原標題：古建老宅迎來新旅客——住進去是體驗，守下來是課題

　　國慶假期，上海遊客陳紅帶孩子來南京遊玩，選擇住進老門東附近的花間堂·朱雀裏酒店。在600年前三官堂遺址上方懸覆的樓閣裏品一杯茶，腳下就是考古發掘出的明代大殿臺基……“住進這間老宅，就像住進了歷史裏！”陳紅不禁發出這樣的感慨。

　　“如今，不少遊客出遊偏愛住進古建老宅酒店，以最親近的方式完成與歷史的深度對話。”省旅遊學會副會長、爾目文旅集團董事長楊淇深説。

　　2025年9月30日，商務部等九部門聯合發佈《關於促進住宿業高品質發展的指導意見》，鼓勵各地結合城市更新，推動住宿經營主體開展老舊建築改造、裝修升級和設施設備更新。政策支持下，如何讓古建老宅既留得住記憶、又看得見未來，江蘇多地展開積極探索。

　　住老宅，從新鮮事變為新趨勢

　　蘇州市姑蘇區大儒巷，藏著水利專家潘鎰芬故居。推門而入，青石板天井、落地長窗，一座典型的清代五路七進宅院緩緩展開。這座老宅如今是一間僅有5間客房的酒店，由蘇州名城保護集團旗下姑蘇小院品牌運營。

　　“對於體量較大的控保建築來説，引入酒店業態，能實現較快、較大面積利用。”姑蘇小院項目負責人季明曄介紹，一棟1000平方米的老宅，分租給咖啡館、商鋪等，至少要拆成四五家，建築荷載、消防審批、管理難度都相應增加，且一樓以上很難出租，但酒店就可以一次性整體利用。

　　近年來，南京、蘇州、揚州等地涌現出一批由古建老宅改造而成的酒店。住進老宅，從新鮮事變為新趨勢。

　　南京浦口老火車站經過修繕更新後，部分建築改造成酒店。當年的浦口火車站片區是功能完整的多業態綜合社區，有碼頭、車站、旅館、郵局、發電廠，1915年前後，這裡就建過英式旅館。今天，這條歷史街區引入精品酒店，並不是憑空植入，而是對歷史本真面貌的一種還原。

　　位於南京小西湖的花跡酒店，其本體是建於20世紀70年代的一棟多層磚混建築，經過更新改造，酒店外立面最大程度保留了原始紅磚。磚色暗紅、灰褐交織，經年累月的日曬雨淋在磚面上留下深淺不一的痕跡。客房設計則特意保留原始半開敞式公共走廊，客人推門就能看到老城南街巷煙火，體驗傳統居住方式。

　　這棟老宅更新後，該引入哪種業態曾有過爭議。南京歷史城區保護建設集團招商負責人王秋文介紹，“如果全部做成餐飲，收入可能更高，但後面就是居民住宅，排煙排油對居民影響太大。”在他看來，歷史街區裏的業態選擇不能只看經濟賬。最終，酒店一樓引入咖啡店、麵包店，二樓以上做酒店客房。樓上是住宿區，遊客可以進來喝咖啡，也不影響居民休息，形成一個主客共享空間。

　　更新前，先回答“為什麼住下來”

　　古建老宅不可再生，具有在地典型歷史文化特徵。隨著城市更新提速和文旅需求增長，古建老宅改酒店成為不少古鎮、古街和歷史街區更新中的常見選項。國慶假期前，揚州頤和隱逸仁豐裏酒店房源已基本售罄，連住兩晚以上的訂單佔比超六成。南京小西湖花跡酒店、花間堂·朱雀裏酒店國慶假期平均入住率分別達九成、七成。

　　但也有運營狀況堪憂的，部分古建老宅所在歷史街區年客流達兩三百萬人次，假期人擠人，酒店卻留不住客。“周邊街區規模小、業態欠缺，沒有形成讓人停留、休閒、度假的場所感，人來了很快又走了。”楊淇深提醒，古建老宅酒店不是“老房子+住宿”這麼簡單，説到底，住宿只是旅途中的一項，不是遊客出行的全部目的。老宅更新前，不僅先要回答“遊客為什麼住這裡”，還要看其所在片區是不是旅遊目的地。他提出“七小時”邏輯：遊客在當地遊覽、體驗超7小時，才有住下來的可能。住下來後，白天要有事可做，晚上更要有夜遊、演藝、茶咖等，才能形成完整産業鏈。

