“金九銀十”褪色 折射樓市新常態

　　在持續趨嚴的調控政策作用下，作為樓市的傳統旺季，“金九銀十”的成色不足從八月底就開始初露端倪。已經過去了的“金九”印證了這種預期，“銀十”則在國慶假期開發商五花八門的暖場活動和力度較大的打折促銷優惠中開場，雖然聚集了十足的人氣，但成交量並不盡如人意。在業內人士看來，“金九銀十”尤其是國慶假期樓市的平淡，其實預示著樓市正在迎來深度調整期。

　　活動繽紛優惠多

　　回顧鄭州樓市的整個“金九”，上半場表現比較平淡，下半場中秋前後開盤的項目較多，開盤的項目當中，去化率呈兩極分化現象。

　　時間步入“銀十”，樓市行銷戰隨著國慶假期同步打響，各銷售案場的熱鬧景象成了秋天裏的一抹亮色，暖場活動、優惠政策繽紛來襲。

　　10月1~10月7日，以“暢遊世界 暢玩國慶”為主題的國慶嘉年華主題活動於美盛象湖100售樓部開展，以手工製作、品嘗美食、參與抽獎等多樣的活動形式引得人們紛至遝來，活動氛圍濃厚且每日不重樣，精彩不停歇。

　　10月7日，隨著最後一場節目的精彩謝幕，為期一週的恒大金碧天下半城湖“國慶曆‘鮮’記，音樂嘉年華”海鮮盛宴音樂節落幕。八大主題互動體驗、二十余商家特色海鮮美食、數十場音樂狂歡也吸引了不少客戶來訪，活動現場氛圍熱烈。

　　創意新穎的活動、美味誘人的食物幾乎成了各家樓盤國慶行銷戰的“標配”，而力度較大的優惠策略更讓購房者心動。福晟·謙祥·錢隆城的國慶七天樂中加入了購房砸金蛋的實惠活動，各種獎項誘惑力十足，錢隆城·萬華府還打出了入會享每套減3000元的購房優惠；在萬科城兒童話劇專場歡樂上演之餘，萬科城湖心島推出定存5000元享10000元優惠；在萬科·百榮榮寓國慶嘉年華中不僅接連上演精彩節目，亦推出團購客戶享額外優惠的活動，個別産品還執行一口價優惠。

　　此外，雅居樂春森湖畔定房交1萬元抵2萬元；亞星盛世雲水居推出一口價特價房源；正商公主湖按揭可優惠3個點；碧桂園思念翡翠城按揭可優惠5個點；正商城按揭購房優惠2個點，全款購房優惠4個點……各房企層出不窮的優惠政策可謂花樣繁多。

　　我市某房企相關負責人告訴記者，在整個市場政策收緊並無放鬆預期的態勢中，房企或將加快推盤的計劃，甚至會以價換量。“金九銀十”尤其是十一黃金週一直是樓市銷售的關鍵節點，各開發商希望能在此時衝一波成交高峰，花心思開展豐富多彩的活動，甚至加大優惠力度，讓利購房者都是比較正常的。

　　購房者更加理性

　　開發商在攬客中使盡渾身解數，絡繹不絕的到訪者也熱情十足，在十一假期多個樓盤的活動現場，記者均能感受到現場火爆的氛圍和人們高漲的熱情。然而據記者觀察，雖然許多樓盤人氣聚集、活動繽紛，購房者卻並未真的被“迷了眼”，依然保持理性，觀望情緒較為濃厚。

　　“十一期間，大部分舉辦促銷暖場活動的售樓部到訪量都不錯，但銷售情況較為平淡，只有少數樓盤能達到兩位數的成交量。”有業內觀察人士表示，甚至有的項目在到訪量爆滿的情況下，僅僅換來1套住宅的成交。

