南京鐵北片區

新街口片區

　　2月26日，全省重大項目集中開工儀式在13個設區市同步進行，南京分會場選址玄武區鐵北紅山新城。這是2021年全省唯一一個設在老城區的分會場，也是南京2017年策劃重大項目集中開工活動以來，首次將市級主會場放在中心城區。

　　這樣的選擇，耐人尋味。

　　擁江發展的南京，正加速推動城市東延西展、南拓北進。新一輪城市擴張中，新城新區異軍突起的同時，也伴隨著老城區人口、産業、資本等發展要素的快速外流。當先發的紅利變為競爭的短板，站在十字路口的南京老城急需一場動力變革。

　　沒有老城的發展，就不會有南京未來的輝煌。面對老城發展這個全球的時代命題，起航“十四五”，南京從老城出發。

　　存量時代的“老城焦慮”

　　幾乎每一座城市，都有一個讓人魂牽夢縈的老城區，這裡承載了最多的集體記憶，也集聚了最具代表性的文化符號。南京亦是如此，玄武湖的煙波，秦淮河的婉約，閱江樓的雄奇，都記錄著六朝古都輝煌的過往。

　　但一個無法回避的現實是，歷經40多年城市化進程，老城區在佔盡天時地利人和後，面臨越來越多的瓶頸制約。在新城新區的擠壓下，老城的既有優勢被不斷稀釋，空間不足和功能衰退的短板持續放大，導致人口連年流失，産業加速外遷，項目支撐不足。這樣的“發展焦慮”，從春節後玄武、秦淮和鼓樓三個老城區“新年第一會”傳出的聲音裏可見端倪：

　　“玄武土地資源逐漸減少、接近枯竭，2021年全區掛牌地塊僅有4個，還有近200萬平方米的低效載體和50萬平方米的部隊停償載體，亟需挖掘存量、拓展增量。”

　　“秦淮的創新能力還不完全適應高品質發展要求，創新生態有待進一步提升，高新區有企業集聚但缺少産業集群，高企數量與一流城區相比差距還很大。”

　　“鼓樓的科教資源轉化利用不充分，産業整體優勢不突出、貢獻度不高，叫得響的特色、亮點、品牌較為缺乏，生態環境品質尚未迎來根本性好轉的拐點，背街小巷、老舊小區管理服務任務十分繁重。”

　　數字上的對比更加直觀。2014年，玄武區的常住人口為66.14萬，但一波“連降”後，這個數字在2019年末定格在57.5萬。2020年，老城三區市級重大項目總計34個，累計投資194億元，而江寧一個區就有70個市重大産業項目，累計完成投資472億元。

　　既面臨先天的要素供給、環境承載的發展制約，又缺少足夠的優勢産業、重大項目的後勁支撐，諸多的結構性矛盾，讓老城轉型看起來像是一道“無解方程”。

　　根據荷蘭學者克拉森等人提出的“城市空間週期論”，城市發展進程分為城市化、郊區化、逆城市化和再城市化四個階段，其中的再城市化，實際上就是人口、産業和資源的再回歸過程。當前南京的老城，正處於典型的逆城市化階段，但從逆城市化到再城市化，並不是一個自然過渡的過程，需要地方政府有完善的頂層設計和科學的實施路徑。

　　在國內，兄弟城市已經開始了探索。深圳福田區率先提出“再中心化”課題，實施老舊城區再造戰略；杭州通過對老城區城市形態、産業、功能的重構，探索出轉型提升的“杭州經驗”。成都也推出“中優”方針，推動城市非核心區的産業和功能疏解，為培育産業、塑造新形態騰挪空間。

　　南京不能沒有老城。最新的統計數據顯示，2020年主城四區（玄武、秦淮、建鄴、鼓樓）以3.95%的土地面積，承載了36.5%的人口和34.8%的經濟總量，中心城區依然是南京發展質效最高的區域。“如果沒有集聚，就産生不了高品質的現代服務業，而這恰恰是主城區的主導産業。”南京大學經濟增長研究院研究員馬駿認為，南京的經濟分佈，呈現出以主城為中心梯度下降的格局，是全國非常典型的一個案例。

