原標題：破解治理難點，深入推進城中村現代化治理——廈門創新推出“大物業”管理模式

　　過往的城中村治理，受限于客觀條件，後期管理運維乏力，治理成果無法鞏固，返潮現象時有發生。

　　2022年開始，廈門開始實施城中村現代化治理，並探索出城中村“大物業”管理模式，目前已啟動治理的71個城中村，有40個已簽約“大物業”企業，23個“大物業”企業已實質性進場運營，8個試點村收費制度已建立。

　　在實踐中，廈門各區因地制宜，創新探索出方式不一、形態各異的細分領域“大物業管理模式”，成果初步顯現——

　　塘邊社、圍裏社，在創新引入“EPC+O”模式基礎上延伸到大物業管理，統籌規劃，協同推進；新垵村引進專業物業企業，成立合資公司，在專業運營同時兼顧各方利益；後埔村通過自建物業，培育居民繳費意識，在全市率先實現城中村物業費收取。

　　為城中村現代化治理探索試驗探路先行，廈門城中村治理正深入推進，闊步前行。

　　延伸型物業：實現從“短期突擊”到“長效管理”的提升

　　“以前沒有物業管，社區野竹林樓棟邊上衛生死角堆積了垃圾雜物，散發臭氣。現在衛生死角不見了，變身整潔、有序的停車場。”居民感慨圍裏城中村近來的變化。

　　在湖裏區的圍裏社、塘邊社，創新採用“EPC+O”模式，引入中建四局、福信集團等公司組成聯合體，對市政公共配套設施、出租房統租統管及後期運營項目進行統籌規劃。

　　在重點區域建設完成後，圍裏社、塘邊社分別由聯發物業、福信裏物業公司承接大物業管理服務，採用“考評+培育+激勵”的方式，激勵物業公司引導村民繳交物業費，最終實現微利可持續管理服務機制。

　　“嘀、嘀、嘀”，圍裏社智慧化管理平臺發出提醒：“餐館門前有人亂停車。”接單、處理、核查，不到20分鐘解決問題。圍裏社區物業經理謝泳綠説：“從無人管理，到入駐初期日均處理50起，再到目前日均處理違停事件8起，工作效率提升，居民意識也提高了。”

　　目前，圍裏社、塘邊社均完成智慧城中村管理硬體和軟體平臺建設，並建立城中村出租房“散租統管”機制，搭建統一的租房管理和信息平臺，從租賃價格指導，到空房和價格信息發佈，再到動態監管都有了依託。由平臺公司逐步推行的統租統管，提升了出租房品質，規範了租賃秩序，破解了二房東管理難題。

　　以圍裏、塘邊為代表的延伸型物業實踐，有效破解治理難題，實現了城中村從“短期突擊”到“長效管理”的提升。

　　引進型物業：實現從“無物業”到“專業管”的轉型

　　要破解過往治理中突擊突管、財政長期兜底的困境，引進專業物業企業和專業力量進駐城中村勢在必行。

　　海滄新垵村通過企業控股、村集體參與的統管運營模式，由建發物業和新垵村攜手，共同實繳貨幣出資200萬元，成立廈門建垵城市服務運營有限公司，對城中村實現專業化管理。

　　“建垵公司股比為建發物業62%、新垵村38%，由建發控股操盤管理，這樣的股比結構既保障了村集體的發言權，有利於大物業平臺運營後與村民關係的協調，又能發揮建發物業的專業運營水準。”公司負責人表示。

　　入駐新垵村後，專業的團隊管理運營展現了專業、高效，村裏面貌煥然一新——

　　建立一戶一檔，配套信息系統，實現現代化高效化管理；將公司管理指標和群眾滿意度等指標掛鉤，提高百姓參與感；提供“圍墻內服務”（如保潔、維修、空調清洗等），逐漸培養居民付費服務意識；逐步將村集體資産交由建垵公司統一運營管理，聯動相關資源有效盤活，減少村集體管理成本，實現專業化産業服務。

　　“從保潔、維修到空調清洗，我們提供的各類有償服務去年啟動後，得到居民普遍認可，居民的付費服務意識逐漸增強，下一步還將對沿街商鋪收取公共衛生服務費。”建垵物業負責人張傑説。

　　從“被服務”到“買服務”，從“無物業”到“專業管”，新垵村大物業管理實現了良好開端。在海滄，這樣的村不止新垵村一個。

　　在海滄貞庵村，村集體通過引進市屬企業建發公建物業，簽訂10年資産運營服務協議，將村部分經營性資産整體打包出租，通過對資産的梳理、策劃、運營，增加村集體、村民收入，提升整村服務品質，努力讓“村更美、民更富”。

　　“第一年我們要構建現代化治理和資産運營服務平臺，加強物業服務及社區文化建設；第二年實現閒置車場運營管理和現有資産提升；第三年打造集閩南民俗文化旅遊、研學于一體的文化聚集地，進一步提升知名度和資産收益，最終實現資産運營保值增值和大物業可持續開展目標。”建發公建物業負責人表示。

　　自建型物業：實現從“依賴輸血”到“自我造血”的蛻變

　　同樣是引進物業，湖裏區後埔社的大物業運營卻顯得如此與眾不同。

　　據後埔社區黨委書記李志堅介紹，當地自主成立了後埔物業管理有限公司，目前有45人（包括護村隊和衛生巡查隊），主要負責做好日常攤位秩序、道閘收費、綜治協助等工作，承擔村莊日常管理。

　　“目前我們正和建發物業探討戰略合作，準備將大物業相關業務導入後埔物業公司，由建發提供管理體系，為村企提供平臺支撐，將業務屬地化，帶動本地經濟水準提高和稅收提升的同時，也為本村人員創造就業機會。”李志堅説。

　　“在綜合服務上，制定大物業作業指導書，形成房前屋後標準化管理；在環境服務上細化要求，比如統一制服形象，路面乾淨整潔保持無積水；在創新管理上，導入綜合智慧平臺，新增物聯網硬體系統，推廣智慧停車，努力實現圍墻內外凈暢寧、民資産增收益、綜合管理有抓手，提升轄區居民的幸福感、獲得感。”李志堅表示。

　　記者了解到，目前該村已實現物業收費，物業費按建築面積每月收費0.2元/平方米，居民繳費率達100%，成為廈門最早實現物業收費的城中村。

　　破解城中村治理“四難”中的財政資金投入管理持續“難”，實現從“依賴輸血”到“自我造血”的蛻變，這樣的案例還有很多。

　　塘邊社創新物業收費機制，按照垃圾轉運量區分三種類型制定收費標準，提升居民、商家自覺繳納物業費意識，逐步培育付費習慣；

　　貞庵村在第二年採用“反補勞務”方式，實現居民公共衛生區域付費習慣；第三年，逐步提高居民付費比例，保障治理成果。

　　意識提升，進而催動大物業管理模式的推進加速落地。目前思明區2個試點村簽約率和進場率均達到100%，海滄區9個試點村簽約率和進場率均達到89%。

　　從“無物業管”到“有物業管”，群眾幸福感與日俱增，廈門由此闖出了一條規模化、市場化、産業化的城中村治理“大物業”管理新路。（陳挺）