房地産稅：如何徵收與何時徵收

　　相關配套措施問題

　　儘管此前上海、重慶推出了房産稅試點，但其方案並沒有對現有房地産稅收體系進行任何變動。與之形成對照，從整個房地産稅體系看，當前的房地産稅並不是在現有稅收體系的基礎上推出的新稅種，而是對現行房地産稅制以及有關的收費體系的再設計，因此房地産稅的推出，伴隨著現有房地産稅的梳理和歸併、以及合理化調整的過程。同時由於房地産稅的稅基確定複雜，需要建立完備的稅收徵管模式，這樣才能夠使房地産稅徵得到、徵得公平。

　　一是現有房地産稅的梳理和歸併是推出房地産稅的前提。目前我國房地産稅主要在土地轉讓環節徵收。主要稅費包括契稅、增值稅和企業/個人所得稅。在土地開發中，地方政府的主要收入來自企業繳納的土地出讓金(計入地方政府性基金收入)、土地增值稅和企業所得稅。存量房方面，由於目前房地産稅沒有全面實施，稅費主要集中在交易環節。目前交易環節稅費主要包括增值稅及附加、契稅和個人所得稅。除此之外，還有附加在土地上的各種各樣數不清名目的一些費用，都和房地産稅有關。

　　2003年，國家有關部門一度提出城鎮建設稅費的改革方案，明確了對不動産徵收物業稅的改革思路，擬將現行的房地産稅、城市房地産稅、土地增值稅以及土地出讓金等稅費合併，轉化為房産保有階段統一收取的物業稅。但是鋻於物業稅的開徵所牽涉的各方利益難以平衡，因而遲遲未有開徵。

　　新推出的房地産稅需要首先對現行稅費體制中的稅費項目進行歸併和調整，以求更合理地反映房地産市場的稅收結構。

　　二是與房地産稅徵管相關的“基礎設施”建設需要同步推進。房地産稅推出同時需要相關的配套改革和建設。從國際經驗看，目前已經開徵房地産稅的國家基本都有一套相對完整、專業的不動産登記，或是配備強大的評估團隊。我國推出房地産稅前，也需要做好相關的“基礎設施”的建設。

　　首先，房地産稅立法涉及房地産權屬登記的徵信體系建設問題。必須建立起全國範圍內的、全覆蓋的居民（個人、家庭與單位）全面、清晰、準確、可核查的房屋産權登記的基礎數據庫。

　　其次，由於歷史遺留原因，現存房改房、福利房、小産權房、經濟適用房、集資房、兩限房等不同類型的房屋，産權性質差別太大，需要統一界定。

　　第三，需要完成修訂《稅收徵管法》，為依法治稅提供依據。迄今為止，中國的稅收主要是針對法人進行徵收，即便是個人所得稅，也主要是通過單位財務部門代扣代繳，如果讓稅務局直接面對居民個人徵收房地産稅，從起步階段看估計難度較大，如何有效地徵收需要制定可行的辦法。

　　另外，政策落地後要建立房地産稅監督機構，建立納稅申辯制度，納稅人有途徑提出異議和申訴。以上這些工作都需要付出不少的人力成本、時間成本，需要充分做好相關準備工作。

　　值得注意的是，在房地産稅推出後，地方政府立法、司法與執法層面的理念、水準、能力、手段等方面的因素將是決定房地産稅能否公平、公正地制定和執行，以及房地産稅立法目標最終能否實現的重要因素。

　　推出程式和時間問題

　　“立法先行”是房地産稅推出的前提，另外，根據“充分授權、分步推進”的原則，在房地産稅法出臺後，具體實施細則的制訂和實施時間的選擇將交由地方政府執行。

　　一是按照“依法治國”、“稅收法定”的指導方針推進房地産稅立法。當前房地産稅是根據國務院的暫行條例來進行徵收的，擬推出的房地産稅作為一個“新內涵”的稅種，其推出需要履行立法程式，而立法需要遵循法律的穩定性、連續性與廢、改、立相結合的原則，在修改、補充或制定新的房地産稅法時，應保持與原有稅法的承續關係，即將在原有稅法的基礎上，結合新的實踐經驗，修改、補充原有的稅法和制定新的稅法。

　　二是按照分城施策、循序漸進的原則選擇推出時機。立法後的實施由地方政府結合實際情況具體實施，並且全面落地也將有一個循序漸進的過程。

　　房地産稅推出後對經濟帶來的影響，是地方政府制定實施細則和選擇推出時機的重要考量因素。房地産稅是在房屋保有環節進行徵稅，由於稅收的剛性特徵，它首先可以通過增加房屋持有成本的方式抑制投資與投機需求，以此減少市場的總需求。一二線城市和三四線城市的房價相差很大，市場的供需矛盾也相差很大。這就要求地方政府在“充分授權”下，在房地産稅法基本框架下，根據推出房地産稅對當地房價帶來的影響，對土地出讓金收入的影響，以及銀行壞賬及營商環境的影響，相機推出。

　　反觀當前的進展，目前房地産稅立法正處在第一步起草階段。環保稅從向國務院提交草案至人大常委會表決通過歷經兩年以上時間，至正式施行超過三年。參考環保稅立法程式，房地産稅立法至少還有關鍵兩步要走，即全國人大（常委）審議和表決通過階段，另外立法完成至正式實施中間仍有一段銜接期，預計房地産稅正式實施還需要一段時間。

　　因此，推出房地産稅是加快建立現代財政制度、理順中央和地方財政關係、優化稅制結構的重要舉措，在當前的環境下可以説是大勢所趨，同時這一舉措又和廣大人民的利益切身相關。為此，既要進行宏觀層面的統籌規劃，促進社會公平，又要做好相關配套措施，才能切實落到實處。

　　近年來，在建立房地産調控長效機制的討論中，房地産稅徵收一直是廣受關注的話題，概括來看，爭議主要集中在三個方面：一是合法性的問題，二是必要性問題，三是如何徵收的問題。2018年以來，相關問題陸續定調。

　　房地産稅作為一個新稅種，如何徵收，何時徵收，都直接關係到廣大公眾的切身利益。對於政策制定者來説，一個新稅種的推出或者舊稅種擴大範圍，理應當綜合平衡財政收入和支出的關係，進行宏觀層面的統籌規劃，以促進社會公平。基於上述考慮，筆者將對如何徵收房地産稅這一問題進行探討。