房企推盤量放大 上海低總價房受追捧

　　原標題：房企推盤量放大 低總價房受追捧 剛需族啟動一手住宅小陽春

　　2017開局冷清的上海房地産市場在2月末迎來一陣小陽春，一手住宅市場開始回暖，房企推盤量放大，上市樓盤項目重點推出緊湊戶型的兩房、三房公寓，因總價親民而受到市場追捧。專家分析認為，這樣的市場行為為之後房企的推盤策略提供借鑒，而房企與市場之間的博弈還在繼續。

　　現場

　　低總價公寓受追捧

　　一手住宅市場持續回暖中。上海上上周新建商品住成交面積9.34萬平方米，環比增加20.4%，達到年前成交水準，上周新建商品住成交面積12.52萬平方米，環比上漲34.24%。新年後第一週推盤量為284套，第二周為608套，第三周預推盤量跌至186套，從項目來看，基本預推盤量維持在每週1個。相比年初，市場慢慢升溫。目前有入市計劃的住宅項目為28個，其中住宅19個，別墅7個，商業2個。從區域上看，外環外為21個，中外環間為2個，中內環間僅1個，內環內為4個，佔比最多的浦東新區有8個，嘉定、閔行兩區均有4個；就推盤類型看，新盤佔比為25%，舊盤加推佔比為75%。

　　房企推盤節奏加快，市場亦迅速做出反應。從成交數據看，呈現出中低端項目佔據主流的特點，上周成交面積前十位的項目中，均價在3萬元左右/平方米的佔了80%。排在成交首位的佳源夢想廣場公寓成交113套，均價為2萬元/平方米；排在第二位的金地自在城成交72套，均價在3.28萬元/平方米；排在第四位的遠洋萬和四季均價在2.45萬元/平方米，成交51套。上述項目分別位於奉賢枳林、松江泗涇和浦東惠南板塊，屬於價格低窪地區，帶動上周成交均價下探至41397元/平方米，環比下跌14.22%。

　　剛需一族啟動了一手住宅的小陽春行情。上周，位於嘉定新城板塊的路勁上海派Ⅱ加推房源就嘗到了甜頭。該項目位於軌交11號線沿線，推出的房源為68平方米２房和87平方米3房的緊湊型公寓，單價在3.2萬元-3.5萬元/平方米，包含精裝修房源。有數據顯示，路勁上海派Ⅱ的房源預售證為797套，認籌卻高達1400組左右。現場幾位購房者在受訪時不約而同表示：周邊二手房單價都賣3.6萬元了，相比這個新盤要實惠不少，況且再靠市區一些的江橋新盤單價都超過4萬元。

　　中原地産分析師盧文曦分析認為，樓市新政決定剛需族成為了市場主力，認房又認貸加上二套房首付達到七成、利率上浮，低總價成為購買的決定因素，“年輕人結婚購房、小家庭因為孩子購房，剛需、剛改人群因為貸款限制，首先要考慮房屋總價，積極選擇符合支付條件和能力的房源。上述新盤迎合了市場需求，經過蓄客，推出近800套房源説明開發商心裏有底。”

　　其他房企的推盤也精準出擊剛需、剛改人群，滿足購房者緊湊戶型、低總價的需求。像位於浦東臨港的保利鈴蘭公館主推89平方米的3房，同潤金色橘苑主推78平方米的2房，位於寶山楊行的中冶盤古馨苑主推70平方米的2房，位於閔行馬橋的萬科公園大道主推98、103平方米的3房和95、110平方米的3房，位於寶山顧村的金地天地雲墅推126平方米的4房。其中，萬科項目新推30套房源均價與之前加推的持平，而該公司位於徐涇軌交17號沿線的項目天空之城正在蓄客階段，主推89至120平方米2至3房的房源，填補徐涇板塊的剛需一手房源空白。位於青浦新城的東原公館還推出了56平方米1房的房型。

　　分析

　　市場博弈仍在繼續

　　與往年樓市到2月下旬時每天有三五個樓盤外推的節奏相比，今年的推盤節奏仍然馬力不足，顯露出房企的一絲不甘。“這種不甘是房企對市場仍抱有希望，認為房價不會跌。”盧文曦分析認為，“一方面項目預售證的審批更嚴，節奏放慢；一方面，開發商也不願儘快推盤，在等市場的反應再定策略。”

　　跨過跌宕起伏的2016年，各大房企對2017年的業績指標沒有絲毫放鬆。恒大、萬科、碧桂園、綠地等龍頭房企要在去年的基礎上再創新高，中堅力量也要求至少與去年持平，更有不少如旭輝、新城喊出了衝千億元的目標。在這樣的壓力下，定價策略至關重要。盧文曦認為，房企的態度使得近期的市場處在博弈之中，“開發商還想等，購房人群也可以等。新政之後，市場的基調已經定了，如果認定房價下跌，購房人群願意再等下去，況且二手房也打開議價空間，可以選擇。市場活躍起來與否，價格到不到心理預期是關鍵。”

　　隨著時間推移，房企承受的壓力越來越大，3月若頂不住4月就可能降價，“市場是做出來的，不是誰能預先設計的。難道開發商準備等到拿現房出來銷售？”盧文曦分析認為，對那些代價高昂拿地的項目來説，更需要審時度勢，“前兩年的地王，比如莘莊的金輝，江橋的龍湖，都面臨抉擇。”盧文曦分析認為，“目前的市場環境已不是當初拿地時，住建部等管理層持續釋放穩定樓市尤其是主要城市樓市的信號，融資渠道持續收緊，加強監管，開發商的資金壓力不斷增加。”

　　因為市場情緒阻止房價反彈，房企之間也面臨博弈。盧文曦提醒，“對開發商來説，若真到了降價的時候都想安全上岸，誰降得少，出貨慢，誰就可能受拖累影響業績。”