樓市調控不放鬆 熱門城市漸冷靜

　　國家統計局9月15日公佈今年8月份全國70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況。一些城市房價的變動特別引人關注。一二三線城市穩中有漲，但在二三線城市中，前期漲幅較大的幾個熱門城市樓市都“冷靜”下來了，海南的三亞和海口兩城漲幅回落，但調控政策方面並沒有放鬆的痕跡。

　　樓市調控不放鬆，一線城市之首的北京在整頓租房市場之後，又迎來嚴格的公積金新政，從17日起實行“認房又認貸”，繳存年限不足的群體不能獲得“頂格”的公積金貸款額度。一些地方也在調整棚改貨幣化安置政策，以往的貨幣安置正調整為房屋安置。樓市調控政策的逐步加碼且無舒緩跡象，使得本輪樓市調控週期凸顯手段更多、力度更大的特點。

　　從去庫存到因城施策再到完善租賃市場等，本輪樓市政策的調整與變化都在指向一個目標——房住不炒，但是市場回饋不可能一步到位，還會發生某種程度的反彈，甚至會刺激市場預期的反向回應，即越嚴調控越能激發購房熱情。具體到不同城市，樓市表現、政策預期和市場終端的目標也不合轍。政策面曾經一度將去庫存作為主要目標，但結果是三四線城市不僅庫存無多，而且迅速邁進“萬元+”時代，有些三四線城市甚至無房可買。從去庫存政策開始，就形成從一線城市、一線周邊城市、二線熱點城市、二三四線城市的逐級傳導，隨後又是一輪輪城市調控的接力傳導。市場憂慮，這似乎又回到了的“越調越熱”的樓市怪圈。

　　中國擁房率已經超過八成，分析家有很多解讀，但是這個數據和生活常識比對，經濟學上的推演似乎失去了意義。一方面，房住不炒的目標對一些無房人士尤其是居住在一線和二線熱點城市的人而言，依然是難以企及的目標。即使這些人在家鄉擁有多套房，難“住”也是人生一大難題。而要實現“住”又要賣掉家鄉的房子，實際上要“炒房”。因而，高擁房率在現實生活中有時難以實現“住”反而會帶來“炒”。事實上，高擁房率本身就是炒房的結果。另一方面，無房者在任何城市都面臨著買房難的尷尬。特別是隨著越來越嚴、越來越緊的樓市調控，在控制炒房的同時，也會讓這一部分剛需群體更買不起房。

　　以往，樓市供給側疊加了地方GDP崇拜、土地財政、開發商利益訴求和金融機構的深度參與，現在則多了樓市週期率累積的結構性利益糾纏和系統性的金融風險。樓市不能硬著陸，只能軟調控。當然，需求端對房子的熱衷，還在於中國市場缺乏更多更好的投資渠道，尤其是中等收入群體，在股市穩定的“熊市”和創新金融産品不穩定的風險下，只能通過購買看得見摸得著的房子以求穩定家庭財産增值保值預期。

　　每月70城的樓市數據，雖然分析家們分析得很透徹，但公眾卻無感。以一線城市為例，8月份的數據是，北、上、廣、深4個一線城市新建商品住宅銷售價格環比上漲0.3%，漲幅比上月略微擴大0.1個百分點。從數據看一線城市的房價又漲了，但對生活在這些城市的人而言，無論房價漲跌都是一房難求。

　　也有一些城市的數據讓人擔心。在一些二三線城市中，新房價格環比漲幅較大的有無錫，3.4%的漲幅位居70城之首；徐州以3.3%的漲幅緊隨其後；濟南、唐山、秦皇島、襄陽和南充均漲超2.5%。上述城市的房價攀升是需求端真實的體現，還是“炒房遊擊隊”推升的結果？一些三四線城市這輪週期內房價迅速攀升至“萬元+”水準，需要認真分析市場內外因素。有些城市房價漲得太快，僅僅約談市場遠遠不夠，更關鍵的是理順這些城市的市場。因此，樓市調控主要還是要化解供給側的結構性沉疴。