西安房價猛漲 開發商違約誰來管？

　　購房者交了首付或定金後房價出現大幅上漲，有開發商為獲得更高的利益，不惜選擇毀約。對個人來説，誠信是美德；對企業來説，誠信是生命。在此，我們不僅寄希望於企業保持誠信，更希望政府職能部門的介入及約束。

　　案例1

　　購房者：千萬別賣我們的房子

　　2013年，西安市民董女士、李女士和羅先生各購買了一套商品房，且均首付了30%的房款，但在房價猛漲後，開發商將承諾給他們的房屋賣給了別人。

　　3人同一樓盤買房

　　均付了30%首付款

　　2017年6月9日，記者見到了在綠地“香樹花城”購房的3名消費者。

　　48歲的董女士説，2013年8月7日，她在西安北二環和北辰大道交匯處西北角，以每平方米大約1.3萬元的價格認購了綠地集團西安盛都置業有限公司的香樹花城項目38-10101號房屋。當時開發商承諾這套房子是206平方米，上下兩層。最為誘惑的是，開發商承諾房子外面有不少於180平方米的花園。董女士説，當時該小區的《房屋預售證》沒有下來，和開發商簽訂的是《認購協議書》，房子總價270萬元，她交了30%首付。隨後，董女士又將樓盤推薦給李女士和羅先生。

　　2013年8月24日，李女士認購了香樹花城項目的26-20104號房屋，建築面積206平方米，單價每平方米1.6萬元，李女士交了30%的首付款。同年9月28日，羅先生也認購了香樹花城項目36-20104號房屋，建築面積206平方米，房價為每平方米1.5萬元，羅先生也交了30%的首付款。

　　不滿花園面積縮水

　　簽訂《換房協議書》

　　2014年8月，在房子建起來後，3人相約看房時，發現有些不對頭，“3套房子有兩套房子花園內修建有消防通道和通風井，另外一套房子花園面積從承諾的180平方米縮至100平方米”。3人稱，他們開始向開發商提出退房，遭到拒絕，開發商和3人簽訂了《換房協議書》。

　　2014年9月20日，董女士和綠地簽訂的《換房協議書》顯示，開發商同意董女士將原來選購的38-10101號房屋調換為42-10101號房屋，記者注意到兩處房屋面積一樣，單價無明顯變化。

　　同日，羅先生也和綠地簽訂了《換房協議書》，開發商同意將羅先生的36-20104號房屋調換為31-10101，兩處房屋面積沒有變化，羅先生從樓房的東戶調到西戶，單價少了2000元。

　　2015年8月8日，李女士也和開發商簽訂了《換房協議書》，兩處調換的房屋面積差別不大，單價少了1100元。李女士此前交完全部房款，調整後開發商答應退還70%的款項，只收取30%的首付款。

　　3人和開發商在這次換房過程中達成一致意見，就是將3人此前房屋的首付款轉為調換後房屋首付款，原來的《認購協議書》作廢。

　　房價猛漲

　　調換的房子被賣

　　今年3月17日，國家統計局發佈的數據顯示，2017年2月，西安新建商品住宅環比上漲1.1%，同比上漲9.6%，環比漲幅位居全國第二，環比漲幅僅次於三亞。

　　房價上漲，對開發商和已購房消費者來説是好消息，但對於上述3名消費者來説並不是這樣。

　　羅先生母親説，今年4月，他們得知開發商似乎將3人房屋中的2套賣給了他人。5月12日，在羅先生母親與開發商的電話錄音中能清楚聽到：“要確認房子不要賣了……千萬不敢給我賣了……”

　　這一天，羅先生母親給開發商打了多次電話，語氣顯然是在乞求對方。這一天有媒體發佈消息稱，西安住房成交面積環比上漲80.4%，5月新房均價環比上漲10.49%。

　　而在此前後，3人和開發商經過多次協商，但最終房子還是被賣了。賣房的理由是，“3人此前交的30%首付款是此前房屋的，並沒有轉到調換後的房屋名下。”開發商內部銷售平臺顯示，調換後的3套房子仍是未售出。也就是説，調換後的這3套房子沒上綠地的銷售平臺。

