供應充足 地價上漲 大鱷入駐 許昌樓市要發力

拍地示意圖

　　核心提示｜清明節前，許昌進行了今年第4次集中拍賣土地，受到業內關注。其中包含的3塊住宅用地遭遇爭搶，華潤和金科分別競得1宗和2宗土地，華潤拿下的26號地鏖戰285輪，最終以14.29億元的總價、溢價率306%，成為新地王。

　　自去年起，許昌每次拍地均會受到業內關注，同時也吸引眾多房企爭搶。地王頻出的許昌相應也帶來房價的上漲，2017年，許昌個別項目房價上漲了50%。芙蓉湖CBD區域的房價早已破萬。據統計，目前已經入駐許昌的知名房企已超過20家。近兩年來許昌樓市甚是火熱，為何？

　　1

　　最高鏖戰285輪許昌新地王産生

　　4月4日上午，許昌進行2018年第4次土地拍賣，示範區3塊住宅地塊以及4塊商服地塊全部成交。華潤和金科分別摘得1宗和2宗住宅土地。

　　此次拍賣的3塊住宅用地均位於示範區芙蓉湖區域，這裡已是目前名副其實的地王窩。去年7月27日的時候，碧桂園以749.72萬元/畝的單價拍得該區域魏文路西側、永興東路南側地塊，總面積約119.816畝，成交總價約8.9828億元。同時，該地塊749.72萬元/畝的單價成為許昌地王，至今無人打破。

　　這3塊地中，競爭最激烈的是26號地，該地塊位於魏武大道西側、規劃學院路東側，緊鄰建業世和府，佔地面積約193畝，容積率為3。經過285輪的鏖戰最終被華潤以總價14.29億元收入囊中，成為總價地王。單價來看，該地塊為737萬元/畝，折合樓面價3687元/㎡。

　　另外兩處住宅用地分別是47號和48號地，均被金科摘得。其中，47號地位於青梅路以西，宏騰路以北，佔地面積33畝，容積率為3，成交總價為1.87億元，單價為561萬元/畝，樓面價為2807元/㎡，競拍了107輪。該地塊位於芙蓉湖核心區，是芙蓉湖內環中為數極少的住宅用地。

　　而48號地西鄰中央公園，位於魏文路以西，宏騰路以北，佔地面積83畝，容積率為3，成交總價為4.96億元，單價為598萬元/畝，樓面價為2995元/㎡，競拍了95輪。

　　業內人士稱，從此次許昌土拍的持續火熱中可以看出，一線房企對許昌房地産市場前景的認可，同時也再次確立了芙蓉湖CBD區域未來城市核心的地位。

　　2

　　地價屢創新高多家房企爭相入駐

　　實際上，從2004年建業首次進入許昌後的很多年裏，許昌並沒有受到開發商的多大關注，長期沒有外地新的開發商入駐。近兩年恒大、碧桂園開始在許昌開疆拓土，而許昌的房地産市場真正集中被外來地産商關注，則是在2017年。

　　除了中梁、隆基泰和外，錦藝、正商、亞新也緊隨其後，之後，雅居樂、保利、陽光城、中建、中南、當代置業也成功殺入。

　　據不完全統計，目前入駐許昌的有建業、恒大、碧桂園、正商、亞新、綠地、保利、雅居樂、陽光城、華夏幸福、中梁、隆基、錦藝、萬達、遠大、當代等品牌房企。

　　2016年開始，許昌開始爆發備受一線房企的關注，而地價也在一步步上漲。

　　在2016年10月份的時候，建業桂園的地價單價僅為210.8萬元/畝，到了12月份，建業世和府的地價上漲到252.5萬元/畝；而到了2017年5月，物華溪悅苑的地價則一下子漲到了359.5萬元/畝，兩個月後，碧桂園以749.72萬元/畝拿下芙蓉臺地塊，成為地價天花板；此後的碧桂園建安府、東城區b21地塊也均突破600萬元/畝。要知道，新鄉平原新區目前的地王也才515萬元/畝。

