臨沂小區停車收費政策權威解讀來了

　　2月25日，臨沂市停車設施管理辦公室發佈《物業管理區域機動車停放收費政策解讀》，有車一族速看！

　　附：《物業管理區域機動車停放收費政策解讀》原文

　　一、停車收費的類型有哪些？

　　（一）車位租賃費：指在物業管理區域內租賃建設單位的車位需交納的費用；

　　（二）停車服務費：指物業管理區域內規劃用於停放機動車的車庫（場）內車位，由物業服務企業提供相應服務需交納的費用；

　　（三）車位場地使用費：指佔用業主共有道路或其他公共區域停放機動車需交納的費用。

　　收費依據：《山東省物業服務收費管理辦法》第十九條、第二十一條、第二十三條、第二十四條。

　　二、什麼情況下可以免收停車費？

　　（一）住宅小區內臨時停放機動車的，未超過二小時的應當免費。

　　（二）對進入物業管理區域內進行應急處置、實施救助救護、市政工程搶修等執行公務期間的機動車，以及為業主、物業使用人提供維修、安裝和物品配送等服務臨時停放的機動車，不得收取機動車停放費。

　　（三）普通住宅物業小區業主大會成立前，建設單位與物業服務企業可以約定免收停車服務費，物業服務企業可以自主決定免收車位場地使用費。

　　（四）業主大會成立後，業主大會或者業主大會授權業主委員會與物業服務企業約定免收停車服務費或車位場地使用費。

　　三、停車收費的標準如何執行？

　　普通住宅車位租賃費和普通住宅前期物業停車服務費、車位場地使用費實行政府指導價，其他物業的機動車停放費

　　實行市場調節價。

　　（一）車位租賃費由建設單位收取。建設單位委託物業

　　服務企業管理和收取車位租賃費的，應當簽訂書面委託合同；未簽訂書面委託合同的，物業服務企業不得收取。

　　（二）普通住宅前期物業停車服務費標準，由建設單位

　　與物業服務企業在政府指導價範圍內約定；其他物業管理區

　　域的停車服務費標準，由業主大會或者業主委員會與物業服

　　務企業約定。

　　（三）普通住宅前期物業收取車位場地使用費的，其具

　　體收費標準由物業服務企業在政府指導價範圍內確定；其他

　　物業管理區域收取車位場地使用費的，其收費標準由業主大

　　會或者業主大會授權的業主委員會確定。

　　停車收費無論是執行政府指導價，還是執行市場調節價，停車場經營管理單位應當在顯著位置公示收費標準。

　　四、停車收費收益歸誰？

　　（一）車位租賃費收益歸建設單位；

　　（二）停車服務費收益歸物業服務企業或停車服務公司；

　　（三）車位場地使用費收益歸全體業主共有。

　　五、哪些停車位歸全體業主共有？

　　根據《物權法》第七十四條和最高人民法院《關於審理建築物區分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第六條的規定，建築區劃內在規劃用於停放汽車的車位之外，佔用業主共有道路或者其他場地增設的車位，屬於全體業主共有的車位。

　　如果商品房銷售合同中約定規劃的車位，屬於全體業主共有的，按照合同約定執行。

　　六、商住一體住宅的停車位如何劃分？

　　商住一體住宅是指底層為商業，上層為住宅，或者週邊沿街為商業，內部為住宅的情形。

　　從土地産權角度看，如果商業與住宅使用的是同一宗土地，按照最高人民法院《關於審理建築物區分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第三條第二款的規定，建築區劃內的土地，依法由業主共同享有建設用地使用權（即建築物區分所有權，而非共同共有）。

　　從規劃技術標準的角度看，商業用房應按照商業面積配建停車位，標準一般為1個車位/100㎡，住宅用房按數量配建停車位，標準一般為1.0-1.2個車位/1戶，具體標準以批准的總規劃平面圖為準。由於規劃設計時，並沒有將商業用停車位和住宅用停車位分別標注並區分，導致商業用停車位和住宅用停車位的在使用過程中存在衝突。

　　從物業管理區域的角度看，《山東省物業管理條例》第八條規定，物業管理區域的劃分，應當以建設用地規劃許可證確定的紅線圖範圍為基礎，並考慮建築物規模、共用設施設備、社區建設等因素。分期開發建設或者兩個以上建設單位開發建設的物業，其配套設施設備是共用的，應當劃定為一個物業管理區域；配套設施設備能夠分割並獨立使用的，可以劃定為不同的物業管理區域。因此，除非配套設施設備能夠分割並獨立使用，商住一體的住宅均屬於同一物業管理區域。

　　按照公平合理和方便利用的原則，在車位的使用過程中，物業服務企業可以按照規劃的車位配建標準，將商業配建的停車位和住宅配建的停車位劃分區域分別管理，執行相應停車收費標準。

　　七、業主是否可以擅自佔用業主共有道路或其他公共區

　　域停放機動車？

　　不可以。業主共有的道路或其他公共區域的使用，必須經業主大會共同決定，未經業主大會決定任何人無權擅自停放機動車。物業服務企業有權採取措施，管理業主隨意停車的行為。

　　依據：《物業管理條例》第十一條，下列事項由業主共同決定：…（七）有關共有和共同管理權利的其他重大事項。

　　《山東省物業管理條例》第五十三條，業主需要在物業管理區域內停放汽車的，應當事先與物業服務企業商定停車位置，不得擅自佔用道路或者其他場地。

　　八、物業公司擅自利用業主共有道路或其他公共區域增

　　加車位，並收取車位使用費的，如何處理？

　　根據《物業管理條例》第六十四條規定，擅自利用業主共有道路或其他公共區域設置停車位，並收取車位使用費的，由城市管理行政執法部門責令限期改正，給予警告，屬於個人行為的，處１０００元以上１萬元以下的罰款；屬於單位行為的，處５萬元以上２０萬元以下的罰款。

　　九、物業服務企業代收的車位場地使用費如何使用？

　　《山東省物業服務收費管理辦法》第三十條規定，利用物業共用部位、共用設施設備進行經營的收入以及車位場地使用費等收益資金歸全體業主共有，由業主大會決定其使用方式和用途；未作決定的，主要用於補充專項維修資金，也可以作為業主委員會、業主大會的活動經費或者折抵物業公共服務費。屬於普通住宅前期物業的，其收益資金可以優先用於折抵物業公共服務費。物業服務企業代為收取、保管前款規定的收益資金的，除扣除相應的管理費和稅費外，不得挪作他用。管理費的扣除比例由設區的市、縣(市、區)人民政府價格主管部門確定。

　　物業服務企業代為收取的車位場地使用費，應當單獨列賬，獨立核算，按季度將收支明細在物業管理區域的顯著位置予以公示。公示時間不得少於一個月。

　　十、物業服務企業代收的車位場地使用費佔為己有的，如何處理？

　　根據《中華人民共和國刑法》第二百七十條規定，將代為保管的他人財物非法佔為己有，數額較大，拒不退還的行為，構成侵佔罪。業主可以通過向公安機關報案的方式處理。（作者 劉元迪）