一二線城市樓市量價雙跌“拐點”初現

　　近日，國家統計局公佈的5月份房地産相關數據顯示，商品房銷售均價連跌兩月。來自市場監測機構的統計數據也顯示出，全國一二線熱點城市商品住宅市場普遍出現量價齊跌的勢態。分析人士指出，在國內一二線主要城市普遍推行的嚴厲調控政策作用下，房地産市場已經開始從高位回落。

　　全國住宅銷售均價連降兩月

　　國家統計局發佈的5月份房地産開發運營數據顯示，2017年1-5月份，全國房地産開發投資總額為37595億元，同比名義增長8.8%，增速比1-4月份回落0.5個百分點。商品房銷售額43632億元，增長18.6%，增速回落1.5個百分點。

　　另外，從單月銷售數據看，5月份商品房銷售1.3億平方米，其中住宅為1.14億平方米，與4月相比漲幅微弱。而且全國的住宅銷售單價在3月刷新歷史紀錄後，最近連續兩個月下調。

　　“關鍵數據全面回落，樓市漲幅觸頂跡象明顯。”中原地産首席分析師張大偉分析認為，5月單月全國住宅銷售均價為7614.59元，相比前兩月的7878.88元和7745.68元再次出現明顯下調。“平均價格下調的最主要原因是成交結構的變化，從成交結構看，一二線城市成交量明顯減少，導致了價格加速下調。”

　　中原地産研究中心的數據顯示，5月份以來，各地樓市調控政策繼續加碼，在政策約束下樓市交易成色一般，大部分城市成交量同環比均有不同程度的下降。截至5月末，主要熱點城市的庫存均有上升，去庫存主流城市主要在三線城市。

　　“從全國數據看，市場整體漲幅開始加速放緩的原因也是一二線城市成交量已經出現了環比下行，雖然三四線城市繼續高位運行，但整體漲幅被拉動下行。”張大偉表示，從趨勢來看，一二線城市開始逐漸進入調控政策抑制下的降溫週期。

　　樓市成交量連續兩月下滑

　　易居房地産研究院的監測數據也顯示出，全國範圍內受監測的50個典型城市5月份新建商品住宅成交量集體下滑。當月50個典型城市新建商品住宅成交面積為2536萬平方米，環比減少5%，同比減少16%。從環比數據看，目前已經出現了連續兩個月的下跌。

　　“這也説明，自3月份各地政策密集收緊以後，政策效果不斷得到體現。交易量下滑也説明部分城市投資投機需求得到有效抑制。”易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進分析認為，“另外，同比數據的下跌也印證了市場繼續降溫的判斷。”

　　易居方面也認為，一二線城市樓市成交量的下跌是當前整體房地産市場降溫的關鍵。5月份，北上廣深4個一線城市新建商品住宅成交面積為213萬平方米，環比減少6%，同比減少38%。從環比數據來看，一線城市總體上呈現了降溫態勢。

　　從具體城市看，5月份北上廣深4個城市環比增幅分別為-13%、5%、-18%和30%，同比增幅分別為-49%、-26%、-46%和2%。對比這四個城市數據，廣州市場降溫最明顯。嚴躍進分析指出，“對於深圳市場來説，環比有較大增長，目前已經出現了連續兩個月的環比正增長。當然從成交量的絕對規模看依然偏小。”

　　此外，16個二線城市新建商品住宅成交面積為1326萬平方米，環比減少2%，同比減少19%。值得一提的是，這16個城市中有9個城市出現了環比下跌態勢，從環比跌幅來看，濟南、重慶、蘭州相對跌幅大，跌幅分別為42%、16%和15%。嚴躍進表示，“無論是從環比增幅還是同比增幅數據看，此類城市呈現了積極降溫的態勢。部分城市隨著認房又認貸等政策效力的釋放，預計市場會有進一步降溫的可能。”

　　大型房企5月份業績普遍下降

　　與全國大部分城市樓市成交量下滑相對應的是，5月大型房企銷售業績環比也出現普遍下降。在今年市場熱度逐漸下降的背景下，政策監管不斷趨嚴，調控對房企的影響已經不僅停留在限購、限價層面。熱點城市預售證獲取受限，部分開發商違規銷售被查處，一二線城市加強商改住“類住宅”整治，政策效應逐漸傳遞到企業業績層面。

