房企融資仍偏緊 快銷去化為上策

　　在調控持續強化的大背景下，快銷去庫存仍是開發商的首選策略。清華大學房地産研究所所長劉洪玉昨日在中國房地産上市公司研究成果發佈會暨第十六屆中國房地産投融資大會上表示，2018年嚴監管態勢延續，開發商融資渠道將持續收緊，融資成本或繼續提高。開發商應積極降負債去杠桿，特別是小型房企將面臨巨大考驗。

　　對此，新城控股高級副總裁歐陽捷也認為，現金流對房企極為重要，開發商只有“快銷走量”向前衝。

　　房企業績分化愈加明顯

　　會上發佈的《2018中國房地産上市公司TOP10研究報告》顯示，2017年在資本市場“監管升級、脫虛向實”的主旋律下，房地産上市公司整體融資環境趨緊，但成交規模再創新高，整體實現“增收又增利”。同時，房地産上市公司在盈利能力、財富創造力和財務穩健性等方面分化加劇。

　　據統計，去年滬深兩市上市房企及赴港上市房企的營業收入均值分別為167.37億元、328.09億元，分別同比增長8.11%和27.64%；凈利潤均值分別達到21億元、51.94億元，分別同比增長25.34%、52.27%。據觀察，不同銷售額陣營企業凈利潤、核心凈利潤分化現象顯著，凈利潤增速與核心凈利潤增速之間的差額逐級遞減。

　　報告顯示，3000億元以上、1000億元至3000億元陣營房企的核心凈利潤增長率均值分別為58.54%、67.15%，相差近10個百分點。

　　2018年以來，房地産調控持續強化。“目前房地産上市公司規模競爭更加熾熱化，加大杠桿實現快速規模擴張，已成為多數房地産上市公司戰略抉擇。”中國指數研究院院長莫天全説，在此背景下，庫存管理能力、週轉速度和現金流狀況成為房企的生存關鍵。

　　快銷去庫存策略仍須持續

　　國研中心企業研究所副所長袁東明表示，上市房企必須儘快適應國民經濟和房地産行業的換擋發展。當前我國去杠桿取得了階段性成效，但防範和化解金融風險仍然面臨比較大的壓力。

　　“居民杠桿率快速上升、地方政府隱性債務等問題都尚未得到根本性解決，防範化解重大風險是今後3年工作的重中之重。在這樣一個環境中，房企必須強化風險意識，提高風險防禦能力，警惕資金環境變化帶來的風險。”他説。

　　“我們預計今年全國房地産銷售面積會有所下降，大概下降10%以內，銷售額會小幅增長。”歐陽捷説，房企真正的風險不是負債率高低，而在於現金流夠不夠，快銷走量衝規模是策略之一。

　　上述報告認為，在土地成本高企和資金面不斷收緊的壓力下，目前中小型上市房企在行業內的騰挪空間較小。大型上市房企今年要通過加快去化、提高週轉速度來鎖定業績。

　　國泰君安地産首席分析師謝皓宇認為，目前所謂的“房地産行業低庫存”只是一個行銷手段。“從我們觀察到的數據、第三方數據以及房企自身資産負債表的存貨（即便扣除應收佔款）數據看，都得不出低庫存的結論。目前房地産行業平均去化週期應該在4年左右，是歷史上偏高的水準，而不是偏低的水準，所以一定要重視。” 謝皓宇説。