　　“合同約定是此前房屋首付款自動轉為調換後的房屋首付款，開發商財務不去轉，他們內部銷售平臺沒有搭建起來，和我們消費者又有什麼關係呢？”3人對此利用各種關係試圖留住自己的房屋，最終未果。

　　銷售部經理：

　　你們都佔理我也沒辦法

　　2017年6月9日，在香樹花城小區售樓部，沙盤模擬小區內的樓房均註明“售罄”。對於3名消費者的遭遇，售樓部經理安褀顯得非常同情：“你們都佔理，我也不能説我們不講理，還是按照合法的渠道去解決吧。”

　　安褀説，今年4月他出差回來後，得知這3名消費者的房子被賣了也感到很驚訝，最後他了解到，因為上面要“銷售業績”，“有人提出要買這3套房子，所以就賣掉了。”對於3人的遭遇，他多次向上級請示彙報，但這是領導層的決議，他也無能為力。

　　香樹花城售後服務一位領導説，曾多次詢問3名消費者如何解決，“我只要我們的房子”——對於消費者只要自己房子的請求，他表示只能向上反映。

　　記者了解到，開發商曾提出給3人再次調換房子，但是第二次調換的房子在談判過程中，又被賣掉了。

　　羅先生母親説，開發商目前逼迫他們重新回到廢止的第一份認購協議上，他們不知道如果不答應的話，這3套房子是否又會被賣掉？

　　而類似情況還有，西安市民蔣女士今年3月在綠地·曲江名城買房交了首付款，4月卻被開發商告知“不賣了！”華商報曾在5月23日對此進行了報道。隨後省工商局以涉嫌合同違法介入調查此事。

　　案例2

　　商鋪買了兩年後 開發商讓退房

　　隨著最近房價大漲，一些投資了立豐國際廣場商鋪的業主都覺得當初的選擇是正確的，而就在他們暗自高興時，開發商通知他們要退房。

　　開發商：

　　因預售證辦不下來才退房

　　2015年初，市民李先生在位於子午大道的立豐國際廣場負一層購買了一套15平方米的商鋪，價格每平方米2.7萬元，一次性付款優惠後總價39萬元。由於當時商鋪手續不全，雙方只簽訂了“鋪位保留協議”。協議中約定了商鋪位置、單價、總價等項目。

　　除此之外，李先生還和開發商下屬的一家商業運營管理公司簽訂了一份“商鋪委託經營管理協議”，約定自2017年1月1日起，該商業運營管理公司向業主支付委託經營收益。具體為第一個五年每年向業主支付房款的9%，第二個五年支付10%，第三個五年支付11%。另外，2015年、2016年兩年，由於立豐國際廣場未開業，業主也拿到了每年6%的收益。

　　李先生説，當年交錢時，置業顧問説商鋪的手續正在辦理，估計幾個月後就能簽購房合同，可一等就是兩年多。

　　今年5月底，李先生接到置業顧問的電話，稱因負一層商鋪一直無法辦理相關手續，沒法和業主簽訂正式購房合同，公司決定給業主退購房款並支付一定的費用。對此，李先生並不認同。他説，房款已經交了兩年多了，之前有人要求退房開發商不同意，為啥偏偏在房價大漲的時候開發商提出退房，這明顯是不想賣了。

　　房管局：

　　開發商未提交資料辦手續

　　事發後，李先生打聽得知，幾乎所有購買負一層商鋪的業主都接到了退房通知。根據一張業主統計表顯示，表格上登記的業主有130多人。據了解，購買負一層商鋪的業主其中約一半人交付了全款，剩餘的一半是按揭購買的。

　　今年6月1日，幾十名業主到售樓部討説法。一位李姓負責人表示，上級通知她負一層商鋪的預售證辦不下來，但原因她不知情。6月8日下午，一業主再次撥打李姓負責人的電話，對方表示，業主提出的問題她已經向上級反映，但目前仍沒有明確回復。幾位業主均表示，從接到開發商的通知後，業主一直試圖找開發商負責人，但開發商方面只有這名姓李的主管出面傳話，很多問題她都解答不了。