　　2018開年僅1個月的時候就拍出7宗土地，共計約810.823畝，合計約30.789億元人民幣。僅僅一個月的時間所拍土地總價和面積超過2017年下半年的70%。

　　3

　　房價漲幅較大個別樓盤早已破萬

　　地價的上漲肯定會體現在房價上。

　　2016年鄭州“鄭紡機”地王事件引起的新一輪暴漲還歷歷在目，如今新鄭、滎陽、新鄉、安陽、南陽等地的“地王”潮，也帶動了四五線城市的不斷升溫。

　　首先是鹿鳴湖區域引爆了整個許昌樓市，從鹿鳴湖周邊樓盤開盤營造出來的“日清盤”、均價開盤一次漲一次；其次是新東街區域的爆發，整個許昌城區各個區域的樓盤均價都一下子起來了。

　　其間又經歷了鐵西群眾路地王、芙蓉湖地王的輪番轟炸，每一次地王的出現，許昌市民朋友圈都會被萬元房價給刷一遍。

　　2016年的時候，許昌知名項目恒大綠洲樓盤賣到6000多元/㎡，2017年漲到了8000元/㎡左右，如今已經可以賣到接近10000元/㎡了。

　　而在市區國貿360商圈附近的名門尚居，2015年賣到4000多元/㎡，到了2017年已經漲到9500元/㎡了。

　　再比如芙蓉湖區域的建業世和府，2016年底建業拿地的時候地價為253萬元/畝，到了2017年7月份旁邊碧桂園摘得地王后，10月份開盤的世和府的毛坯高層賣到8000元/㎡，洋房突破11000元/㎡，而且基本都是全款購買；新一期的預計將在今年五一開盤，精裝修，預計高層會超過10000元/㎡。

　　“在2017年期間，許昌的個別項目房價漲幅高達50%，以前賣不動開始能賣動了，以前賣得好的，現在是沒房子了，由於限價原因，許昌的車位也是水漲船高，最高已經突破25萬元。”許昌某樓盤銷售經理稱。

　　4

　　這兩年許昌為何如此受關注？

　　為何這兩年眾房企對許昌的關注如此之大？

　　“關鍵還是規劃開始落實了。”鄭州某知名房企投資拓展負責人劉先生稱，鄭許一體化已經提出多年，但一直沒有實質性的進展，近兩年才逐步落實，開發商看到許昌未來發展前景自然都來了。

　　劉先生稱，要歸納原因，大致有三個方面：

　　第一，是由許昌的經濟基礎決定的。根據發佈的統計數據顯示，2017年全市生産總值2642.1億元，比上年增長8.7%，排在鄭州、洛陽、南陽之後，位列第四。同時許昌經濟活力更足一些，上市公司多，製造業發達，據統計2017年全年全部工業增加值比上年增長8.5%，規模以上工業增加值增長9.0%；全年全市固定資産投資（不含農戶）2531.8億元，同比增長11.8%。

　　同時，許昌消費能力也在逐年增強，據統計2017年全市社會消費品零售總額891.3億元，比上年增長12.2%。

　　根據河南移動發佈的2017雙十一網購人群比例，雖然與鄭州、洛陽有一定差距，但許昌還是穩居河南的第二集團前列的。下屬的長葛、禹州兩地也一直都是河南省內縣級城市的排頭兵方陣，縣域經濟優勢突出。

　　第二，許昌佔據先天的區位和規劃優勢。去年1月份，《中原城市群發展規劃》發佈，從國家層面明確了鄭州大都市區的範圍：鄭州、開封、焦作、許昌、新鄉，5個城市要深度融合，建設現代化大都市區。7月2日，許昌市委書記和市長到鄭州參加鄭許一體化發展規劃研究報告專家評審會，基本上奠定了鄭許一體化發展的方向與路徑，沒過多久，碧桂園就在許昌拿下了迄今為止最貴的單價地王。

　　許昌的發展也得到“造城專家”華夏幸福的青睞，2016年的時候，長葛市人民政府就和華夏幸福簽約了長葛産業新城項目，被業內認為是打響了鄭許一體化發展的第一槍。

　　此外，鄭州南站、機許市域鐵路也已經開始動工，也讓眾多房企看到鄭許融合的未來前景。

　　第三，許昌供地相對較多。2017年，除了許昌、商丘、洛陽等城市有相對大的規模供地外，其餘省轄市供地很少。據不完全統計，2017年許昌市市區土地供應67宗，約4158畝。其中住宅用地30宗，約2465畝，這遠遠高於其他地市。

　　“一二線市場調控嚴格，為了維持自身的發展和規模，只要有一定的利潤，就會去拿地，至於利潤率已經不是最重要的考量指標了。”劉先生稱。 □記者孫煊哲