專家學者熱議開放式小區 建設應納入城市總體規劃

　　原標題：專家學者熱議開放式小區 建設應納入城市總體規劃

　　“我國新建住宅要推廣街區制，原則上不再建設封閉住宅小區。已建成的住宅小區和單位大院要逐步打開，實現內部道路公共化，解決交通路網佈局問題，促進土地節約利用。”《中共中央 國務院關於進一步加強城市規劃建設管理工作的若干意見》（下稱《意見》）提出的這一構想，如一石激起千層浪，引起了廣泛關注和熱議。

　　事實上，世界上絕大多數國家或地區，都是沒有小區的，比如美國、日本等發達國家，住宅樓都是直接朝著大街或小巷，只有極少數豪宅才會有圍墻。

　　近年來昆明也有開發商在嘗試建“開放社區”，城市規劃逐漸向街區制轉型，這種改變只是時間問題。中央要求已建成小區逐步打開，但是究竟該怎麼打開，打開後如何管理，還有待進一步出臺細則來落實這個問題。

　　昨日，記者採訪了物業管理、房地産開發、城市規劃等相關行業的業內人士，聽聽他們對此有何看法。

　　中國城市規劃設計研究院副院長 楊保軍

　　已建成的住宅小區 首先實行行人穿行

　　中國城市規劃設計研究院副院長楊保軍在接受媒體採訪時表示，封閉小區是農耕文明的理念，一個個樓盤是一個個“獨立王國”，公共服務設施不共享。但是，現代城市是開放的，以公共活動、公共空間作為特徵。

　　楊保軍表示，對於已經建成的住宅小區，首先實行行人穿行，然後是自行車穿行，當然，管理也必須跟上。“大院情況下，物業管大門，當城市開放的時候是管大樓，每棟樓安全了，街道就可以開放了。”

　　雲南省設計院集團城市規劃師、産業規劃室主任 郭凱峰

　　通過試點 再總結經驗推廣

　　“小區對外開放，實現內部道路公共化，此舉體現了整合當前城市各項積極要素，進一步形成推進城市科學發展的合力與動力，必須不折不扣地執行落實。”雲南省設計院集團城市規劃師、産業規劃室主任郭凱峰認為，目前很多小區的圍墻，往往隔絕出了一片又一片“孤島”，難以形成街區的活力，尤其在一些已建成的大型社區中，對道路形成阻隔，導致交通微循環不暢，影響很大。同時因為城市的公共空間都被小區花園擠佔了，一定程度上也浪費了土地資源。

　　“中央要求已建成小區逐步打開，但是究竟該怎麼打開，我們只能靜待中央層面的提法，看下一步會不會出臺細則來落實這個問題。”郭凱峰建議，各地應首先將開放式小區的建設納入到城市的總體規劃中，通過試點，再總結經驗進行推廣。針對已建成的小區，應充分徵詢民意。

　　郭凱峰表示，未來在具體執行上，並非所有住宅小區都適合推廣開放模式，更多要與城市管理結合在一起。以昆明為例，廣福路沿線的很多“邊遠小區”就比較適合封閉管理，而市中心等交通壓力大的區域，開放小區道路明顯利大於弊。至於那些內部道路等級低，相關配套低的小區則不建議對外開放，而且規模小的住宅區對外開放的難度也會比較大。

　　雲南淩雲律師事務所律師 孫文傑

　　應制定政策避免損害業主權益

　　雲南淩雲律師事務所孫文傑律師表示，小區開放性管理出發點很好，首先可以資源共享，其次還可以優化相關道路，但在實行之前，需要考慮到小區內的治安等問題。“在實行之前，應該制定配套的政策或規定，一旦實行的話，物業公司的標準也會隨之提高，物業需要在如何更好的管理小區方面花費更多的人力和資源，並且需要有相應的部門或者業主委員會來監管物業公司，從而保障物管能有更好的作為，小區秩序更加完善。”

　　孫律師説，由於目前業主委員會的審批有難度，如果小區實行開放性的話，建議可以簡化業主委員會審批程式，保障更多的小區有業主委員會，這樣便可更有效的監管物業，而小區的開放性管理也會容易一些。