　　為了證實開發商所説預售證辦不下來的説法，有業主致電房管局熱線諮詢此事，得到的答覆是立豐方面並未去辦理負一層商鋪的相關手續。6月8日，記者再次致電房管局服務熱線965345。辦證大廳一工作人員表示，約一週前就有業主打電話諮詢立豐國際廣場負一層商鋪的預售證問題，之前房管局給立豐國際廣場地上辦理了相關手續，至於地下部分，最近沒見開發商過來遞交資料辦理相關手續。

　　對此，立豐公司一工作人員表示，目前公司已與業主達成初步協議，但具體內容他不太清楚。

　　案例3

　　開發商要登出網簽合同

　　孟女士本以為花低價買到了現房，沒想到卻陷入糾紛之中。如果不是房管局回訪，她還不知道合同已通過了網簽。

　　通過仲介購買商品房

　　今年3月，西安市民孟女士通過一家仲介公司購買了位於魚鎬路東方米蘭國際城的一套商品房（現房），原本以為很快就能住進新房，沒想到卻陷入糾紛之中。

　　孟女士説，她原有一套房，但考慮到不太適合她的家庭，就通過這家仲介公司賣掉了。她因此認識了仲介公司的老闆呂某。房子出手後，孟女士準備在東方米蘭國際城二期看套房子，呂某得知消息後，便提出他有該小區一期的一套房源，價格便宜。

　　雖然要通過仲介公司，但這套房子並不是二手房，可以直接和開發商簽合同購買，孟女士便同意購買這套房子。

　　今年3月4日，孟女士與仲介公司簽訂“購房意向書”，雙方約定，每平方米8000元，並交付了2萬元購房意向金。3月28日，孟女士又給仲介交了18萬元後，呂某帶著她到東方米蘭國際城售樓部草簽了《購房合同》。孟女士説，《購房合同》中約定她購買這套房子要首付71萬，其餘按揭，但由於當時她賣掉的那套房子手續還沒辦完，雙方約定30天內首付交齊。

　　之後孟女士便一直等賣房款到賬，然後就把首付交齊。在這期間，擔心交首付時間逾期，孟女士曾考慮用手裏的40萬元加上給仲介的20萬先行墊付，但仲介方面表示這筆錢不夠71萬，讓她再等等那筆房款。

　　網簽合同差點“被”登出

　　5月3日，賣房的錢到賬後，孟女士便給仲介打電話説可以去付首付了，可仲介讓她再等等。5月9日，孟女士的丈夫接到房管局的回訪電話，詢問他們申請登出網簽合同是否是本人意願。對此，孟女士與丈夫感到非常震驚，因為他們從未提交登出網簽合同的申請，甚至都不知道合同已經通過了網簽。

　　孟女士説，雖然她草簽了《購房合同》，但因沒交首付她並不知道合同已經網簽了。於是，孟女士和丈夫到房管局諮詢此事，發現有人假冒她和丈夫的簽字申請登出網簽合同。隨後，孟女士和丈夫到售樓部找開發商討説法。

　　一銷售負責人表示，由於公司合同專員擔心限購政策實施後無法交易，便提交了網簽合同。至於孟女士想繼續買這套房子的問題，這套房子登記的是一位姓孫的業主，而孟女士只是與仲介公司達成協定，並沒有與開發商達成任何協議，錢也沒有交給開發商，所以孟女士要買這套房子，得與對方聯繫。孟女士提出她與開發商已經有了網簽合同的事實，對此該負責人沒有正面回復。

　　雙方交談期間，孟女士很清晰地錄下這段對話，而孟女士提出“是誰提交資料申請登出網簽合同”的問題，對方一直沒有明確回答。

　　孟女士認為，3月份的房價與現在相差很多，即便對方想漲價她也能理解，她仍希望能買下這套房子，她提出與姓孫的業主見面協商此事，但開發商一直推脫，而仲介公司方面也無能為力。

