樓市趨穩 市場理性回歸

　　2019年3月29日，隨著美盛地産成功摘得鄭州市金水區鄭政出〔2019〕20、21號（網）兩宗地塊，原本平靜的河南樓市立刻起了漣漪。

　　鄭州市政府工作報告顯示，2018年，全市房屋施工面積18643.1萬平方米，比上年增長13.8%；全市商品房銷售面積3712.1萬平方米，比上年增長19.8%，增速較上年提高11.5個百分點。從住宅結構看，受市場調控因素的影響，剛需住房（90平方米以下）的銷售面積增速較快，達到34.6%，較上年提高36.4個百分點；改善型住房（90平方米以上）的銷售面積增速為16.6%，比剛需住房銷售面積增速少18.0個百分點。

　　從平穩發展到供需理性

　　碧桂園河南一部行銷總經理齊華偉告訴記者，不管是一、二線城市，還是三、四線城市，城市在生長在更新，住房的更新換代需求持續存在。隨著河南快速步入新的發展階段，城市居民的物質生活也必將會快速豐富起來，人們對生活空間的要求也越來越高，而未來河南人居環境的主發展方向必然是綠色、科技、智慧、人文，這類建築又可稱為可持續發展建築、生態建築、回歸大自然建築、節能環保建築等。

　　鄭州從2016年底確立為國家中心城市，到2018年發佈國家中心城市建設綱要，將按照“東擴、西拓、南延、北聯、中優”的發展思路，持續優化城市空間佈局，實施組團式發展，區分産業差異，明確發展定位，逐步形成“雙城引領、三綠融合、三軸交匯、多級聯動”的空間形態。

　　直到2017年，中國（河南）自由貿易試驗區獲批，鄭州出臺詳細的自貿區規劃，將按照“一軸串三環，雙核帶四心，三區共發展”的思路，逐步形成“七區共發展，八心集優勢”的空間格局，依託鄭東新區、經開區和金水區功能特色，打造現代金融中心、製造業核心和對外開放窗口，逐步強化城市內部産業支撐。

　　這一切均表明，河南的房地産市場，已不是過去開放式的市場，購房者和房企已經跨入了理性的時期，不論是剛需購房者還是房企，在市場的作用下，將更加理性。

　　“未來房地産市場的集中度將進一步加強。2018年鄭州主城區銷售數據中，鄭州前五名的開發商佔據的市場份額是49.53%；全國TOP10的開發商佔據全國的市場份額是26.9%,TOP30佔據45.2%，幾乎佔據半壁江山。在去杠桿的背景下，小房企的融資成本大幅上升，會加快出局。隨著資金、土地等資源進一步向龍頭企業集中，龍頭企業侵佔市場份額的速度將會加快，房地産的集中度將愈發明顯。”永威集團行銷中心總經理張曉徵如是説。

　　裕華集團行銷管理中心總監侯興湘告訴記者，當前的市場從短期來看，有效的購買需求稍顯不足，市場全面轉暖為時尚早，對於開發商而言，不宜盲目樂觀，還應保持必要的謹慎與清晰的判斷。

　　從土地流拍到供需變化

　　去年10月12日，鄭州市出讓10宗國有建設用地使用權，結果是6宗地塊底價成交、1宗地塊流拍。

　　這是自2016年以來，鄭州首次出現土地流拍。

　　與2016年、2017年地王頻出相比，2018年鄭州的土拍市場“底價成交”“熔斷價成交”成為常態，但在10月之前均沒有出現土地流拍的狀況。無獨有偶，今年1月8日，鄭州市出讓4宗地，鄭政出〔2018〕165、166號地(網)為中原區刁溝村城改地；鄭政出〔2018〕164號地(網)為金水區洋槐村合村並城用地；鄭政出〔2018〕167號地(網)為二七區郭家咀村合村並城用地。其中，恒大以起始價摘得中原區165、166號地，鄭州市二七新區建設投資開發有限公司以起始價摘得167號地，位於金水區的164號地流拍。

　　消息一齣，市場譁然！

　　如果説，去年7月，河南樓市還有點羞答答，市場還留有餘溫的話，那麼8月份，鄭州樓市可謂有點傷感了。

　　面對市場競爭的不斷加劇，企業要怎樣提高自身優勢？碧桂園河南一部行銷總經理齊華偉有自己的見解，他指出，經過近30年的發展，我國一大批房産企業快速成長起來，隨之而來的是，一大批購房客戶也被地産形勢“教導”成了置業“專家”，很多客戶在置業方面的專業性，並不比開發商差。在這種背景下，行銷的本質已經回歸到産品層面，産品的精緻化、物業服務的細緻化才是企業發展的關鍵。

　　對此，永威集團行銷中心總經理張曉徵説，隨著消費結構的升級，未來房地産市場將逐漸品質化、多元化。今後市場上將發展出更多的文化地産、旅遊地産、養老地産、休閒地産、網絡地産等新的産品形態。同時，房地産在品質方面將有所轉變。而隨著中國經濟進入到高品質發展階段，房地産也要順應形勢，向中高端轉變。

　　從市場調控到穩健前行

　　日前召開的中央經濟工作會議指出，要構建房地産市場健康發展長效機制，堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，因城施策、分類指導，夯實城市政府主體責任，完善住房市場體系和住房保障體系。

　　與此同時，國家住房與城鄉建設工作會議也指明瞭2019年樓市的發展方向：穩地價，穩房價，穩預期。

　　國家嚴控資金流向房地産領域，因此加快銷售回款成為房企共識。截止到目前，安居客數據顯示，河南房地産市場，特別是鄭州房地産市場，2019年1月份的均價為13574元/平方米，環比去年12月份下降0.05%，2月份均價為13687元/平方米，環比1月份上漲0.84%，3月均價為13660元/平方米，環比2月份下降0.19%。

　　對此，也有業內人士稱，判斷房價走勢的方法是長期看人口、中期看土地、短期看經濟發展。2019年，大部分三、四線城市勢必進入深度調整期，不同城市間表現分化，改善住房人群明顯增多。市場整體較之前更趨於理性化。

　　那麼，面對市場競爭的不斷加劇，企業要如何提高自身優勢，滿足市場需求？永威集團行銷中心總經理張曉徵説，企業發展要聚焦優勢，牢牢抓住自身的特色優勢，在自身的特色優勢領域做深、做透、做精。過去的房地産更多的是大眾化，今後將向特色化與個性化轉變，為此，企業為了滿足市場需求，需要産品轉型升級，服務轉型升級，讓市場理性回歸。

　　據裕華集團行銷管理中心總監侯興湘分析，經過2017年、2018年的市場下行，迫使開發商提高産品品質、對産品設計進行升級，突出更高的性價比，以迎合當前消費升級的需要。（記者 王軍偉）