優秀歷史建築被“毀容”承租人被判賠1020萬元

　　位於四川北路上的德鄰公寓，被列入上海市第四批優秀歷史建築。然而這個城市歷史的“活化石”，卻因承租人違法改建而損壞。近日，虹口區人民法院審結這起因違規裝修引發的房屋租賃合同糾紛案件，判決雙方解除房屋租賃合同，承租人賠償出租人12個月的房屋使用費，共計人民幣1020萬元。

　　承租人違法改建歷史建築

　　2015年6月，舒舍公司向英川公司承租德鄰公寓三至六層，雙方簽訂租賃合同，合同載明舒舍公司知悉租賃房屋為歷史保護建築及現狀，對租賃物業進行任何裝修改造，均應按照上海市有關規定履行設計送審、驗收等手續。舒舍公司在修繕方案未經申報審批的情況下，在中庭進行鋼結構搭建，並將三至五層以上原大空間商業區域部分割為小單間公寓。

　　同年8月，虹口區住房保障和房屋管理局向舒舍公司出具責令改正通知書，認定該公司的改建行為違反規定，要求公司立即停止並提供書面整改報告。之後，上海市歷史建築保護事務中心等相關單位召開專題會議，明確該公司的違法施工行為已對歷史保護建築造成破壞，要求産權人英川公司委託專業檢測單位對建築進行檢測評估，根據評估結果再制定整改方案。

　　英川公司一直未對房屋損壞修復進行檢測評估，並於10月突然發函要求解除租賃合同。舒舍公司不同意。協商未果，英川公司將舒舍公司告上法庭，要求解除租賃合同，並要求承租人賠償自2015年8月至判決生效之日的房屋使用費。

　　違法改建構成根本性違約

　　承辦法官發現雙方主要爭議點在於英川公司是否有權解除合同。舒舍公司辯稱，雖然自己客觀上存在裝修行為，但英川公司沒有履行法定告知義務，沒有提交相關審批手續所需材料，在被要求責令整改過程中沒有履行産權人的申報、配合義務，故違章搭建等情況是英川公司的原因。

　　應舒舍公司的申請，法庭委託專業機構對該公寓建築內的裝修是否造成對歷史保護建築的破壞進行司法鑒定。據鑒定報告，舒舍公司在該公寓建築裝修中進行的鋼結構搭建等行為，使該公寓建築受到嚴重損壞。

　　法院認為，租賃合同中明確約定對該房屋進行裝修應履行必要的審批手續。舒舍公司辯稱英川公司未將該情況對其進行告知，顯然與合同內容不符，法院不予採信。據鑒定報告，舒舍公司的違法裝修改建導致房屋損壞的行為已構成根本性違約，英川公司據此向舒舍公司致函，提出解除合同，于法有據，法院予以確認。

　　然而，英川公司在合同履行之初並未積極督促舒舍公司履行設計送審手續。在有關政府部門明確要求該公司停止使用公寓建築，應進行必要的鑒定並編制修繕方案後，英川公司遲遲未採取合理行動，對放任損失擴大存在過錯。法院酌情判決舒舍公司賠償英川公司12個月的房屋使用費。

　　一審判決作出後，舒舍公司不服，提起上訴。二審法院作出終審判決，駁回上訴，維持原判。（本文中涉案公司均係化名）