　　仲介：未按約定交齊首付款

　　對此，呂某表示，孟女士這套房子之所以出現問題，主要是她沒按合同約定交齊首付款。當初草簽合同時，雙方約定15天交齊71萬首付款，但孟女士遲遲沒交錢，現在賣房的一方不想賣了，他也沒辦法。至於網簽的事情，開發商告訴他是由於當時面臨限購，有很多合同是批量提交網簽的，其中孟女士的合同是被誤簽的，至於是誰偽造材料申請登出網簽合同，他就不知情了。

　　開發商一負責人表示，孟女士所購買的房子是公司抵給工程方的房子，今年4月份因購房新政策實施，公司將一批合同在新政策實施之前進行了網簽，但公司後來得知公司和房子所有方都沒有收到錢，雙方存在結算糾紛，便向房管局提出登出網簽合同。而在房管局向孟女士核實時被其否定，現此事已經通過司法途徑正在解決，公司已向法院提交了相關資料。

　　目前，孟女士已經向法院提出訴訟要求確定房屋買賣合同有效。6月5日，雁塔區法院已受理了此案。

　　“一房兩賣”、“捂盤”是開發商違約常用手段

　　業內人士：出現問題的根本是合約中對開發商約束較少

　　已從事十幾年房地産銷售的何先生表示，雖然有些消費者在房價低的時候與開發商簽訂了協議或合同，但由於短時間內房價快速上漲，有的開發商便會選擇出價高的業主，至於之前已經簽訂了協議或合同的業主，開發商會選擇支付違約金或另選一套房。與少部分違約金相比，高價賣房的利潤要高得多。

　　另一種情況就是“捂盤”，雖然前期與消費者達成購房初步協議，但有的開發商也會以漲價一直拖延不開盤，藉口無非是手續、驗收等方面，直到消費者主動退出或接受漲價的事實。

　　何先生認為，出現這些問題的根本是合約中對開發商約束較少。除了少量違約金賠償外，再無其他約束方式，即便是雙倍、三倍賠償，相對於房價增長帶來的利潤依然要少得多。並且每遇到這類問題，開發商都希望通過司法途徑解決，對於業主來説打官司耗時長，即便勝訴收穫也非常少。

　　何先生説，如果相關法律規定開發商單方違約的前提下，要賠償購房者房屋增值損失，這樣就可以在一定程度上限制開發商頻頻違約的情況。另外消費者在交定金時，要儘量與開發商簽訂“認購協議”，協議中不僅要明確房間號、單價、總價等關鍵信息外，還要明確雙方無理由違約的責任。

　　準業主給開發商交了定金或簽訂認購協議後，要儘快督促開發商簽訂正式購房合同，並到房管局備案完成網簽。

　　職能部門應主動約束不良開發商

　　律師：開發商若毀約，應雙倍返還定金

　　針對西安房産市場發生的多起開發商毀約現象，6月10日，記者採訪了西安律師協會律師維權委員會委員、陜西浩元律師事務所副主任謝聖君律師。

　　謝聖君認為，開發商的銷售廣告以及宣傳資料，在法律上是為賣房而發出的要約，一般不具有約束力，但出賣人就商品房開發規劃範圍內的房屋及相關設施所作的説明和允諾具體明確，對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的，應視為要約。

　　房屋買受人受此影響與出賣人簽訂《商品房買賣合同》，宣傳資料允諾的內容，即使未寫入合同，亦應視為合同內容。出賣人若違反，應承擔違約責任。

　　開發商房屋尚未建設完成，擬出賣房屋的，一般通過認購、訂購、預訂等方式向買受人收受定金作為訂立《商品房預售合同》的擔保。若開發商原因不與買受人訂立合同的，應當雙倍返還買受人已付的購房定金。

