孔慶平委員:房産市場有"地方特色"政策不能一刀切

孔慶平委員

　　國際在線消息（記者 趙春曉）3月5日，在全國政協經濟界小組討論會上，全國政協委員、中國建築股份有限公司副總裁孔慶平表示，中國的房地産市場具有“地方特色”，各地市場情況不同，政策制定要差別化對待，同時他建議土地管理部門要有土地供應計劃，避免民眾恐慌性購房。

　　房地産庫存50億平方米是誤讀

　　從2015年下半年媒體已經有報道，中國的樓房庫存已經到了驚人地步。孔慶平委員提到總理政府工作報告中，2016年再次提出“三去一降一補”，“三去”當中包含了房地産去庫存。

　　關於房地産庫存的各種數據，孔慶平委員覺得國家統計局發佈的數據最清晰、最直觀。他説，“根據已經拿到銷售許可證，並且已經竣工，但是沒有賣出去的商品房面積，2015年這個面積達到7.2億平方米，而商品住宅大約是4.5億平米，對應去年全年完成的住宅銷售面積是11億平方米，所以説數字還在比較合理的區間，庫存量大概用5個月時間就能消化掉。”

　　“去年有媒體報道庫存面積是50億平米，50億平米是什麼概念呢？我聽了以後覺得有點兒嚇人，”孔慶平説，“國家統計局數據顯示，目前國內在施面積有50億平米，在施面積中包括了去年、前年未竣工的一部分，而房地産開發需要3年週期，所以50億的面積是累計，而50億平米裏面有70%左右是住宅，也就是有35億平米的住宅面積是正在建設中。”

　　按照孔慶平的説法，去年的庫存量只是全部銷售面積的3倍多一些。這個數據是否離譜呢？面對記者的提問，孔慶平説，“其實從房地産的開發企業角度來看，如果房地産公司安排了全年的銷售計劃，比如今年銷售面積為1千萬平方米，其實房地産公司的在施面積，正常情況下達到這個數字的2.5—3倍，主要是為了獲得充足的‘貨源’有房子去賣，同時也是為了獲得銷售許可證，然後再推出市場。”

　　要辯證看待房地産的庫存問題

　　孔慶平委員提到房地産的結構性問題，他説“比如北京、上海、廣州的房子供不應求，房價都在漲，哪有庫存呢？在三四線城市房子賣不出去，則是供過於求。”

　　他還提到一種現象，“房地産企業中有一部分不能達到專業化標準，看到別人在拿地，自己一哄而上搞開發，導致産品一直積壓，這也是結構性問題，所以庫存要辯證來看。”

　　房地産各地情況不同 政策要有差別

　　針對房地産市場出現的這些問題，孔慶平委員提出了幾點建議，第一是國家和地方的統計部門，要引用大數據，對房地産的庫存量進行更準確地統計，在此基礎上做相關分析，為政策制定提供可靠的依據，讓調控更加地有效，更具有針對性。

　　第二個建議就是土地的供應部門要制定中長期規劃，把土地供應計劃逐年向市場公開，每年有多少供應量提供給市場要公開，管理部門才能有效地管理預期。從開發商的角度來説，就可以根據自身的發展戰略、財務狀況、需求等方面有計劃、有目的地購入土地；對消費者來説，也能看到政府有很多土地供應，能夠根據自身的支付能力考慮買房計劃，也不會擔心房子賣沒了，沒地方去買，造成一種恐慌性購買。這樣無論是對於開發商，還是消費者都有了有效的預期，始終處於理性的狀態。

　　第三，房地産本身有“地方特色”，全國各地的供需情況不同，有的城市需要從供給側的方面考慮，而某些城市則要從需求方面制定刺激性政策，地方政府應該更清晰了解當地的房地産市場，從制定政策方面來説，地方政府應該發揮更大的作用，從中央政府的角度來説管理會簡單一點。孔慶平委員提到，“比如，中央出臺文件説房價漲幅不能超過5%或者8%，但是我覺得在某些城市5%或者8%是一種理性的增長。”因此對於房産政策的制定不能一刀切。

　　最後他還建議政策的制定、出臺、執行過程要增加透明度，讓社會、公眾了解政府想做的事情，也讓公眾有一定的參與性，對於政策的實施會有幫助，還會避免恐慌性購房，讓大家對房地産市場有一個理性的態度，也能讓房地産能夠平穩、健康發展。