原標題：鼓樓區探索中心城區內涵式高品質發展新路徑 再中心化，老城一路生花

頤和路歷史文化街區。 王昆遠 攝

　　紫峰腳下，麥當勞在江蘇的第600家餐廳開業，湖南路上，肯德基在江蘇的第1500家門店將揭開面紗；地鐵7號線、5號線呼嘯而過，南京最早開埠通商的下關地區接入城軌大動脈；深耕19年，新加坡金鷹再度落子中國區總部……2025年，一系列發展要素密集重倉，去往同一個地方——南京中心城區鼓樓。

　　乍一聽似乎不合定律。城市多中心化浪潮下，凡大項目、大企業，往往去向新城。多年來面臨主體外遷、資源稀釋、空間到頂的老城，又何來動能？

　　現象背後藏著歷史主動。我國城市發展正從大規模增量擴張轉向存量提質增效，中心城區的城市更新，成為新型城鎮化的下半場。上海、深圳、成都的多個城區，陸續提出“再中心化”戰略。

　　回望南京現代城市建設起點，鼓樓區近年來破題“動能再造”，持續提升經濟密度、創新濃度、要素集聚度，努力探索出一條中心城區高品質發展的新路子。

　　再中心化？它一直在城市中心。

　　空間再造，重構承載力

　　溢價超三成，刷新鼓樓區紀錄！歷經89輪“拉鋸戰”，7月30日的南京土拍上，民企杭州北谷最終拿下漢中門大街地塊（NO.2025G47）。

　　看著螢幕上不斷更新的叫價，鼓樓區建設局土地科科長羅曦雖興奮，但不意外。“緊鄰金陵匯文學校，400米內雙地鐵覆蓋，又有商業配套，地塊自帶爆款屬性，自然被市場追逐。”

　　一方面，教育、醫療、商業等老城核心優勢“帶不走”“學不來”，另一方面，真正的“好房子”供需失衡。而主城的“小而美”地塊，既能匹配當下民企的開發能力，又能回應市民住房提質的期待。從桃園禮著府、綠城沁百合庭等新住宅售罄，再到湛江路、濱江02-27等地塊逆勢出讓，近兩年南京土地市場上的“鼓樓現象”，恰恰印證了存量時代，中心城區的競爭力依舊強勁。

　　但當市場紅利襲來，老城並未著急變現。“地塊少而碎，徵收整理難，越是面臨空間瓶頸，越不能被短期賬衝昏頭。”羅曦説，同一區域一年內只推一塊，容積率讓位日照、層高、綠化等“第四代住宅”指標，從出讓週期到地塊條件，鼓樓牢牢掌握自己的節奏。上半年，該區商品房銷售面積增速領跑主城。

　　重構老城承載力，更可觀的空間需要通過另一種方式找到。2024年支持實施城市更新行動補助資金績效評價中，南京等4城獲評“A級”，位列全國15個試點城市最優等次。南京5個城市更新實驗區中，來自鼓樓的經驗，被市委點名要求各區借鑒。

　　建立可持續的城市更新模式，探索打造城市更新實驗區——這是由區委主要領導領辦的“一區一特色”改革任務。總計10.3平方公里的待更新區塊，體量不大，卻分散成588處。可一旦啃下這些“硬骨頭”，就相當於重新釋放出全區1/5的地盤。

　　不同於以往的大拆建，這一輪空間再造講究“慢工出細活”——

　　歷時三年織補式更新，頤和路歷史文化街區11片區形成開放的公共院落，引進品牌中六成為首進江蘇；小桃園歷時20年一張藍圖繪到底，成為南京“最美綠道”；環南大的漢口路和陶谷新村，校區、街區、社區有機融合；700米的高雲嶺，歷史基因轉化成更新主線，老街巷有面子更有裏子；曾經的大橋南路家樂福，變身市集型社區商業體曼度·樂福裏，鼓樓首家盒馬NB店入駐；停運12年的漢中門老汽車站，蝶變金智裏園區，從候車大廳、老辦公樓“要”出2萬平方米嶄新載體。

　　多點開花的變化背後，一套具有城區特色的邏輯統攬全局。“兩特”，即特色歷史空間、特色山水空間，“六老”，即老校區、老設施、老工業、老商服、老街道、老住區，鼓樓構建以“兩特六老”為重點的城市更新體系，既挖掘産業空間，又提升公共服務，更改善人居環境，讓老城“逆生長”。

　　要素聚合，力拓新格局

　　繼2006年首次落戶並設立中國區總部後，今年圍繞新佈局的新能源業務，新加坡金鷹集團再次選擇鼓樓，設立中國區新能源總部—東亞電力新能源(南京)有限公司。“把中國區總部放在市中心，無論對外展示形象，還是聯繫省市部門，都是最佳選擇。”集團中國區副總裁馬康説。兩層辦公區，卻管理著國內十余個省份的幾十家工廠。

