多地樓市政策進一步升級 “差別化”成調控主方向

2018-04-12 14:32:39  來源:新華網  責編:董健雄

  繼去年“3.17”樓市新政滿一年後,各地房地産調控力度並未放鬆。從2018開年至今,已有多個城市啟動新一輪的樓市調控。而從各地的實際政策來看,“差別化”也正在成為下一階段房地産市場調控的主要特徵。

  多地啟動新一輪調控

  據統計,自2018年1月以來,包括蘭州、三亞、淄博、濟陽等13個城市發佈了樓市調控的新政策。而就在“3.17”新政一週年之後,多個熱點城市又相繼啟動新一輪的樓市調控。

  3月21日,大連市發佈《關於促進我市房地産市場平穩健康發展的通知》,對住房限購進行分區調控。為防止房價過快上漲,將中山區、西崗區、沙河口區及高新園區列為限制區域。對大連市戶籍居民家庭與非戶籍居民家庭進行區分限購。在差別化住房信貸政策方面,將中心城區單人住房公積金最高貸款額度由45萬元下調至40萬元。

  3月27日,長沙市住建委下發《關於實施差別化購房措施的通知》,從當日起長沙市限購區域內商品住房銷售實行差別化調控措施,將優先滿足首套剛需購房群體。

  3月28日,杭州市住保房管網連發兩篇文章稱,為維護房地産交易秩序,杭州對房地産市場規範一直保持嚴管高壓態勢;同時宣佈,開展專項整治行動,從嚴打擊各類違規行為,將採取公開搖號全程公證的方式,以切實規範市場銷售行為。

  就在同一天,深圳市多個部門聯合發佈通知,要求在二手房交易中,貸款評估價、網簽備案合同價、房屋評估價,這三個價格,要實現“三價合一”。所謂三價合一,指的就是,二手房交易中的貸款評估價、網簽備案合同價、房管局計稅評估價,這三個價格要統一起來。

  3月30日,西安市住房保障和房屋管理局下發“關於進一步加強商品住房銷售管理的通知”,要求房地産開發企業及經紀機構不得以房源緊俏、後期漲價等誘使購房人搶購。

  另外,包括成都、武漢、廣州、鄭州以及海南等地,均在3月底之前宣佈出臺房地産新政。

  “差別化”是主方向

  儘管多地集中發佈新政,但值得注意的是,本輪調控仍繼續堅持“房子是用來住的、不是用來炒”的定位,落實地方主體責任,繼續實行差別化調控,建立健全長效機制,促進房地産市場平穩健康發展。

  其中,大連、淄博、衢州等地,差異化調控從“因城施策”升級為“因區施策”。同時,大連、阜陽、昆明等地出臺的調控政策表明,“限售”範圍進一步拓展。此外,今年的樓市政策在保持嚴厲調控的態勢之外,限售政策已下沉到三四線城市及縣區。

  而杭州、成都、西安則加入搖號購房城市之列,將搖號作為調控手段之一。自此,搖號與限購、限貸、限價、限售一道成為樓市調控新標配。據了解,購房搖號的先行者已經有不少。目前包括上海、南京、武漢在內的多個城市已經實施購房公證搖號政策。

  海南方面則繼續加碼“限購”。3月31日,海南省住建廳網站發佈《關於做好穩定房地産市場工作的通知》,要求全省加強嚴格購房資格審查,非該省戶籍居民家庭在海南省範圍內只能購買1套住房。五指山、保亭、瓊中、白沙4個中部生態核心區市縣建設的商品住宅只能面向本市(縣)居民家庭銷售。非該省戶籍居民家庭購買住房,申請商業性個人住房貸款首付款比例不得低於70%。

  湖北省則決定建立房地産市場調控會商制度,將共享全省房地産市場交易、供地、金融等信息和政策,共同加強市場研判和政策研究,指導各地制定和調整調控政策,並聯合監管房地産市場中的風險和問題。

  深圳的“三價合一”政策,即二手房交易中的所有價格都統一(成交價、評估價以及網簽價),並且按照這個價格來計稅以及申請貸款。在業內看來,這一招,被認為是遏制“陰陽合同”“高評高貸”的重要舉措。

  調控中短期不會放鬆

  針對樓市調控的下一步走勢,同策研究院總監張宏偉認為,中短期內,堅持差別化調控與“樓市去投資化”為主要方向,核心一二線城市樓市調控不會放鬆,強金融監管已成為常態。對於房企而言,融資渠道收窄;對於購房者來説,首付比例難降,且商業銀行購房貸款利率提升、貸款審批週期拉長,致使購房門檻和成本升高。非核心經濟圈內,三四線城市和縣區去庫存將持續。

  中長期內,建立和完善房地産長效調控機制是重點工作,在完善現有的法律制度、金融監管、財稅徵管體制等基礎上,放活土地機制(如農村土地流轉、集體用地改租賃房等),促使新型城鎮化為房地産長效機制中的重要環節。

  易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進認為,類似杭州出臺搖號政策,是希望通過此類政策來穩定市場秩序,類似長沙的讓剛需購房者優先購房,也是一種較為靈活的政策。而從實際情況看,當前市場確實還存在較熱的上漲因素。近期部分城市的管控,和杭州的邏輯都是類似的,説明潛在的需求很大,但供應端的量沒有起來,所以在二季度進行管控也成為一個市場趨勢。

  關於深圳的“三價合一”政策,目的是為了防範部分做高房屋評估價進而多貸款的現象。所以深圳類似做法,其實也是對當前住房貸款市場的一個規範。從類似做法也可以看出,當前對於二手房的價格評估更加精細化,精準定價必然有助於包括報稅、貸款等業務的統一,既方便核算,也規避了各類虛高報價或做低價格的做法。

  在業內看來,對於深圳類似政策,預計全國其他城市也會跟進,這也是當前存量房市場發展的一個重要改革。尤其是隨著信息技術和評估技術的改善,二手房交易的合規性可以得到體現,同時也促進了二手房交易中的公平性和穩定性。(王日晨) 

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