　　東南大學建築學院教授周琦認為，古建老宅酒店需要營造歷史感、場景感。年輕人住進來，體驗場景、喝咖啡、做瓷器，待上一兩天，沉浸式感受歷史——這是文化目的地型古建老宅酒店需要具備的功能。

　　更新中，老宅的“長”怎麼揚

　　揚州仁豐裏歷史文化街區入口處，一座青磚老宅嵌在巷口。這裡原是清末民初鹽商周挹扶的私家園林辛園，推門進入，可見水池、假山、樹木。酒店不設傳統大堂，將老宅園林庭院改造成小型社交空間，一側墻上挂著一幅手繪揚州古城地圖；另一側設有社交區，白天是非遺定制課程，入夜後切換為紅酒自助區，遊客還可在酒店露臺平臺小憩。

　　2026年中秋前夕，揚州頤和隱逸仁豐裏酒店開業，老宅辛園擁有了現代新功能。南京寧頤實業總經理助理鮑傑介紹，他們作為酒店運營管理方，參與了老宅前期修繕過程。修繕過程中，工程保留原有建築基底，園中假山坪石等多為舊時原物，又融合揚州園林意境、運河舟楫意象與揚州八怪藝術風骨，將剔紅、點螺漆器等揚州非遺工藝轉化為空間表達。

　　位於南京浦口的津浦路12號民國建築約建於1940年，是老鐵路住宅樓，如今被改造為酒店。老宅外立面被保留，內部則按現代住宿需求更新。改造負責人周琦介紹，津浦路12號屬於未定級不可移動文物，改造相對“輕”，原外立面、內部空間格局基本都保留，新增的是燈光、新風系統和“咖啡香”。在加強保護的前提下完善基礎設施，融入現代生活氣息，讓老宅煥發新活力。

　　在周琦看來，歷史建築改造不一定要回到某個特定年代，而是留下有價值的歷史痕跡。

　　用起來，是老宅保護的好出路

　　古建老宅“活化”利用難度不小。以蘇州為例，古建老宅數量多、規模大，居住密度高，産權情況複雜。蘇州名城保護集團以“保護蘇州國家歷史文化名城”為主職主業，在城市更新過程中完成大量老宅的保護。保護好後，如何“挖掘好、運用好”的問題迎面而來。

　　季明曄坦言，姑蘇小院酒店選址主要是控保建築及其他，行業內也一般不碰文物保護單位，因為改造過程中“動一根釘子都要審批”。

　　古建老宅改造面臨消防設計審查驗收缺乏依據的普遍問題。古建老宅里弄間的門頭、寬度、高度限制消防車通行。蘇州為此探索了“一宅一方案”歷史文化建築施工圖審查新路徑。

　　在改造省文保單位南京揚子飯店時，周琦需要不斷在歷史風貌和現代功能之間找平衡。建築外觀風貌絕對不能變，材料、質感、環境都要還原，但內部結構要加固，要適應現代酒店居住需求，設備系統全部更新並儘量隱藏，新風、空調、消防等設備系統都要“藏”進房子，利用地板下、天花板上的夾心層，做到“見光不見燈”。在這個項目上，從測繪、勘察、設計、報批到施工，周琦團隊花費數年時間。

　　第三次、第四次全國文物普查中，大量一般不可移動文物被發現，其中近現代建築佔比較大。“如果都用最嚴格的方式靜態保護，合理利用就會很困難。”周琦認為，故宮等重點文物要最嚴格保護，但大量近現代一般性文物，可以在保護和活化之間找平衡。在不改變文物原狀、不破壞歷史風貌、堅持最小干預和可逆性原則的前提下，經嚴格論證和審批，可對老宅結構做有限調整，在保護底線之上謹慎探索。（新華日報 記者 劉春）