庫存上升的樓市 將以時間換得空間

　　從調控措施來講，當前仍有不少“彈藥”可以選擇。比如，進一步利用信貸杠桿，加大行政調控力度，出臺“房産稅”等。不過，在財稅、土地、金融乃至收入分配等改革不可能一蹴而就的情況下，“以時間換空間”的長線調控戰略是大概率事件。

　　上周，一手住宅共網簽3638套，成為今年單周成交量第二高，這表現了調控環境下，受壓抑的需求得到釋放，同時也可以看到，政府之手在調解供需兩端上已發揮巨大作用。

　　西方有一句俗語：你甚至可以讓鸚鵡成為一位博學的經濟學者——只要教它學會講“供給”與“需求”兩個詞。

　　供給、需求與市場均衡，是市場最根本的秘密。

　　對於樓市來説，就要常常走這樣一個高難度平衡木：在供求之間尋求平衡。樓市必須有一定的庫存，否則樓價就很容易引起劇烈漲跌。今年以來，廣州一手住宅的庫存量由降到升，以3月調控新政為界，可分為兩個階段。3月份之前，成交量大幅增長，庫存被快速消化，3月時廣州去化週期為5.4個月，這是今年的最低水準。這個時候，“供不應求”、“缺貨”等言論不絕於耳，樓價的上漲慾望空前強烈。

　　“3·30”調控措施出臺，首當其衝是對庫存量進行調節。

　　從4月起，由於購房門檻提高，買房資格也被嚴格限制，投資置業者的購房需求被抑制，網簽成交量放緩。此後，庫存量開始逐月上升，而成交量開始下滑，庫存消化週期也開始不斷延長。當前，全市去化週期為8.4個月，中心五區均在13個月以上，其中，天河與海珠更超過20個月。

　　雖然，當前庫存量的統計還存在滯後因素，有不少是已售出但未網簽的“庫存”。但是，至少在當下，樓市“缺貨”的壓力已大大緩解。

　　另一方面，作為市場“中期庫存”的土地供應也在放量。

　　一線城市住宅土地供應明顯加速，年內供應的住宅用地已達到226宗，比2016年全年上漲了62%。而廣州也在第三、四季度逐漸加快土地供應。第三季度，廣州共出讓地塊46宗，出讓總面積233.7萬平方米，同比上漲191.0%；進入第四季度，廣州還有46宗地塊計劃出讓。

　　用7個月時間，換得供給端相對充裕的市場，調控就有了騰挪的空間，改變預期也有了可能。

　　“行百里者半九十”，房地産調控不會半途而廢。從調控措施來講，當前仍有不少“彈藥”可以選擇。比如，進一步利用信貸杠桿，加大行政調控力度，出臺“房産稅”等。不過，在財稅、土地、金融乃至收入分配等改革不可能一蹴而就的情況下，“以時間換空間”的長線調控戰略是大概率事件，即短期依靠金融信貸乃至行政手段抑制不合理需求，同時加快推進“租購並舉”政策，逐步緩解房地産供需矛盾。

　　就當下情況看，雖然，樓價什麼時候鬆動還有待觀察，但接下來上漲的慾望肯定會被進一步消解，並進入長期橫盤博弈階段。 (執筆/詹青)