濟南多個高價地樓盤“生不逢時”，銷售受阻

　　原標題：樓市2020|濟南多個高價地樓盤“生不逢時”，銷售受阻

　　2020年濟南樓市關鍵詞中，不能繞開的是一批高價地項目的入市。

　　在如今迎來地價、房價趨穩有所調整的樓市行情時，是繼續等待惜售，還是隨行就市，不少高價拿地項目做出了虧本也賣的選擇。

　　而隨著穩地價、穩房價、穩預期的政策更加明朗，今年不少拿地的開發商更回歸理性，濟南土地成交價和樓盤銷售價也更加合理。

　　拿地價和銷售價持平

　　濟南多個高地價樓盤降價賣

　　為了衝刺年度任務，雙十二前後，不少房企推出了大幅優惠，其中不少當年拿地價較高的項目也開始隨行就市，售價下調。

　　位於濟南西部白馬山附近的駿茂府雙十二前後，開啟的一波促銷一度成為樓市熱點。該樓盤推出5%即可購房，免費分期半年，加一萬購買車位，另外送5萬傢具家電，合計銷售價格在14000元每平米左右。

　　此前該樓盤一直價格居高，定價高與樓盤拿地價格不無關係，該樓盤地塊是中駿2019年5月8日以32.5億的總價拍得。

　　機床一廠6宗組團地塊，包括三宗住宅和三宗商業。其中三宗住宅地價分別為10199、10951和13409元每平米，相比拿地價，項目14000元左右的促銷價屬於微利銷售。

　　駿茂府並不是個例，與中駿同時拿地的濟南東部雪山片區的鑫都紫宸府，售價和地價持平，備受業內關注。

　　2019年5月8日，在春季房地産市場回暖之際，鑫都經過26輪土拍，以8.3億摘得雪山地塊，樓面價11492元，溢價43.6%，創下雪山樓面價的新高度。

　　如今一年多過去，鑫都紫宸府推出了12000元/平米左右的房源，但即便如此，項目在片區仍難突出重圍，除了要應對周邊拿地價低的中新國際城、中新錦繡天地的價格戰外，還將面臨今年底價拿地的大量後續項目的競爭。

　　2020年該片區土地出讓量不小，且頻頻以六七千元的樓面底價成交，項目後續仍面臨較大的價格挑戰。

　　其實，濟南更多的高價地出現在2017年到2018年前後，部分樓盤2020年迎來入市選擇。濟南唐冶片區、漢峪片區、新東站片區、二環南、西客站等區域，都有不少高價拿地樓盤，面臨銷售站崗。

　　濟南東部唐冶片區，2017年8月4日土拍的14宗成交土地，整體樓面地價過萬元，最貴的超過了13000元每平米。保利、山鋼、路勁等多家房企高價拿地。

　　其中位於唐冶新區龍鳳山路以東、唐冶西路以西、飛躍大道以南的G056地塊，經過142輪土拍，被保利地産以最高限價26億拿到，溢價94.32%，樓面地價近萬元，另外還有安置房60048平米。

　　如今經過三年多時間，保利地産開發的保利和唐悅色，近期推出的特價房源單價僅13000多元，該價格還包含了地下室和車位。

　　多位業內人士認為以該價格銷售開發商將要面臨虧損。而唐冶片區其餘高價地樓盤，有的已在虧本賣，有的則遲遲不推。

　　2017年8月11日的漢峪土拍，推出了14宗土地。其中G087地塊競價65輪，樓面價14425元，溢價45%被金科拿下開發金科東方博翠。

　　和金科同一天拿地的還有保利和光山語，該項目同樣是高價站崗樓盤。

　　保利地産競得的G089地塊，在經過17輪競價後，最終以樓面價14275元成交，還有4001平米的安置房。由於地塊小，地價高，定價貴，該盤已站崗很久。

　　此外，新東站、二環南路、西客站也有一些高價地站崗，因銷售不佳，有些項目只能斷臂求生。

　　以華潤西元九里為例，該項目前期拿地較貴，整體樓面價在13000元左右，前期在定價時候也是基於成本，比如2019年11層産品售價還在21000元/平米左右，今年18層的産品已經降價到14000元/平米左右。

　　新東站的諸多高價地樓盤，也是群雄混戰，有業內人士表示這些樓盤的盈利空間都很有限。

　　高價地之外還有高價盤

　　銷售節奏把握不好也面臨難售

　　高價地項目難銷，樓盤定價與拿地成本有一定關係。但有些本身拿地便宜項目，卻因為行銷策略加産品等問題，也面臨銷售冷淡格局。

　　位於濟南東部某一線開發商的樓盤，2015年推向市場，當年精裝産品定價8000元到9000元，經過2016年的市場亢奮期，房價一度漲到24000-27000元。

　　如今五年過去了，該項目已是現房銷售，卻仍然有大量房源。這一方面因為項目周圍配套缺乏;另一方面則是價格過高，與房價脫節;更重要的一點，由於銷售時間過長，産品和目前市場的新産品已有明顯差距。

　　位於三孔橋的山鋼錦繡華府，該項目入市多年，如今也已是現房交付，但仍有不少房源在售。據了解，目前項目售價在17000元每平米起，部分房源價格達到每平米20000元。

　　此外，位於花園路翡翠大觀項目情況類似。該樓盤是和濟南萬科城、保利華庭一批入市的樓盤，如今其餘項目早已交房入住多年，翡翠大觀卻依然在售，並且中間一度更換開發商。

　　據悉，目前該樓盤中小戶型特價房在19000元每平米左右，大面積在22000元左右。

　　有業內人士表示，該項目長期未清盤，很大程度在於定價太貴，與當下新入市産品相比，缺乏價值點。

　　高價地更考驗打造産品能力

　　去庫存難度進一步加大

　　市場之所以出現高價拿地，一方面和前兩年濟南乃至全國整體房地産市場比較亢奮，土地市場比較熱有關係;另一方面則是開發商生存的需要，如果拿不到土地，有些公司就面臨著生存問題，所以被迫高價拿地。

　　某房企行銷負責人表示，高價拿地與多數地産公司缺乏追責監督機制也有關。職業經理人跳槽頻繁，和公司並沒有深度捆綁，拿地人員只對拿地負責，不對後期的銷售和利潤負責。

　　他表示，還有一個很關鍵的問題，多數地産公司缺乏打造王牌産品的能力，高價拿地後，一旦房地産市場風向轉變，只能著急。

　　當然也有些公司高價拿地後選擇和有打造好産品能力的企業合作，從另一層面講算是一個不錯的選擇和趨勢。

　　同時需要指出的是，高地價直接的後遺症是産品結構和市場需求不相符合，去庫存難度或會進一步加大。

　　對高價地項目，購房者還需謹慎。“如果拿地在高位，市場降溫後，價格賣不上去，為了保持利潤或者少虧損，會在不少地方縮減成本，比如園林綠化縮水、精裝更換標準和品牌等”。一位從事房地産代理的高管説道。

　　該代理公司的高層表示，2020年各大企業拿地都比較謹慎，全國包括濟南，土地市場都比較理性，很多地塊都是底價成交，很少出現高價拿地情況。“從土拍情況看，土地市場確實開始平穩，加上12月最新中央經濟工作會議再次明確“房住不炒”，未來全國多數城市包括濟南，還將繼續保持平穩。（齊魯晚報·齊魯壹點記者 劉萬新）