調控不放鬆　房企加速融資補缺口

　　近日，住建部發佈《中共住房城鄉建設部黨組關於巡視整改進展情況的通報》，要求堅決落實“堅持房子是用來住的，不是用來炒的”定位，堅決遏制投機炒房，加大分類調控、精準施策力度，加快推進住房制度建設。

　　業內人士表示，“投機者”習慣了持續上漲的房地産市場，一旦出現平穩，就開始期待政策寬鬆。但種種政策表明，中央遏制房價上漲的決心不會發生改變。但需注意的是，調控難以轉向的背景下，高杠桿、高負債的房企即將迎來集中還款期，資金壓力不可小覷。

　　住建部給出“定心丸”

　　近日，針對經濟下行壓力加大可能促使政府放鬆房地産調控的言論，多位權威人士回應，中央遏制房價上漲的決心不會發生改變。

　　上述人士表示，房地産調控不會半途而廢、前功盡棄，不會允許任何放鬆原已建立的調控政策體系、任由房價上漲的做法。

　　對此，住建部更是給出“定心丸”。住建部表示，“堅持房子是用來住的，不是用來炒的”定位，加大分類調控、精準施策力度，加快推進住房制度建設。加快建立和完善房地産市場平穩健康發展長效機制。推進形成租購並舉的住房制度。保持調控政策連續性穩定性，落實地方主體責任。

　　中原地産首席分析師張大偉表示，最近關於放鬆限購、限價、信貸利率等方面的房地産謠言集中釋放。部分城市出現了房鬧現象，這很大程度上是因為投資投機需求比例高的原因導致。而調控不會放鬆，一方面，現階段房地産市場只是漲幅放緩，遠遠未到全面下行的地步。另一方面，7月31日的73字房地産定調，對整體房地産調控的定位出現變化。

　　調控仍在“打補丁”

　　據中原地産研究中心統計數據顯示，年內全國房地産調控次數約405次，較2017年同期上漲近80%。

　　近日，深圳市規劃和國土資源委員會印發《深圳市建設用地開工竣工管理辦法（試行）》，通過對開竣工期限、違約原因認定及處理原則、違約金繳交基數、監管職責等內容進行明確規定。業內人士表示，深圳新政實際上從供給側規範房地産市場，從根源上改善囤地、開發商捂盤等情況，有助於擴大住房市場供給。

　　此外，合肥發佈《關於加強新建商品房現房銷售管理工作的通知》，強調堅持和深化商品房預售管理，探索建立新建商品房現房銷售備案制度。河北發佈《關於建立健全房地産開發領域違法建設防控治理長效機制的若干意見》，堅決根治房地産開發違法佔地、違法建設、違法銷售的頑疾。蘭州下發關於嚴格經濟適用住房銷售管理的通告，明確規定房産仲介不得擅自代理銷售經濟適用住房。

　　張大偉説，雖然房地産調控政策邊界效應持續遞減，但整體看，最近房地産調控最大的特點依然是政策“打補丁”、市場“管秩序”。

　　房企融資“活血”

　　張大偉表示，房地産調控不放鬆，房企資金回款將明顯減速，在此背景下，2018年四季度，房地産企業最重要的工作將是融資。

　　10月以來，碧桂園、泰禾、中海、越秀、雲南城投、萬科等多家房企集中發行債券融資。29日，萬科、陽光城、華僑城等多家房企披露融資計劃，主要用於項目開發及補充流動資金等。萬科、華僑城公告坦言，該次超短融募集資金用於補充流動資金，償還到期債務，包括銀行保理融資、銀行貸款和債券等。

　　值得注意的是，陽光城大股東已100%質押所持股票。包括嘉文投資、福建陽光集團、東方信隆等多個股東。除了股東所持股票被質押外，陽光城對其子公司擔保額已高達1367.43億元，超過原定擔保計劃的比例高達127%。

　　近幾個月來，房企融資需求頻現。2018年1至9月，僅信託、發債渠道，房企融資額就超過萬億元。究其原因，是集中迎來債券償還期。數據顯示，房地産行業2019年全年到期償額多達3597.3億元，同比增長近7成，其中明年一季度便迎來高達1043.3億元債券到期。