原標題：業主反價 房屋買賣波折多

　　隨著中山近兩年區位優勢的提升，中山的樓市也進入了一個上漲的區間。雖然中山於今年3月底出臺了樓市調控政策，對一手樓市的過快上漲進行了遏制，但是二手樓市的交易依然比較火熱，而且隨著樓價的上漲，二手房交易中出現了不少賣家毀約的情況，賣家會找各種理由分析合同中的問題，或者要求買家一次性付款，或者對合同中的模糊條文進行追究導致買家違約，使合同無效等。記者諮詢相關律師，律師提醒廣大買家，在購買二手房的過程中一定要仔細研究合同，並按流程來辦理相關手續，在交易過程中保留好相關證據。如果出現糾紛，應儘快提起訴訟，維護好自己的合法權益。

　　以貸款有風險為由要買家一次性付款

　　2016年2月19日，買方李某與賣方肖某在某仲介公司簽署一份《中山市二手房買賣及居間服務合同》，約定將中山市沙溪鎮某樓盤的一套房子賣給李某，總價54萬元，合同約定李某用貸款方式購買，定金5萬元，首付10萬元，剩餘39萬元李某申請銀行貸款，由銀行發放給肖某。

　　合同簽訂當日，李某向肖某支付定金5萬元，李某又于2016年3月21日向肖某支付首期款10萬元，餘款39萬元由李某向銀行申請按揭貸款。由於肖某此前將這處房屋在銀行辦理了抵押，在李某的款項到賬後，肖某也于2016年3月21日當天辦理了房屋的登出抵押登記手續。此時根據合同約定，肖某應將房産證託管于仲介處，但肖某卻拒絕託管。

　　銀行于3月29日給出了書面文件《個人貸款抵押物評估書》，即同意批准給李某39萬元貸款，但肖某卻認為銀行出具的評估書不等於銀行同意貸款承諾函，肖某還稱李某的婚姻和信用存在問題，無法取得銀行貸款。結合這些要求，肖某認為自己若配合李某進行過戶，有收不到房款的風險，因此拒絕配合過戶，並於同年3月30日和4月24日兩次發函要求李某將剩餘房款一次性交給肖某，逾期將自動解除合同。

　　後李某將肖某起訴至法院，要求法院判決肖某繼續履行合同。法院認為本案主要爭議焦點在於，肖某能否以上述個人貸款抵押評估書不同於同意貸款書為由，在指定李某于收到通知之日起3日內未交清剩餘房款而主張解除合同。法院認為銀行給出的評估書顯示李某的意向貸款金額為39萬元是得到了按揭銀行的認可的，不管個人貸款抵押評估書的性質是否等同於同貸書，李某按揭貸款39萬元的申請是可期待的，在此情況下，肖某應給予李某合理的期限以證明按揭貸款申請是否真正獲得銀行批准。因此肖某主張解除合同是沒有理由的，屬於違約行為，法院遂判決雙方簽訂的《中山市二手房買賣及居間服務合同》繼續履行，並要求肖某向李某支付違約金。

　　賣家多次拖延 買了房子大半年才成功入住

　　2016年5月初，買方劉先生與賣方查先生（實際産權人為喻小姐，做全權委託公證給喻小姐的丈夫查先生）在仲介公司簽下了《中山市二手房買賣及居間服務合同》，買方按揭付款，賣方産權無抵押。合同約定5月23日前申請按揭，6月8日前監管首期款。

　　劉先生向銀行申請按揭後，便通過仲介聯繫查先生按約定日期一起辦理首期款的監管，但是查先生表示沒有時間，而且也不願意更改監管時間。

　　到了6月底，劉先生的按揭貸款審批通過，再度約賣家查先生辦理首期款資金監管和過戶手續，此時查先生卻表示喻小姐不同意過戶，後來又經過一個多月的週旋和溝通，到了8月查先生才同意繼續履行合同，最終於8月9日過戶成功。

　　過戶後，查先生又不願意辦理交房手續，而且還欠了物業費四千多元。2017年1月，賣方查先生最終結清物業欠費並同意交房，劉先生經歷半年多的等待終於住進新家。

　　類似案例時有發生。在另一個交易案例中，買方陳先生與賣方吳女士簽了二手房買賣合同，房屋的産權為吳女士一人所有。簽了合同後，吳女士又到國土局辦理了更名手續，將房屋産權由其一人所有變為和丈夫共同所有，之後吳女士以丈夫不同意賣房為由想要取消交易合同，陳先生自然不同意，雙方又開始進行長時間的週旋，目前還沒有達成解決協議。

　　律師建議：保留相關證據，儘快提起訴訟

　　在二手房交易中，違約情況時有發生，在房價上漲的利益驅動下，賣方會想盡辦法使自己的利益最大化。再加上房産交易的週期較長，所以中間會出現許多變數。但對於買賣雙方來説，簽訂了合同就是達成了協議，應該遵守合同，履行契約精神。

　　但在實際情況下，會有一些賣家不遵守契約精神，想盡辦法取消交易，買方會受到損失，為保護買方合法權益，廣東保信律師事務所的黃嘉焯律師給廣大買家提出了一些建議。

　　首先，在簽訂房産交易合同後，賣方的房産證應該交由第三方仲介進行託管，否則賣方可以隨時對房産證進行處理，比如進行一房多賣，買方的利益就容易受到侵害。其次，在進行房産交易時，儘量選擇一些大的仲介公司，大公司在各方面流程上會做得更規範一些，合同也會更嚴謹，出現漏洞的情況會少一些。此外，若是賣方執意要違約，比如不肯辦理過戶，遲遲不露面導致流程沒法進行下去，買方要儘量保留相關證據，比如電話、短信記錄，聊天截圖等，然後，儘快向法院提起訴訟，以維護自己的合法權益。在起訴的過程中，還要注意進行訴訟保全，對涉案的房産進行查封，以免在案件審理過程中賣方偷偷將房産進行另外的處理。（廣州日報全媒體記者 張翔宇 羅知鋒）