　　孫律師表示，小區開放後，外來人員一般只是穿過或者借用通過的話，小區內的公共區域還是歸業主所有。如果從小區業主利益方面來看，如果外來人員進入小區，享用小區的綠化資源、健身器材等其他公共資源，造成擁堵，或是業主使用困難的話，那對業主利益還是有一定損害的。這就需要制定相應的政策或制度，來對這些現象進行監管。

　　北京理工大學法學院教授 徐昕

　　已建成小區是否打開 應充分徵求業主意見

　　北京理工大學法學院教授徐昕認為，新建住宅推廣街區制，原則上不再建設封閉住宅小區，沒有問題。但是對已經建成的住宅小區，是業主花錢購買的私有財産，小區規劃紅線內的道路，使用權歸全體業主公用，受憲法和法律保護。

　　《物權法》規定，小區內部公共區域的産權歸全體業主所有，沒有義務對外開放，物業管理方式由業主大會決定，政府是無權干預的。對已建成小區是否對外打開，應充分徵求業主意見。

　　昆明市物業管理協會秘書長 唐曉林

　　智慧社區為開放小區提供硬體支持

　　昆明市物業管理協會秘書長唐曉林介紹説，就他所知，最近十年來，昆明已經有開發商嘗試“開放式社區”了。以碧雞名城為例，該小區雖然緊鄰西二環，但卻沒有設置圍墻，整個小區與周邊的道路連通，附近小區的住戶也能方便地通過該小區，到達其他地方。

　　唐曉林表示：“改變總是痛苦的，這與我們的傳統觀念確實存在一定分歧，但是不代表不好，未來的城市規劃一定會向街區制轉型，這種改變只是時間問題。相比封閉式的庭院小區，開放式小區的物業管理難度和運營成本普遍會增加。新形勢下，物業從業人員更應在管理的技術手段、方式方法上予以提升改進，而智慧社區的建設就為開放式小區提供了很多硬體支持。”

　　“一個項目的好壞更多依賴於開發商的能力以及後續的物業配套服務，而不是小區的封閉與否。”保利雲南置業副總經理曹偉佳説，開放式小區有利於創建鄰裡之間的和諧環境，但考驗安保服務的水準，小區的開放更不可能一蹴而就。

　　“很多物業管理問題，通過人員配置、技術改進都是可以解決的。開放式小區的推廣是社會進步的體現，我們應該倡導一種資源共享的生活理念，你可以通過別人的小區，別人也能通過你的小區獲得彼此的方便。”雲南保利物業服務管理有限公司總經理陳飛舟強調，一些不具備開放條件的片區，比如配套落後的老舊小區就沒必要開放。

　　雲南龍宇房地産開發有限公司總經理 廖力平

　　老小區對外開放會牽涉到《物權法》

　　“從2008年以來，昆明市原則上就不再審批全封閉式小區的建設，要求小區建設應滿足視覺上的通透和開放，不過要想讓小區內部道路、綠化等配套設施完全對外開放，實行起來難度還是很大。”雲南龍宇房地産開發有限公司總經理廖力平表示，多年前，昆明市就曾討論過推廣開放式小區的模式，但受多重因素的影響，當時條件並不具備，只能選擇折中辦法。

　　廖力平説，小區的開放與否也應兼顧住戶對於私密性、安靜、安全性的居住要求。此外，對老小區改造會牽涉到物權法的問題，小區裏的公共配套部分，使用權本來歸全體業主，受法律保護，沒有義務對外開放，物業管理方式也是由業主大會決定，但是如果打開圍墻，任何人都可以進去，使用裏面的資源如道路等，這會侵犯小區業主的權益。

　　“對於業主的賠償，對於安全和衛生的人力物力投入，在短時間內都是不容易解決的。”市民李先生也擔憂，此舉會面臨一些不容忽視的問題。比如治安問題，小區圍墻可以相對減少一些外來人口的流動，安全相對有保障；再比如停車問題，目前小汽車普及而停車位跟不上，很多小區內道路早已車滿為患，道路“公共化”之後無疑更加雪上加霜；最後，開放小區後，人多車多，噪聲是無法避免的。（都市時報記者 朱紹平）