　　市場機構克而瑞研究中心監測統計的數據顯示，5月，包括萬科、碧桂園、恒大、保利、龍湖、中海等房地産企業銷售金額均呈現不同程度下滑。其中，碧桂園、萬科、保利、首開、榮盛發展等企業環比降幅超過10%；陽光城、正榮、金科、雅居樂降幅超過30%；萬達、泰禾、路勁等企業銷售金額環比降幅均超過50%。

　　從受監測的40家房地産企業5月銷售額來看，只有中國金茂、金地、招商蛇口等少數幾家企業出現環比正增長。

　　克而瑞研究中心分析人士指出，5月房地産市場調控政策依然維持收緊狀態，熱點城市嚴控預售證，新增供應量持續低位運行，多數城市成交環比下滑。反映在銷售上，受監測的40家房企多數銷售額環比下滑，整體下滑力度約為10%。此外，多數房企銷售額不論是單月還是累計，同比增幅較上月有所收窄。

　　中原地産研究中心統計數據也顯示，5月房企銷售業績下滑明顯。該機構針對萬科等21家龍頭房企的銷售業績監測統計顯示，21家房企5月合計銷售2269.8億元，環比下調5%，也是年內銷售最差的月份。

　　“整體數據顯示，在一二線城市調控加碼的影響下，特別是從2017年初開始的一二線城市限價等政策，導致房企銷售速度開始放緩。”張大偉分析認為，從全國主要城市銷售數據看，5月大部分熱點城市銷售均出現環比與同比的調整，其中包括東莞、濟南、廣州等城市環比下調明顯，整體市場分化趨勢加快。

　　張大偉表示，今年3月開始的調控政策正在逐漸傳遞到市場層面，對於房地産企業來説，壓力開始體現到銷售數據上。“企業之間的分化非常明顯，尤其是立足一二線核心城市的上市房企，其營業收入及利潤率出現雙雙下調。”

　　政策效應仍在持續發力

　　北京被認為是全國樓市調控政策的風向標，值得一提的是，6月份上旬北京新房、二手房交易量均大幅下滑。尤其是二手房市場，掛牌價和成交價差距正在進一步拉大。

　　偉業我愛我家集團副總裁胡景暉認為，進入2017年以來，北京的新房市場一直維持著低熱度、低供應量、低交易量。面對史無前例的政策調控，無論是新房還是二手房，北京樓市的交易量目前都已經跌入谷底，在一系列嚴厲政策的調控下，市場交易量的降溫還會繼續，但降幅將逐步收窄。

　　胡景暉説，近三個月的市場走勢證明，北京“317新政”及後續一系列政策的效果非常顯著。在此輪調控中，政策的輪番出臺使得樓市的投資投機需求被徹底打壓，市場因此迅速退燒，住房向居住屬性回歸，購房者的心態向理性回歸。

　　從全國市場來看，嚴躍進告訴記者，5月份整體市場呈現繼續降溫，進一步凸顯了當前政策管控的有效性。當前各熱點城市政策環境較緊，包括預售證發放、預售價格管控、購房資格審查、房貸政策收緊等內容，都會對市場交易形成各類影響。市場交易的下滑，也充分説明瞭投資投機需求得到了很好的抑制。

　　“由於當前市場交易量總體上處於歷史偏低的水準，基本上可以判定6月份市場成交相比5月份基本持平，窄幅波動。”嚴躍進認為，另外近期部分城市針對調控政策開始“打補丁”，這都會對相應城市房屋交易形成不同方向、不同程度的影響。

　　“全國已經有超過36個城市‘限售’，正成為當前各地樓市調控的新思路，也成為本輪從3月開始的全國多城市調控新特點。預計未來還有更多的城市將執行落地這一新調控措施。一定年限限制轉讓，可以有效地降低投機行為。”張大偉告訴記者，“庫存數據已經呈現21個月以來新低，預計2017年全年房地産市場很難樂觀。尤其是在3季度的傳統淡季將出現更加明顯的降溫表現。”