　　南京也從未放棄過主城。南京在“十四五”規劃中明確提到，構建以江南主城區為“主核”、江北新區為“主城拓展極”、紫東地區為“創新引領極”、南部片區為“新興增長極”的“一核三極”重點功能佈局。這也意味著，老城的地位並未被弱化，相反，“城市之核”還要合理控制老城人口密度，有序疏解老城非核心功能，進一步提升創新濃度、經濟密度和生産服務功能，更好展示美麗古都風貌。

　　創新思維下的“精明增長”

　　老城轉型，重在創新驅動，難在産業導入。直面諸多的結構性矛盾，一個鮮明的導向正在成為南京老城區的共識——沒有創新驅動和産業升級的支撐，就沒有健康、均衡和可持續發展的動力。

　　“退二進三”大潮下，南汽、熊貓、華電、晨光等工業企業搬離老城，歷經十多年的“大象轉身”，玄武、秦淮和鼓樓的服務業GDP佔比全部超過90%。但對南京主城産業“空心化”擔憂始終存在。“癥結在於‘二’是退了，但‘三’進得太慢。”戴德梁行相關負責人分析，與新城和郊區大力發展高收益率的先進製造業相比，老城的服務業業態不夠“現代”，含金量偏低，帶來城區經濟增長的驅動力略顯不足。他認為，老城應該更多聚焦價值鏈高端的商務商貿、文化旅遊、科技金融、創新經濟等産業，釋放區位和資源優勢，形成核心競爭力。

　　實際上，翻開三個老城區的“十四五”規劃，産業佈局高度一致。玄武將文化旅遊確定為産業地標，做大高端商務商貿和現代金融兩個千億級産業集群，發展軟體信息服務與生命健康新興産業。秦淮在推動商貿、文旅、金融和軟體四個傳統産業升級的同時，培育認知物聯網、車聯網、人工智能和大健康等未來産業，並同步發展現代都市工業。鼓樓則延續了之前確立的“三主四特”的産業體系，即“高端商務商貿、軟體互聯網、文創旅遊”三大主導産業和“航運服務、科技服務、金融服務、智力服務”四大特色産業。

　　隨著2月19日南京2021年市級重大項目計劃公佈，老城區的産業進階路徑愈發清晰。

　　新發展格局下，消費的帶動作用愈發重要。南京正系統謀劃國際消費中心城市建設，玄武順勢提出“消費促進”戰略，並將打造國際消費中心城市中心區定為今年的“一件大事”。眼下，德基三期項目正緊鑼密鼓準備開工，根據規劃，德基將投資20億元，新建約1800平方米的下沉式廣場，並通過空中連廊將德基一、二、三期連接成一個整體。未來整個德基廣場將實現地上、地下、空中的立體連通。

　　文化旅遊資源，是老城最引以為傲的底牌，也是差異化競爭的主要賽道。讓老城更好玩，南京今年加快佈局一批有特色、有文化、有流量的網紅項目，推動文旅資源價值變現。2月2日，以南京文化、主題文娛、潮流時尚主題為發展定位的網紅IP“超級文和友”落戶長樂路，這個位於夫子廟和老門東中間區域的綜合體，計劃今年年底開業，為兩大景區的客流和商業集群形成有效補充。紫金山下，德必集團與南京旅遊集團共同建設的江蘇文旅産業融合示範基地，今年也將重點推出“鍾山境”和“藝術盒子”兩大載體，打造江蘇文旅産業的特色集聚區、頭部企業的示範區，紫金山人文休閒首店集聚區。

　　老城的創新，最缺的還是載體。梳理一季度的重點項目，三個老城區不約而同加快推進創新載體的建設。鼓樓區一季度重大項目集中開工儀式被放在了205創意公園，未來，這裡將建設成為幕府創新小鎮的核心區——幕府智谷。玄武的第一個省級重大項目就是位於鐵北紅山的“玄武之光”，擬引進軟體信息、科技金融、人工智能等現代服務型機構。秦淮區將在白下高新區建設主城首個為都市工業孵化培育量身定制的載體，重點發展車聯網、物聯網、人工智能、生物、醫藥類等無污染工業。

