限競房項目銷售顯分化 開發商需做好“加減法”

　　限競房項目銷售顯分化

　　隨著限競房市場競爭加劇，不同限競房項目的銷售出現分化。一部分限競房項目開盤可以順銷，另一部分限競房項目卻面臨去化慢的窘境。提升限競房的品質，究竟是“增配”還是“減配”？面對這道“加減法”難題，開發商需要慎重做出抉擇。

　　限競房銷售競爭加劇

　　2018年6月初，北京市住建委公示了三個限競房項目的預售證批准信息，標誌著首批限競房正式入市。很快，北京首個限競房——瀛海府正式開盤，推出百餘套房源，幾乎全部售罄。

　　隨著限競房項目不斷增多，北京新房市場的格局發生了轉變，限競房與共有産權房逐漸變為新房市場供應的主力。與此同時，大量限競房的入市，也加劇了市場競爭的程度。

　　據合碩機構和中原地産研究中心統計數據顯示，截至今年10月18日，北京已經入市的限競房項目達到25個，供應面積1779454.13平方米，供應限競房15628套，但限競房網簽套數僅有2200多套，簽約比例並不高。

　　中原地産首席分析師張大偉表示，“由於部分限競房項目剛取得預售證，所以只有18個項目有網簽數據，合計網簽套數有2200多套，簽約均價為49842元/平方米。而即使計算預定未網簽限競房項目的銷售套數，平均去化率大約在3成多。”

　　“隨著樓市調控從嚴，信貸政策收緊，尤其是近期包括北京在內的多個城市開始收緊公積金貸款，再加上全面限價，房地産市場已經沒有淡旺季之分，市場中觀望情緒開始加重。”張大偉説，在這樣的大背景之下，大量限競房項目入市，在局部地區形成多個限競房項目扎堆的情況，導致局部地區限競房項目之間競爭加劇，出現了限競房銷售分化的狀況。

　　開發商需做好“加減法”

　　在激烈的市場競爭之中，開發商面對限競房價格被限定的條件，如何提高産品的品質，是增配，還是減配，成為一道難以抉擇的“加減法”題目。

　　地産行銷人韓樂表示，限競房市場出現成交冷熱不均、同質化、購房習慣變化、行銷不斷加碼等現象。其中，樓盤區位已不是主導熱銷的核心要素，稀缺的環境、相對低窪的總價和差異化的産品成為決勝市場的要點。面對激烈的競爭，産品品質上恰恰應該做加法。

　　旭輝北京區域行銷總監常天旗表示，“我不同意現在的限競房是一個減配的時代，反而它是一個增配的時代。因為有了‘70/90’的限制，因為有了價格的限制，有利潤的壓力，所以才能逼迫開發商用心的專門去摳産品，解決好限競房的配置問題。”

　　“限競房的配置是由目標客戶需求決定的，不同類型的客戶，置業時的需求有天壤之別，而開發商首先要做到的是“適配”。在此基礎之上，開發商能夠給客戶提供完整的符合生活需求的解決方案，這樣的配置都是優秀的。”金地華北區域行銷總監馬丹説。

　　“一味地在限競房的配置上做減法，將會降低限競房産品的性價比，影響客戶居住的舒適度，進而引發客戶的強烈不滿，最終將會影響限競房項目的後續銷售。”有業內人士如是説。

　　去化難度大有可能引發“價格戰”

　　未來，限競房的銷售難度還會加大。張大偉分析説，“因為大部分限競房項目都集中在‘70/90’戶型，它們互相之間競爭嚴重。而且很多限競房項目是一次全盤取證，開盤後優質位置的優質戶型容易被客戶先行選中，剩餘的房源去化壓力將會增大。”

　　“從價格來看，部分限競房項目開始出現價格調整的情況。隨著後續限競房的供應量繼續上升，限競房去化難度還會繼續增加。而區位屬性不太好的限競房有可能打響價格戰。”張大偉説。