西安學區房這麼熱 有區域房租卻降了

　　9月2日，西安南郊某小區的住戶毛女士早上在送9歲的兒子上學時，發現小區裏有不少新搬來的鄰居，一打聽，基本都是為了孩子上小學方便提前在小區租的房子。隨著中小學的開學，不少學校周邊的“學租房”又開始火了起來，而一些有實力的家庭，為了避免“學租房”的各種不穩定性，更是選擇了在學校旁買一套房。

　　説法

　　三年前買房上學

　　租金省了竟然還能“賺錢”

　　為了孩子上學，不少家長傾向於租房陪讀，但也有人在二手房仲介或是一些“過來人”的攛掇下，購入學校附近的房産。與租房相比，自己買房相對穩定，住起來也更舒適，最為關鍵的是，有家長買房陪讀，幾年時間還賺了數十萬元。

　　趙欣三年前為了照顧孩子上初中，在位於西安市科技四路的楓林綠洲小區買下一套三居室，算下來每平米單價9000多元。“這個小區2008年入住，我買的是二手房。”她告訴華商報記者，買的時候其實有些猶豫，因為樓市行情不好，當時西安有不少樓盤都開始降價了，總覺得自己“是不是買貴了？”今年孩子高中考到別的學校，眼見又得搬家，她就尋思著把這套房子租出去，結果到附近的仲介一問行情，竟然發現小區同樣的房子每平都賣到11000多元了，“主要是小區帶附近小學、中學的指標，周邊一些沒有指標的房子，賣不到這個價。”

　　21世紀不動産西安市望庭國際店店長張東説，在學區房價值看漲的前提下，買房陪讀的確有可能因房子升值而“賺錢”。他介紹，目前在高新路沿線，因為有高新一中、高新一小、高新三小等學校的緣故，一套配備齊全的兩居室，月租金平均在2800元，一年花費超過3萬元，孩子在這邊讀初中，三年房租的費用就得10萬元。

　　“如果家裏資金條件充裕，在附近買套房是個不錯的選擇。”他説，目前高新路沿線的學區房價格在每平1.1萬元左右，兩居室總價大概在90萬元左右，首付一半的話，貸款45萬元。按20年還款來計算，如果是二套房利率上調至基準的1.1倍，每月還款3000元出頭，和房租相差並不多。

　　張東表示，這樣算主要省的是房租，賺的則是房價上漲後的差價。而究竟房産升值能“賺”多少，主要取決於當初入手時的價位。

　　現象

　　名校“僧多粥少”

　　學區房價格比全市房價更堅挺

　　確實有陪讀家長因為買房陪讀賺到了“意外之財”。

　　西安市民毛先生的女兒2009年考入西工大附中念初中，當時他家住文景路上的單位住宅小區，雖然夫妻倆上班方便，但孩子上學將近一個小時。“女兒當年才13歲，家裏也不放心她來回上下學。”妻子就和他商量，去學校附近租房，方便照顧女兒。租房不到半年，房東就反悔要收回房子，他不得已搬家。那時候邊家村附近的房子4000多一平，為了求個穩定，他最終決定在太白南路旁買了一個兩居室“陪讀”。

　　“最終選了一套64㎡的老房子，房東不願辦貸款，我們東湊西湊才把房款結清。”毛先生説，當時買房沒考慮小區環境，也沒考慮朝向和樓層，就是為了方便孩子上學。直到女兒高中畢業，這座7層的老居民樓，毛先生全家一爬就是6年。

　　去年孩子去浙江上大學了，毛先生意外地發現，這套老房子價格漲了近一倍，能賣到近7000元/㎡。因為舒適性比較差，他和妻子商量，把這套房子和文景路的房子都賣掉，去換一套環境更好的商品房。

　　華商報記者在調查中發現，雖然西安沒有北京那樣每平數十萬的天價學區房，可隨著“陪讀”家庭越來越多，教育資源又有限的情況下，西安名校附近的房價依然不菲。

　　9月1日在曲江大道一家仲介公司，負責人鐘偉告訴記者，對面就是曲江一小和一中，今年來看房的家長一直不少，“7月賣了8套房子，有6套是家長要的學區房。”鐘偉表示，因為中海熙岸、禦湖等小區的新房沒有，二手房就搶手了，“價格比前兩年漲10萬很平常。”