　　“十一假期活動中到訪的客戶大部分是前來諮詢的，留下的客戶信息幾千組，每日的成交量卻在個位數，七天共賣出20多套已經感覺十分滿足了。”我市東區某樓盤行銷負責人告訴記者，“來訪者大多數只是被活動吸引，有的只是路過。不過能夠聚集人氣，增加品牌影響力和知名度，也是我們最初的目的。所以即使來訪者多，成交者少，我們也盡力做好服務，爭取給每一個到訪者留下深刻印象，讓來賓都有好的體驗感。”

　　上述樓盤的到訪者郭先生告訴記者，自己早有買房的打算，想趁著十一假期多看幾家樓盤，雖然很多樓盤的優惠力度在加大，但畢竟“房票”珍貴，自己一直在比較觀望，以免後悔。“在活動中也可以考察一下開發商的用心程度，有些服務很到位，有些卻略顯敷衍，這也會成為我購房的考量因素。”郭先生説。

　　事實上，房地産市場上購房者觀望情緒濃厚並不只表現在鄭州。今年全國房地産市場上“金九銀十”成色不足已成既定事實。據克而瑞統計，9月份，28個一、二線城市新房成交量同比下跌41%，打折促銷成為近期樓市主題。中原地産研究中心最新統計數據顯示，國慶長假整體樓市平穩，市場逐漸出現了高位回落的現象。究其原因，中原地産首席分析師張大偉表示，一方面是大部分熱點城市樓市全面限價，房地産市場已經無淡旺季之分；另一方面，目前房價偏高，購房者觀望情緒濃。雖然國慶期間眾多開發商備足彈藥，但購買力很難再支撐市場繼續衝高。

　　在河南省商業經濟學會會長宋向清看來，市場的降溫還跟投資客逐漸離場有關。“目前，房地産市場已經不是最好的投資渠道，長期的限購、嚴格的監管造成投資客對市場期望降低，紛紛離場。”

　　市場邁入新常態

　　雖然市場觀望情緒濃，但開發商推盤速度卻不減。據統計，10月份，鄭州預計將有二十余個項目開盤，其中，中原區即將開盤項目最多，其次是惠濟區，剩餘項目比較均勻地分散于其他區域。

　　“好房子永遠不愁賣。”我市某項目行銷總監説，樓市的降溫，讓購房者回歸理性，也讓開發商開始反思，什麼樣的樓盤才能被稱為品質標杆？數年前，建築品質過硬、地段優越、戶型方正合理、交通便捷、配套成熟，開發商就可以宣佈這是“品質大宅”了。然而，現在整體消費取向正從“性價比”往“質價比”轉移，純硬體的吸引力仍在，但已不能成為絕對的決定因素， 品質樓盤的標準呈現越來越全面的趨勢。從開發商的角度來看，告別跑馬圈地的轉型，確實是陣痛，但能將人、地産、城市融合起來，建高品質、人們又買得起的房子，才有未來。

　　在易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進看來，鄭州樓市降溫現象是週期性和短期波動性的，並不是真的沒人買房，而在於現在入市的門檻比較高，需求規模依然存在。“今年以來，樓市調控不斷升級。調控首先從購買端入手，比如限購限售限貸；再從代理商仲介環節進行調控打擊違法交易；再就是提高房企拿地和融資門檻等。下一步的調控方向還將採取差異化的調控政策。隨著各地調控政策的不斷加碼，從長期來看，有利於保障樓市平穩運行；從短期來看，房價上漲勢頭將會得到遏制。樓市的近期表現也印證了這一看法，‘金九銀十’確實已經不存在了，但也不必過於擔憂房地産的寒冬來臨。” 嚴躍進説。

　　誠如斯言，近期樓市似乎出現了一絲轉機。中國人民銀行決定，從2018年10月15日起，降準1個百分點。據了解，這是今年第四次定向降準，將再釋放增量資金約7500億元。“每一次降準，無論是直接還是間接，樓市都會有較為積極的反應。”嚴躍進表示。

　　有業內人士認為，未來政策會基於實體經濟的空間需求，鼓勵合理住房需求。政策的把控既阻止樓市大漲，也不會讓樓市大跌，樓市應持續處於平穩健康的發展軌道中。（記者 龍雨晴）