　　謝聖君説，買房人應當在簽訂《商品房買賣合同》時，及時向開發商索取交房款後的購房發票，與開發商一起去房地産登記管理部門辦理商品房銷售預告備案登記。需要提醒的是，辦理商品房銷售預售登記，與辦理商品房銷售預告登記性質、法律關係均不一樣。只有與開發商共同在政府房地産登記管理部門申請了商品房銷售預告登記，你所購買的房産才産生《物權法》規定效力，從法律層面防止了無良開發商一房二賣或將你購買的房産抵押貸款。

　　簽訂《商品房買賣合同》後，發現開發商提供的是虛假的商品房預售許可證，或開發商一房二賣、將已出售的房産抵押給第三人貸款等情形，導致買受人商品房買賣合同目的不能實現，買受人可訴請到法院，請求解除合同，返還已付購房款及利息、賠償損失，並要求出賣人承擔已付購房款一倍的賠償責任。

　　對逾期交房或逾期辦理房屋權屬證明，合同有約定的，買受人可依據《商品房買賣合同》中違約條款的約定，通過法院裁判出賣人承擔違約金，若合同約定的違約金低於實際損失，守約方有權主張賠償實際損失。

　　謝聖君認為，政府相關部門若能主動作為，依法、依規約束無良開發商的違法、違約行動，必能大量減少此類糾紛。本版稿件除署名外均由記者 崔永利 張成龍 采寫

　　相關新聞

　　違背誠信原則引起信訪

　　將暫停網簽銷售

　　記者近日從西安市住房保障和房屋管理局獲悉，從今年5月25日起，對商品房銷售違法違規行為實行記分管理制度，計分超過5分將被暫停房屋網簽銷售。其中違反法律法規或違背公平競爭、誠信原則引起信訪，將直接扣5分。

　　在出臺的《關於實行商品房銷售違法違規行為記分管理的通知》中，房管部門對於開發商以及銷售代理公司可能存在的違規、違法行為進行了細化，共有54項，小到不懸挂證件，大到被立案調查。其中有14條規定直接是一次性扣除5分，甚至更重的是扣15分。在銷售方面，對“通過鼓吹房價上漲、開盤售罄等方式惡意炒作”以及“違反法律法規或違背公平競爭、誠信原則引起信訪”等進行了嚴格扣分。

　　該負責人表示，開發商、銷售代理機構違法違規行為記分記錄週期為半年。記錄週期屆滿後，記分信息統一清零，違法違規行為列入其信用檔案。但對在記分記錄週期內，拒絕整改或未按期整改的，其違法違規行為記分在下一個記錄週期累計計算。

　　西安市住房保障和房屋管理局相關負責人介紹，違法違規行為線索經調查核實後，于5個工作日內將房地産開發企業、代理機構的違法違規行為、記分情況等錄入商品房銷售違法違規行為記分管理系統，並向社會公佈。記者 陳思存

　　相關提醒

　　簽訂房屋買賣合同

　　應注意哪些事項？

　　市民在簽訂房屋買賣合同時需要注意哪些事項呢？陜西眾邦律師事務所李小東律師建議：

　　1.要審查開發商是否具有“五證”，即：《國有土地使用證》、《建設用地規劃許可證》、《建設工程規劃許可證》、《建築工程施工許可證》、《商品房預售許可證》，這是買房後能否辦産權證的關鍵；要採用房地産管理部門統一印製的標準房屋買賣合同文本，同時要注意合同條款中雙方權利與義務是否對等。

　　2.要分清房屋暫測和實測面積。對房屋預售合同上的暫測面積和交房時的正式合同上的實際面積差異提出意見，並寫入正式合同的有關條款或補充條款。

　　3.在合同中對付款的數額、期限、方式及違約責任等作出約定。有的開發商不是先簽訂合同，而是先讓購房者交納一定數額的定金，一旦發生糾紛往往造成購房者在追究其責任方面的舉證困難。

　　4.購房者在簽訂合同時，一定要將交房日期規定為“某年某月某日”，並註明開發商不能按時交房所需承擔的責任。

　　針對很多市民在購房時，遇到開發商以需要房管部門審核批准為由，讓市民在空白處簽名，李小東建議市民，最好在簽名處拍照留證據，避免開發商在合同上做手腳。（記者 陳思存）