　　在馬駿看來，南京老城産業轉型，就是要讓大型企業把研發總部重新往主城遷，通過大型企業的研發和産業資本的集聚，帶動中小微企業的創新，“如果沒有一個龍頭企業做土壤，那將嚴重影響主城的創新效率。這也是為什麼杭州因為有了阿裡巴巴，才能吸引那麼多的互聯網企業在杭州創業。”

　　盤活資源實現“價值倍增”

　　近日，2020年南京城市硅巷績效評價情況揭曉，白下高新區獲得1000萬元、玄武區和鼓樓區各獲得800萬元獎勵資金。以市場化手段推動主城區老廠房、老校區、老樓宇轉型，導入符合未來發展方向的産業，南京從2018年起在玄武、秦淮和鼓樓探索的城市硅巷建設，正成為老城區活化閒置資源，構建無邊界創新格局的亮點。

　　老校區是硅巷最主要的載體。南京是科教重鎮，老城區內集中了大部分高校和科研院所，但因為規模擴大，高校院所紛紛外遷。高校是最好的創新“合夥人”，校地融合的關鍵在於高校與地方在核心發展訴求和價值取向要同頻共振，形成多贏的利益分成機制。

　　兩年多來，老城三區不斷挖掘高校資源，已建成超百萬平方米的硅巷載體。玄武完整保留南師大紫金校區原有生態打造“金地·梧桐裏”，一期項目4月開園。秦淮去年高標準佈局南航秦淮創新灣區，建設科技資源集聚的碼頭、高端産業融合的廊道、服務創新生態的港灣。根據鼓樓區環南大硅巷建設方案，南京大學老校區將蝶變科創與文創産業的創新高地，具有文化特色的街巷。

　　邁進新發展階段，土地儘管依然是城市發展的關鍵要素，但已經不再是決定成敗唯一“勝負手”。與新城和郊區相比，主城深厚的人文底蘊、頂尖的教育醫療、密集的高校院所和豐沛的行政資源，都讓新城區無法企及。但作為省會城市，不少資源“在地不在手”，需要地方政府當好凝聚力量、匯聚智慧的牽頭人和操盤手。

　　老城區高端專業服務機構眾多，玄武區另辟蹊徑，聯合法德永衡律師事務所，以律政服務進行産業鏈的輻射，整合審計、會計、知識産權等服務機構，在鐵北紅山新城建設律政服務創新産業集聚區。

　　實際上，這一思路正是來自玄武去年一系列的實踐。建設長江路文旅集聚區，玄武集結百餘家企業單位成立文旅融合發展聯盟，順利推動總統府、六朝博物館等一批文博場館和旅遊景區實現夜間開放。整合轄區農業科技資源，玄武組建了鍾山農業創新發展聯盟，包括省農科院在內的科研院所、農業服務企業、金融機構等50家成員單位加盟。

　　老城復興，城市更新是基礎，只有改變傳統、低端、落後的城市形象，年輕人才會願意再次回到中心城區。秦淮的小西湖片區就是一個典型。這片不到5萬平方米的區域，留住了原住民和煙火氣，培育新業態和新場景，為老城保護更新打開了新視野。破敗的後院經過重新打理春意盎然，80多年的老宅蝶變網紅咖啡館，推理館、蟲文館、茶館錯落分佈……由“拆改留”轉向“留改拆”，剛過去的春節，小西湖片區人氣爆棚，老舊居民區不再是城市的包袱，而是難得的資源。

　　老城的功能正在不斷疏解，但優質的教育、醫療、養老、文化等公共服務，是短期內搬不走、拆不散的顯性優勢。當前，老城三區正以集團化辦學、醫療聯合體、社區居家養老等方式，辦好家門口的每一所學校和醫院，建好家裏的“養老院”，通過民生資源的優化佈局，帶動了主城邊緣板塊的整體提升。

　　城市更新催生出老城的“價值更新”，秦淮區2020年的一個數據令人意外——新增大學生就業7.25萬人，位列全市第一。在老城人口外流的大趨勢下，這個代表著區域活力和吸引力的重要指標，顯得更加彌足珍貴。

　　以新發展理念“重整河山”

