房地産市場調控效果逐步顯現

　　隨著我國房地産行業一系列調控政策效果不斷顯現，住房必將從投資屬性向居住屬性回歸；在住房供求總量基本平衡後，中國房地産投資規模將處於一個更長的平臺期。

　　穩與變——三季度經濟分析（3）

　　劉衛民

　　在中央關於“房子是用來住的，不是用來炒的”的政策取向下，地方政府堅持房地産市場調控目標不動搖、力度不放鬆，堅持因城施策，出臺了一系列更加精準的調控政策。據不完全統計，前三季度，中央和地方政府出臺涉及房地産市場調控的政策和措施多達70余項，因此，2018年的房地産可謂是“政策年”。除了以往的限購、限貸、限商、限售等限制性政策以外，在長期租賃型住房、共有産權住房、住房投融資機制、住房銷售制度等多個層面出現一系列新探索新進展，房地産市場調控的效果正在逐步顯現。

　　投資增速下降、市場熱度回調

　　當前房地産市場主要呈現以下特點。

　　一是房地産投資增幅出現回落。前三季度，全國房地産開發投資完成額8.87萬億元，累計同比增長9.9%，增速比1—8月份回落了0.2個百分點。究其原因主要有：第一，在供求基本平衡的基本面下，房地産投資增速難以維持高位運行。在第六次人口普查基礎上進行測算，當前我國城鎮戶籍家庭的住房擁有量已經達到1.1套左右，而每年住房銷售量仍約1000萬套，因此，隨著城鎮家庭住房擁有量不斷提升，房地産投資增速必然出現趨勢性回落。第二，從房地産庫存週期看，土地補庫存動力減弱。9月份，全國商品房待售面積5.3億平方米，同比下降13%，已經連續23個月保持同比下降。由於部分城市庫存水準回落，吸引一些開發企業在去年加大了拿地力度，現在這一輪土地補庫存已經基本完成。8月份，待開發土地面積同比增長31.7%，土地補庫存動機開始趨弱，加之資金鏈壓力加大，甚至一些熱點城市也出現了土地流拍現象。第三，房地産開發融資渠道收緊。銀行對開發企業貸款門檻提高，一些地區分行紛紛設置白名單，對於沒有進入白名單的開發企業，銀行貸款額度受限或無法貸款。1—8月份，房地産開發資金來源中銀行貸款累計同比下降9.7%。這也導致開發企業增加自籌融資渠道比例，前三季度房地産開發資金來源中自籌資金同比增長11.4%。另外，受控制居民部門信貸杠桿的影響，前三季度，購房者的個人按揭貸款累計下降1.2%，而定金及預收款累計增長16.3%，因此，銷售回款對投資的支持力度也會有所下降。

　　二是房地産市場價格出現回調。從一線城市新建商品住宅價格看，9月份上海、深圳分別下降了0.1%和0.2%，北京與8月份持平，只有廣州上漲了0.4%。有些觀點認為，由於一手房受行政性限價因素影響，難以反映最真實的市場行情，但從更能反映市場情緒的二手住宅價格看，北京和上海也出現了下降，降幅均為0.2%，深圳與8月份持平，廣州上漲了0.2%。從31個二線城市住宅價格看，其新建商品住宅和二手住宅銷售價格分別上漲1.1%和0.8%，漲幅比8月份分別回落了0.2和0.5個百分點。三線城市住宅價格回落則更為明顯，從35個三線城市看，其新建商品住宅和二手住宅銷售價格分別上漲0.9%和0.8%，漲幅比8月份分別回落1.1和0.6個百分點。

　　住房價格回調的因素有：第一，限購政策仍是當前一線和熱點二線城市得以控制住房價的重要手段之一。包括北京、上海、南京等20余個一線和熱點二線城市對購買資格、購買區域作出限制性條款，還有一些“環一線城市”受擠出效應影響，也不得不出臺了限制性購房條件，減緩了這些區域階段性住房需求釋放速度。第二，限貸直接降低了個人住房支付能力，成為這一輪市場降溫的重要措施。限貸不僅體現為貸款資格、貸款成數，也體現為貸款成本。例如，以30年期1.2倍基準利率和8.5折優惠貸款利率相比，直接導致個人住房支付能力下降了25%。6月份發佈的金融機構人民幣個人住房貸款加權平均利率為5.6%，比5年期以上中長期貸款利率高出0.7個百分點，個人住房按揭貸款成本上升直接為房地産市場降溫。第三，限售提高了房地産炒作空間。自2016年以來，各地先後有50多個城市加入了限售城市行列，限售年限短則2年，長則5年。在住房持有成本增加的情況下，一些房地産特別是二手房炒作資金離場。隨著房地産市場調控效果顯現，市場價格預期也不斷改變。從WIND發佈的北京房價預期指數看，9月份北京房價預期指數為115點，較6月份下降了6個點。

　　三是進一步完善住房供給體系成為前三季度的政策亮點。隨著房地産市場調整不斷深入，各地也因地制宜探索完善適宜的住房供應制度，其中共有産權和長租公寓成為住房供應體系的亮點。從共有産權制度設計看，解決了原來經濟適用住房、兩限房普遍存在的隱性補貼問題，並明確了産權份額和未來收益歸屬比例，是原來産權型保障性住房的升級版，北京市提出未來5年供應25萬套共有産權住房的目標，其中，滿足在本區工作的非北京市戶籍家庭住房需求的房源應不少於30%。這對於破解大城市房價高企且難以短期內回落至合理價位問題，作出了一種有益的探索。在租購並舉方面，一些龍頭企業和社會資本相繼試水長租公寓項目，相關部門也對長租公寓項目的資産證券化加大支持力度。由於社會化租賃機構對於租賃市場行為、市場定價機制、市場盈利模式將發揮重要作用，因此，隨著長租公寓項目不斷探索和發展，行業監管和風險控制也逐步提到議事日程上來。