多地樓市政策進一步升級 “差別化”成調控主方向

　　繼去年“3.17”樓市新政滿一年後，各地房地産調控力度並未放鬆。從2018開年至今，已有多個城市啟動新一輪的樓市調控。而從各地的實際政策來看，“差別化”也正在成為下一階段房地産市場調控的主要特徵。

　　多地啟動新一輪調控

　　據統計，自2018年1月以來，包括蘭州、三亞、淄博、濟陽等13個城市發佈了樓市調控的新政策。而就在“3.17”新政一週年之後，多個熱點城市又相繼啟動新一輪的樓市調控。

　　3月21日，大連市發佈《關於促進我市房地産市場平穩健康發展的通知》，對住房限購進行分區調控。為防止房價過快上漲，將中山區、西崗區、沙河口區及高新園區列為限制區域。對大連市戶籍居民家庭與非戶籍居民家庭進行區分限購。在差別化住房信貸政策方面，將中心城區單人住房公積金最高貸款額度由45萬元下調至40萬元。

　　3月27日，長沙市住建委下發《關於實施差別化購房措施的通知》，從當日起長沙市限購區域內商品住房銷售實行差別化調控措施，將優先滿足首套剛需購房群體。

　　3月28日，杭州市住保房管網連發兩篇文章稱，為維護房地産交易秩序，杭州對房地産市場規範一直保持嚴管高壓態勢；同時宣佈，開展專項整治行動，從嚴打擊各類違規行為，將採取公開搖號全程公證的方式，以切實規範市場銷售行為。

　　就在同一天，深圳市多個部門聯合發佈通知，要求在二手房交易中，貸款評估價、網簽備案合同價、房屋評估價，這三個價格，要實現“三價合一”。所謂三價合一，指的就是，二手房交易中的貸款評估價、網簽備案合同價、房管局計稅評估價，這三個價格要統一起來。

　　3月30日，西安市住房保障和房屋管理局下發“關於進一步加強商品住房銷售管理的通知”，要求房地産開發企業及經紀機構不得以房源緊俏、後期漲價等誘使購房人搶購。

　　另外，包括成都、武漢、廣州、鄭州以及海南等地，均在3月底之前宣佈出臺房地産新政。

　　“差別化”是主方向

　　儘管多地集中發佈新政，但值得注意的是，本輪調控仍繼續堅持“房子是用來住的、不是用來炒”的定位，落實地方主體責任，繼續實行差別化調控，建立健全長效機制，促進房地産市場平穩健康發展。

　　其中，大連、淄博、衢州等地，差異化調控從“因城施策”升級為“因區施策”。同時，大連、阜陽、昆明等地出臺的調控政策表明，“限售”範圍進一步拓展。此外，今年的樓市政策在保持嚴厲調控的態勢之外，限售政策已下沉到三四線城市及縣區。

　　而杭州、成都、西安則加入搖號購房城市之列，將搖號作為調控手段之一。自此，搖號與限購、限貸、限價、限售一道成為樓市調控新標配。據了解，購房搖號的先行者已經有不少。目前包括上海、南京、武漢在內的多個城市已經實施購房公證搖號政策。

　　海南方面則繼續加碼“限購”。3月31日，海南省住建廳網站發佈《關於做好穩定房地産市場工作的通知》，要求全省加強嚴格購房資格審查，非該省戶籍居民家庭在海南省範圍內只能購買1套住房。五指山、保亭、瓊中、白沙4個中部生態核心區市縣建設的商品住宅只能面向本市(縣)居民家庭銷售。非該省戶籍居民家庭購買住房，申請商業性個人住房貸款首付款比例不得低於70%。

　　湖北省則決定建立房地産市場調控會商制度，將共享全省房地産市場交易、供地、金融等信息和政策，共同加強市場研判和政策研究，指導各地制定和調整調控政策，並聯合監管房地産市場中的風險和問題。

　　深圳的“三價合一”政策，即二手房交易中的所有價格都統一（成交價、評估價以及網簽價），並且按照這個價格來計稅以及申請貸款。在業內看來，這一招，被認為是遏制“陰陽合同”“高評高貸”的重要舉措。

　　調控中短期不會放鬆

　　針對樓市調控的下一步走勢，同策研究院總監張宏偉認為，中短期內，堅持差別化調控與“樓市去投資化”為主要方向，核心一二線城市樓市調控不會放鬆，強金融監管已成為常態。對於房企而言，融資渠道收窄；對於購房者來説，首付比例難降，且商業銀行購房貸款利率提升、貸款審批週期拉長，致使購房門檻和成本升高。非核心經濟圈內，三四線城市和縣區去庫存將持續。

　　中長期內，建立和完善房地産長效調控機制是重點工作，在完善現有的法律制度、金融監管、財稅徵管體制等基礎上，放活土地機制（如農村土地流轉、集體用地改租賃房等），促使新型城鎮化為房地産長效機制中的重要環節。

　　易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進認為，類似杭州出臺搖號政策，是希望通過此類政策來穩定市場秩序，類似長沙的讓剛需購房者優先購房，也是一種較為靈活的政策。而從實際情況看，當前市場確實還存在較熱的上漲因素。近期部分城市的管控，和杭州的邏輯都是類似的，説明潛在的需求很大，但供應端的量沒有起來，所以在二季度進行管控也成為一個市場趨勢。

　　關於深圳的“三價合一”政策，目的是為了防範部分做高房屋評估價進而多貸款的現象。所以深圳類似做法，其實也是對當前住房貸款市場的一個規範。從類似做法也可以看出，當前對於二手房的價格評估更加精細化，精準定價必然有助於包括報稅、貸款等業務的統一，既方便核算，也規避了各類虛高報價或做低價格的做法。

　　在業內看來，對於深圳類似政策，預計全國其他城市也會跟進，這也是當前存量房市場發展的一個重要改革。尤其是隨著信息技術和評估技術的改善，二手房交易的合規性可以得到體現，同時也促進了二手房交易中的公平性和穩定性。（王日晨）