多房企資金回籠都成問題之後,肯定會把回籠資金放在發展首位,減少拿地支出。”上述房企中層表示,房地産週期下,企業彎道超車的前提是先活下來。所以今明兩年,房地産企業會特別注重回款,同時也會加快開發進度。據他透露,目前包括越秀地産、萬科、碧桂園在內的多家房企,在廣州的樓盤都有不同程度的打折促銷。

  而在今年8月底,恒大已率先在全國範圍內打出“在售住宅全部89折優惠”的廣告,且首付款可以分期支付,最低首付僅需5%。

  加速現金回籠

  開發商以價換量求去化,效果真的理想嗎?

  以萬科為例,數據顯示。2018年前6月,萬科實現合同銷售金額約3046.6億元,同比增長9.91%;合同銷售面積約2035.4萬平方米,同比增長8.94%。2017年同期,上述指標的同比增長幅度分別為45.8%、32.6%。而到了2018年8月,萬科單月實現銷售金額383.4億元,同比增長3.5%,實現簽約面積257.4萬平方米,同比下降6%。

  今年9月萬科經營情況電話會議上,趙旭翔透露今年上半年萬科平均去化率在55%–65%之間。到了7月份去化率為51%,到了8月份僅為47%,趙旭翔解釋稱,低去化率的主要原因是萬科在一二線城市的600多個項目都面臨著較大的調控壓力。受限購限貸等因素的影響,即使開工推盤都順利進行,最終銷售情況可能也不理想。如果調控政策沒有放鬆,那麼銷售難度可能還會逐漸加大,去化的難度也會不斷提高。

  一旦蓋好的房子去化困難,加之外部融資亦不斷收緊,房企的資金鏈無疑將再度承壓。

  歐陽捷告訴時代週報記者,房企到位資金增速有所回調,來自銀行的按揭貸款和開發貸款均處在負增長區間,主要依賴客戶定金及預收收款和自籌資金兩位數的增長,才保持了到位,資金6%的增速。但因為目前房企融資渠道相對不足,年底房企到位資金增速將回歸我們年初預判的“零增長區間(指房地産主要指標在± 3%以內,少數指標在5%左右。)”。

  另據克而瑞數據顯示,從融資成本來看,2018上半年60家重點房企融資成本結束了兩年來的下降趨勢,回升至6.33%。這主要是由於境內融資環境持續收緊,近期新進行的境內外融資成本均有提高,而原有低成本的公司債陸續到期,因而整體的融資成本也只能水漲船高。

  “目前開發貸的利率已經是處在歷史高位,其利率通常會在4.9%基準利率基礎上,上升10%–30%。”上述房企中層告訴時代週報記者,像民企肯定能發債就儘量發債,都是提前找到買家(機構),先談好,但成本就高。

  遠洋集團執行總裁諶祖元亦對媒體表示,從2017年開始資金就越來越緊張了,2019年可能還會延續這種趨勢;2015年很多房企發的都是三年債,今年下半年到明年上半年是還款的高峰期,所以資金荒可能會在行業裏面出現。

  債券評級機構穆迪發佈研報稱,在納入評級的52家房企中,有超過七成債券將於2018年到期或可回售,總額達392億美元(約合人民幣2601億元)。另據Wind資訊統計顯示,2019年房企債券到期規模將進一步攀升至4026億元。

  歐陽捷認為,融資杠桿不斷收緊的大背景下,一些銷售額不夠大且債額過大的房企,將會面臨資金壓力過大的風險。

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