房企負債率居高不下 “穩健”才有發展

　　房企規模化、集中化的趨勢已越來越明顯。2017年，百強房企貢獻了全國房地産銷量中的50%，其中TOP10更是佔了全國銷量的30%。未來強者恒強，資本、土地、産業都會向大房企傾斜，擴規模、提目標對於中小房企而言已成必然趨勢。然而，在中國去杠桿化的大背景下，政府對於地産市場的調控不斷，“金九銀十”已不如去年熱鬧。

　　為了在行業集中度上升的背景下“活下去”，今年上市的幾家中小房企都不約而同地提出了要快速實現千億的目標，但在這個目標背後是居高不下的負債率。數據顯示，這幾家新上市企業的凈負債率均高於100%，在目前國家對地産企業融資趨嚴的形勢下，讓人不由地對這些房企未來是否能夠可持續發展打上了問號。

　　中小房企財務狀況如此，大房企亦不例外。自去年以來，5000億俱樂部中的恒大堅定不移地去杠桿，還清了1129億永續債，並且進一步削減外部借款，然而據該公司2018年中報顯示，凈負債率雖然同比下降了近5成，但仍達到127.3%。

　　可以想見，房企們為了快速發展必須要承受高額的負債。但在去杠桿化的大背景下，穩健的財務狀況才有讓房企更進一步向前的可能。

　　以港股上市企業雅居樂為例，在2016年宣佈完成更名並開啟多元化戰略之後，雖然歷經政策、市場環境的起起伏伏，卻始終“穩健”地行駛在發展的快車道之上。

　　2017年報數據顯示，更名後的雅居樂實現銷售金額897.1億元，業績完成率高達138%，同比增長69.8%，創近8年新高，該增速在2017年甚至高於行業三巨頭中的萬科，與恒大不相上下。

　　順理成章，2018年3月，快速發展的雅居樂首次提出了要在當年實現千億的目標，並在隨後火力全開。

　　2018年中期業績發佈會上，雅居樂交出了被媒體稱為“史上最好”的中報。上半年，雅居樂股東應佔利潤為37.59億元，較去年同期大幅上升102.2%;毛利及期內利潤分別為120.18億元及42.8億元，較去年同期分別上升44.4%及85.6%;整體毛利率及凈利潤率分別為49.6%及17.7%，較去年同期分別上升12.3個百分點及7.4個百分點。

　　尤其是高達49.6%的利潤率表現，在眾多港股房企中排名第一。

　　地産方面，截至2018年6月30日，雅居樂在69個城市及地區共擁有預計總建築面積3540萬平方米的土地儲備。尤其是在粵港澳大灣區，雅居樂在其中的7個城市擁有預計總建築面積約1081萬平米土地儲備，佔整體土地儲備的31%，成為保證未來4-5年業務發展的重要基石。

　　為實現千億，上半年雅居樂新推出11個項目，累積預售金額465.50億元，同比增長15%，下半年還將繼續推出25個新項目來確保目標的實現。

　　多元化方面，雅居樂也表現不俗。旗下的物業管理板塊雅生活集團于2018年2月9日在香港聯交所主板分拆上市，成為中國首家紅籌分拆H股的物業服務企業，並在回顧期內實現營業額人民幣14.06億元，較去年同期上升103.1%。雅居樂環保已擁有超200萬噸/年的危廢處理資質和超1200萬立方米的安全填埋場庫容，位居行業第一。教育板塊也已經在全國43個重點城市開辦了各類教育機構200多所。

　　一方面是快，另一方面是穩。

　　記者查閱公開數據發現，2016年雅居樂凈負債比率為49.1%，2017年為71.4%，2018年截至6月30日凈負債率為87.7%。雖然有逐年上升的趨勢，但雅居樂在保持快速發展的同時，負債率水準一直處於行業平均以下。

　　以2018年中數據為例，上半年末，170家房企的加權凈負債率約為92.56%，60家重點房企的加權凈負債率為97.93%。此外，60%的房企凈負債率有所上漲。對比同期，雅居樂凈負債率是87.7%，遠遠低於行業水準。資産負債率方面，2018年中期房地産行業資産負債率為79.46%，雅居樂同期為73.46%，也低於行業水準。

　　雅居樂的穩還表現在現金流方面。截至2018年6月底的現金結余有295億，總資産1969億，股東總權益522億，凈負債率是87.7%，流動比率為1.4倍。

　　正是因為雅居樂在快速發展的同時，做到了財務指標的穩健，因此獲得了國內主流信用評級機構的青睞。中誠信和聯合評級均對雅居樂給出AAA級主體信用等級，這是境內最高級別的信用評級。該信用評級意味著公司償還債務的能力極強，基本不受不利經濟環境的影響，違約風險極低。

　　國家對地産行業調控的持續深入以及國內經濟發展的趨勢表明，未來地産市場一定會有眾多企業被淘汰出局，行業集中度也將不斷提升。雖然只有萬科在喊“活下去”，但需要考慮這一問題的還有很多。事實證明，只有那些在快速發展的同時能夠實現財務“穩健”的企業，才有可持續發展的可能。