樓市進入“以房換房”時代 房價集中猛漲時代將結束

　　■本報記者 王麗新

　　房地産行業迎來了真正的拐點，在增量市場，天花板已經來臨。房地産行業的人才、資源和資金都在重新洗牌。在存量市場，全國多數核心城市二手房交易量增速比一手房交易量增速高。

　　“房價高度集中上漲趨勢會結束。”在鏈家研究院大連思享會上，鏈家研究院院長楊現領表示，“在過去20年間，核心城市房價快速上漲，超過了居民收入的增長水準，尤其像北京房價漲了7倍－8倍，都是集中在少數年份甚至月份完成上漲的，我覺得這個趨勢會慢慢地緩下來”。

　　事實上，在《證券日報》記者接觸的多家房企高管中，多數人士均認為，在政策收緊，長效機制可能很快迎來實質性落地的預期下，加之多數核心城市樓市交易已經進入存量房時代，依靠土地紅利實現高房價的開發模式已經結束了。

　　綜合今年的樓市成交市場來看，中信建投證券地産行業首席分析師陳慎表示，今年的樓市可以用“冰火兩重天”來形容，如果説2015年是一線城市崛起的一年，那麼2016年就是二線城市崛起的市場，今年就完全是三線城市崛起的，這種局勢在未來不會改變。

　　更重要的是，陳慎表示，從今年樓市的成交結構來看，今年以改善型需求為購買主力，以前的市場以90平方米以下為主要成交戶型，但從去年開始超過了90平方米，甚至更大的戶型成為主導，“以房換房”這種置換的需求是最近兩年的主要的趨勢。

　　據《證券日報》記者了解，以北京二手房市場為例，有仲介機構曾向本報記者表示，今年以來，在已達成的交易中，90%為“以房換房”需求。事實上，三、四線城市此論成交高峰不乏改善性置業的帶動。以大連、瀋陽等為代表的東北樓市也進入了改善性需求為主力的交易時代，且以房換房的交易越發增加。

　　“目前大連樓市今年表現出了新變化，由新房開發轉向二手房市場、由剛需轉向改善型需求、由以購為主轉向租購並舉、由小市中心轉向新區格局，諸多變化使大連呈現出與眾不同的‘大連曲線’。”鏈家研究院首席市場分析師許小樂向《證券日報》記者表示，截至目前，大連二手房成交量增長40%，新房則只有10%。從整個市場來看，新房與二手房成交套數接近。

　　根據大連第三方的數據顯示，鏈家 APP在大連已經擁有了56%的市場滲透率，年交易量約300億元。

　　值得關注的是，“對大連來説，換房子以大面積的房子為主，100平方米-140平方米的房屋佔比提高到20.8%，比北京還要高。”許小樂表示。