　　輕資産運營、輕量化團隊，卻佔據價值鏈高處，貢獻有形的稅收和無形的産業輻射力。最快面臨空間瓶頸的鼓樓，也最早看到總部經濟的要素集聚度。上世紀90年代，依託南京最早建成的一批寫字樓，該區定向招引總部企業。

　　1997年，來自德國的博西家電，在鼓樓區中南大廈成立中國銷售公司，後來成為南京首家、我省首批經商務部認定的跨國公司地區總部。紮根鼓樓近30年，已是中國市場最大的外資家電製造商。

　　高聳的樓宇中藏著老城的增長點。以服務業為主的總部經濟，支撐起“商貿強區”的鮮明底色。用不到南京1%的土地，該區貢獻了12%的經濟總量，服務業佔比超93%。

　　多年過去，這一經濟形態有了新特質。截至今年二季度，國資委管理的央企中46家在鼓樓佈局，設立200余家分支機構，其中二三級分、子公司70家，數量全省第一，“江蘇央企招引服務第一區”的名聲由此叫響。

　　要素積累，如同翻滾的雪球。擁抱老城的一位最新朋友是，由國家開發投資集團控股的雅礱江水電進軍江蘇，首選鼓樓設立區域總部，理由再簡單不過：離主管部門近，營商環境好。而推薦他們來的，正是在鼓樓落地5年的另一家央企，國投江蘇新能源。

　　總部扎堆，帶來人才的集聚。一座懷揣雄心的老城，無法忽視這一戰略資源。而那些出走的主體，也再度看到老城的獨一無二。

　　2022年，南京大學啟動“尋根計劃”，當年的3907名本科新生，時隔30年再度回到鼓樓校區讀書，隨後帶來的年訪問量達到30萬人次。周邊街巷如金銀街、南秀村、青島路、陶谷新村，被一一激活。同年，鼓樓區政府工作報告首提“環南大知識經濟圈”。

　　南大校友劉靖康的深圳故事還在流傳。這一輪要素回流，是老城的難得機會。校園周邊，蘇建大廈、省建科院等一眾載體正在盤點，定向吸引南大系初創企業。同步啟動的環南大光影計劃、環南大街巷手繪地圖，目的是讓學生和鼓樓建立強關聯，為“墻內開花墻外香”埋下伏筆。

　　功能復興，定義最原點

　　江蘇第600家門店，全球快餐品牌麥當勞把這一里程碑放在了紫峰腳下。這同時是江蘇首家Cube風格旗艦店，投資額省內最大。1公里外的寧海路，1996年開業的江蘇第二家麥當勞餐廳遙相呼應。30年過去，信任票依舊屬於鼓樓。

　　隨後，湖南路豎起肯德基的巨幅圍擋。這將是肯德基在江蘇的第1500家門店，規模和業態都有望創下新紀錄。“小時候和朋友約會碰頭，都選在獅子橋肯德基。這是要回歸了嗎？”網友表示期待。

　　前有星巴克、茶顏悅色、霸王茶姬等打破“一公里定律”，連開兩店，後有麥當勞、肯德基帶來象徵意義十足的新店，曾經的“南京第二商圈”湖南路，其復興之路走得悄無聲息，又腳踏實地。

　　“湖南路從來不是一條單純的商業街。它的獨特性在於根植市民集體記憶的情緒價值、多元業態孕育出的商業基因。”湖南路街道辦事處主任陳貫源認為，這使得湖南路歷經多輪變遷，依然葆有對品牌和市民的吸引力。

　　雞鳴湯包全國總店轟動全城、一品牛排小火鍋煥新回歸、鴻福麵館混搭出圈、南京首座純二次元商場酷青年中心收穫年輕擁躉，再加上軍人俱樂部更新、燈光隧道點亮等陸續提上日程，地鐵5號線穿街而過，消費場景、社交屬性漸濃的湖南路，正站在全新的功能高度，迎面而來。

　　明黃色的5號線車廂走出湖南路，一路北上，衝出城墻，來到老下關地區。這是南京接入全球貿易鏈的始發站，高漲的城市化進程中，它一度掉隊。但如今，這裡貢獻了南京超一半的航運服務業營收，飛出首架低空物流配送無人機，下關街道上半年跑出全區第一的經濟增速。

　　5號線像是為這裡量身定制。鹽倉橋、下關、靜海寺、南京西站、方家營等站點，串聯起多個文旅資源、交通樞紐、産業板塊，步行去任何一個角落都不超過10分鐘。

　　呼嘯的地鐵將帶來人流。“挺過當前陣痛期，下關地區的交通紅利將加速兌現，要一方面積極承接國家級新區的産業溢出效應，同時圍繞‘人的嚮往’這一核心邏輯，精心運營城市，補齊餐住短板，全面提振地區活力。”下關街道辦事處主任張恒説。

　　一如明潮裏園區，那個吸引人們爭相懷舊的“下關”打卡墻。讓消失的重回尋常，讓沉寂的再度歌唱，時間會讓人們驚覺，老城其實從未離開舞台中央。（新華日報 記者 董翔 通訊員 鼓軒）