2018年河北土地市場回顧 土地市場“量升價漲” 一線房企逆市補倉

　　2019年伊始，河北多地土拍活動繼續緊鑼密鼓進行。1月7日，邢臺公開出讓兩宗土地，雖然兩宗地塊起始價僅為1560元/平方米（約260萬元/畝），但最終均流拍；1月3日，石家莊市正定縣成功出讓一宗住宅用地，起始價為31100萬元，最終由河北恒洲房地産開發有限公司以33400萬元（約562.5萬元/畝）成功競得。

　　上述2019年的兩次土拍活動，在一定程度上代表了河北各地2018年土地市場的基本特點，土拍活動頻次高、出讓土地量能提升，但鮮有高溢價地塊，流拍、中止掛牌普遍發生……記者通過盤點石家莊、邯鄲、張家口、唐山四地的土地結果，回顧2018年河北全省土地市場。

　　1.多地土地供應量增加

　　據統計，2018年，石家莊城區範圍成功掛牌出讓177宗國有建設用地使用權，總面積568.3129萬平方米（約合8524.69畝），較2017年上漲9.68%；成交總額為484.2427億元。

　　其中，住宅用地（不含住宅商服混合用地）67宗，共計215.8666萬平方米（約合3238畝），佔掛牌總面積的37.98%；商服用地（不含住宅商服混合用地）14宗，共計35.2793萬平方米（約合529.19畝），佔掛牌總面積的6.21%；住宅商服混合用地39宗，共計159.4962萬平方米（約合2392.44畝），佔掛牌總面積的28.06%。

　　據邯鄲戀家網統計，2018年邯鄲全市土地成交共177宗，成交總面積482.4371萬平方米（約合7236.56畝）；成交金額高達1240963.39萬元（約124.1億元）。

　　其中，住宅用地142宗，佔總比的80%，商服用地35宗，佔總比的20%。住宅土地成交體量較大，佔比較高，説明市場對住宅用地的需求仍然旺盛。

　　據張家口房天下數據統計，2018年張家口全市成功出讓502宗國有用地，成交土地面積約13429221.95平方米（約合20143.83畝），攬金1529825.918萬元（約152.98億元）。

　　其中，居住類用地成交162宗，成交面積約7317874.61平方米（約合10987.8畝），成交金額約131.67億元；商業用地成交154宗，成交面積約2683153.48平方米（約合4028.76畝），成交金額約27.17億元。

　　而根據唐山樂居網統計，2018年唐山全市土地招拍挂成交公示745宗地，環比增長約38.7%；面積共約3356.7公頃，環比減少約6%，成交總額約232億元，環比增長約0.2%。

　　其中，住宅用地成交公示138宗地，環比增長約51.6%；成交公示531.6公頃（約合7974畝），環比增加約63.9%；競買保證金共約112億元，成交總額約141.7億元，環比減少約3.5%。

　　2.拿地成本小幅上漲

　　2018年，河北土地市場總體上可以歸結為土地出讓頻次增加、出讓面積提升、出讓金額增加等特點，但總體上來看，低溢價率依然是常態，各地流拍現象也在增加。

　　統計顯示，2018年，石家莊土地出讓面積較2017年上漲9.68%，成交金額較2017上漲55.85%。邯鄲土地出讓面積環比下降20.8%，成交金額環比下降6.8%。

　　與2017年相比，張家口2018年土地出讓數量有4.7%的降幅，但土地成交金額卻有23.94%的漲幅。唐山2018年出讓面積環比減少約6%，成交金額環比增長約0.2%。

　　除了總成交金額增加，石家莊、張家口等地還出現了新的“地王”。2018年9月18日，石家莊高新區方億投資有限公司以3億元的價格拿下【2018】053號地塊，畝單價高達約4006萬元。要知道，此前石家莊的單價“地王”為現華潤萬象城地塊，2014年2月21日，華潤置地旗下的弘隆控股有限公司以底價14.3億元成功競得石家莊【2014】001號地塊，約合1993.3萬元/畝。

　　2018年5月30日，張家口煤機廠地塊成功出讓，最終，保利地産以1121萬元/畝的價格拿下面積為143畝的04地塊，碧桂園以1130萬元/畝拿下面積為103畝的05地塊，創下張家口歷史地價新高，而此前的單價“地王”為2016年創造的780萬元/畝。雖然地價屢創新高，但低溢價率依然是主流，此外，各地還多次出現地塊流拍現象。以石家莊為例，2018年，石家莊共有30宗地塊流拍（停拍）。

　　此外，2018年，石家莊、衡水兩地還上調了基準地價，預計其他地市也將跟進。

　　2018年1月1日，衡水市正式執行新的土地定級及基準地價標準。按照新執行的標準，衡水市城區Ⅰ類商服用地基準地價為4050元/平方米（270萬元/畝），Ⅰ類住宅用地基準地價為2730元/平方米（182萬元/畝）。

　　2018年6月21日，石家莊市政府公佈了市內四區基準地價調整的通知，其中，石家莊一級住宅基準地價為7368元/平方米，相比2012年公佈的基準地價(4002元/平方米)上漲了3366元/平方米，漲幅高達84%。

　　3.頭部房企逆市補倉

　　受樓市調控等原因，全國樓市均處於低位運行。在土地供應量增加的同時，開發商購地並不算太積極，土地流標現象也較為突出。

　　中原地産研究中心統計數據顯示：截至12月17日，一二線城市合計住宅土地年內流標高達324宗，是近6年來最高記錄，同比上漲140%(2017全年流標148宗，截至當年12月17日135宗)。疊加三四線城市，合計住宅土地流標年內高達1501塊。

　　與不少本地房企選擇觀望或者無力拿地相比，2018年全國一線房企則深入佈局河北市場。

　　在石家莊，2018年8月1日，保利以7.58億元摘得【2018】010號原金鋼廠地塊，溢價3.26億元；9月3日，中冶以20.34億元拿下新華區趙佗公園旁凈地，成為今年成交價最高的地塊；9月4日，萬科以25.34億元拿下長安區原華曙藥廠地塊，佈局城市東北區域。

　　在邯鄲，碧桂園、美的地産、榮盛地産繼續拿地，新進駐的華冶置業斥資17.8億元拿下東部新區4幅地塊，澤信地産進駐邯鄲以來的第二幅地塊位於復興區，雅居樂成功拿下北部新城地塊，華夏幸福繼孔雀城之後又拿下北部一幅地塊。

　　在張家口，除了上述保利地産、碧桂園破紀錄拿地之外，榮盛、融創、藍城、當代置業、華夏幸福等眾多一線房企紛紛亮相土拍市場。

　　2018年5月9日，唐山南湖CBD核心區域地塊最終被富力+華潤聯合體收入囊中，成交樓面價為2420元/平方米，溢價率約0.83%，成為當地年度地塊成交面積之最。此外，中鐵、碧桂園等知名房企也在積極儲備土地。（記者 張靜濤）