　　打開南京地圖，以玄武、鼓樓為主的鐵北片區，和秦淮的南部新城，是老城僅有的具備成片開發價值的區域，這些事關未來的“壓箱底”地塊，被寄予厚望。

　　土地資源越是稀缺，越要精打細算。2013年，南京鐵北地區老城改造和提升建設被列入《蘇南現代化建設示範區規劃》，2014年南京市委常委會審議通過《關於加快推進鐵北片區改造提升工程的意見》，明確鐵北片區是南京有序推進區域城市化、加快城市現代化的重點區域，也是加快發展創新型、總部經濟的重要載體。

　　玄武區率先動手，第一時間成立鐵北紅山新城管委會，啟動規劃設計和徵收拆遷。彼時的紅山，還是主城最大的城中村集聚地，2016年依維柯整體搬遷後，7.13平方公里內産業幾乎“歸零”。“重整河山”，需要有不一樣的理念。玄武區嚴格控制地産開發，在有限的出讓土地中間進行了完整細緻的綜合配套。在規劃中，居住面積佔比僅為34.15%，導向足夠明確：老城開發再也不能貪戀房地産的“快錢”，而要給新興産業的導入留足空間。

　　歷時7年白紙作畫、騰籠換鳥，一個産城融合的玄武“新中心”初具雛形。目前摘牌落地星河、電子城、寶龍、復星等總部企業11家，招引入駐新華智媒産業園、江蘇鐵塔、H&A銀行等龍頭企業20余家，配套建成“四縱三橫”交通路網。精耕細作， 鐵北紅山已經進入了收穫期，統計數據顯示，自2014年下半年以來，新城引進落地企業及項目新增稅收8.8億元，平均每年新增稅收1.354億元。預計“十四五”期間，每年稅收增長70%，“十四五”結束後每年稅收將達到20億元。

　　與鐵北紅山新城一路之隔，就是鼓樓鐵北地區。2020年，這裡正式更名為“幕府創新區”，並對外發佈産業規劃。這塊13.8平方公里的南京主城最大存量地區的價值開始被外界重新打量。恰恰因為是主城內為數不多的“寶地”，市區兩級政府都對其高度重視，自2015年以來，鼓樓區發佈多項指導意見，多家諮詢機構參與規劃設計，每本參考規劃都將近200頁。

　　鼓樓鐵北管委會主任薛超美介紹，後工業時代給幕府創新區留下了大量居民區和廠房，要避免“大拆大建”，還得走城市更新思路，因此，成體系的空間資源極為有限。“目前，整個幕府創新區待開發建設載體總量約413萬平方米，其中真正能用來發展産業的存量空間佔52%，每一塊土地的開發利用都要慎之又慎。”不久的將來，這裡將成為鼓樓未來産業的主陣地，重點發展新一代數字經濟、新型都市工業和高端商務商貿。

　　2020年12月29日，南部新城EPC中片區地下空間與地鐵10號線紅花機場站共建段正式開工。上方“跑道公園”，下方“綜合體”的建設藍圖開始走入現實。根據規劃，南京大校場跑道公園總面積約100公頃，規劃打造集産業發展、文化聚集、城市觀光、健康休閒、生態景觀地上地下一體化的跑道公園。尤為值得期待的是，在“跑道公園”兩側規劃了400萬平方米的商辦空間。這和南部新城留白的1平方公里一樣，充滿了想像空間。

　　南部新城的建設，是秦淮新一輪發展中最大的變數。區別於一般的新區開發，南部新城倚重主城地理優勢、高鐵交通優勢，正讓這一片區經歷“價值重估”。2020年，新城開發全面提速，南京外國語學校新校區、中國第二歷史檔案館新館等13個重大項目全面開工。秦淮區委區政府最新提出，完善老城新城一體化發展機制，打造長三角中央活力區、都市圈超級總部集聚區、現代化主城新中心。

　　老城轉型猶如破繭成蝶，漫長又充滿挑戰，某種程度上甚至要斷臂求生，但哪怕再難，這都是南京不得不打，還必須打贏的一場硬仗。經歷過一輪輪歷史變遷的老城，必將在新理念下迎來新生。（新華日報 記者 盛文虎 仇惠棟 董翔）