　　搶手的學校資源，甚至讓在售樓盤“贏在起跑線上”。住在雁塔南路某小區的鄒先生，比較後悔當初的買房選擇。他説，這個片區在南三環外，各方面都不成熟，小孩上學就指望小區配套的學校。兩年前他買房時7800元/㎡，開發商宣傳有學校，結果只兌現了幼兒園，小學卻沒影了，現在這個小區已降價到7000元/㎡出頭，“對面小區承諾的小學今年開學了，房價也一路漲到8000多。”

　　據克而瑞西安機構調研，目前“學校”在影響西安購房者的各因素中，僅次於“地段”。“能兌現學校的房源大約要比沒有學校的房子貴500元/㎡以上。”該機構總經理朱鬱介紹，2014年至今，西安平均房價一直在7000元/㎡以內。全市均價常常被低價房源、降價房源拉低，而學區房的價格顯然要更為堅挺。他舉例説，西部大道沿線的房價大致在6500元/㎡，這裡一個熱銷樓盤卻賣到7200元/ ，很大因素是因買房帶幼兒園、小學兩個學位。

　　調查

　　今年房租漲幅不明顯

　　關鍵是房源在增加

　　開學第一天，曲江一小和一中門前擠滿了接送孩子的家長。“其實我之前也想著買套學區房。”學生家長方女士告訴華商報記者，可諮詢後發現價格都太貴了，最後還是在這附近租了一套房子陪讀。

　　鐘偉介紹，其實相比價格高企的學區房，周邊租房市場的火爆程度一般。他認為，如果不是學區房業主，孩子很難“擠”進一小和一中，所以有不少家長直接“買”學位。

　　此前有報道稱，開學前後，在西安各學區租房的市民發現，房租都已經出現明顯上漲。由於房源緊俏，要想租到學區房，就得多掏錢。不過華商報記者在調查中發現，各學區的租房市場並不一致，有的房租的確漲了，還有的地方反而降了。

　　“周邊老舊小區多，優質‘學租房’比較難找。”瑪雅房屋永松路店客戶經理李雙介紹，永松路附近有西電附小、附中和其他幾所公辦中小學，8月以來租房客戶比往常多了10%左右，其中又以為了孩子上學方便而求租的家長居多。他表示，離學校近、小區環境好、房齡新、出行又方便，這樣的房源很難找，但如果要求不太苛刻，可選餘地還是比較大的，“老小區兩室月租1600-1700元，高層2000元左右，比去年同期最多漲了一二百元。”

　　在西安市沙坡開房産仲介的趙強表示，目前交大附中周圍的學租房，配置齊全的兩室能租到1800元/月左右，但和去年8月比，整體要便宜100-200元。説起房租下降的原因，他認為是兩方面原因所致：其一，也是最重要的原因是供應量明顯增加，而需求增長不明顯。現在新入住的樓盤越來越多，可供租賃的房源也相對充足，房子並不像想像中那麼難找。其二，房租價格的高低，與房東、房客之間議價能力關係密切，個案變化較大。比如，同樣一套房子，有的人能1600元租來，有的人卻需要1800元。

　　海匯房産永松路店客戶經理王發樓也表示，今年8月中旬之後來租房子的客戶明顯多了起來，雖然房租比上半年每月相比有所上漲，但和去年8月份相比，卻是下降了100元左右。他認為下降的原因和需求度降低有關。

　　“高新路這邊學區房的租金和去年比變化不大。”張東介紹，這個片區的房租他印象裏三年前就是這個水準。不過對各學區的房租情況，他覺得要區別來看，“如果是老舊小區集中的區域，品相好的房子租金肯定會要的高一些；而在高新、曲江及其他一些新建樓盤比較多的區域，房源品質相差並非特別懸殊，租金也就更平均一些。”

　　西安經紀人協會會長邵濤介紹，學區房租的增減呈週期性變化，一般寒暑假即將結束時，到開學前後的一段時間，租金會比其他月份高20%左右。但是從近幾年的整體租金看，漲幅收窄，而主要原因還是有些學區房旁邊的房源在增加。華商報記者在採訪中發現，西工大附中、鐵一中、交大附中等名校附近，近幾年可供出租的房源的確在增加。