7月26日,房地産服務和諮詢顧問公司戴德梁行針對2022年二季度蘇州的寫字樓市場進行解讀。自一季度蘇州疫情平穩後,二季度又受到周邊城市疫情外溢影響,經濟環境變化挑戰加劇。在政府持續積極的主動作為下,二季度有效實現積體電路、生物醫藥等優勢産業集聚和創新。6月全面復工復産後,辦公市場有待逐步復蘇。同時,新型産品入市初露頭角,呈現出産業複合化趨勢。
寫字樓租賃市場:市場活力有所恢復,新興樓宇入市園區
2022年上半年長三角疫情多點觸發,租賃市場在4月受到嚴格疫情管控限制,5月開始,市場活力有所恢復。二季度甲級寫字樓凈吸納量4.1萬平方米,整體空置率仍有所上升,季末至16.5%。租金方面,二季度平均租金略有下調,季末至75.12元/平方米/月。
蘇州甲級寫字樓整體市場分析圖
4月,恒泰理想創新大廈項目竣備入市,該項目辦公總體量7.4萬平方米,包含A、B兩座樓宇,現已引入司法中心、清科創新中心等主力客戶。
受政策和疫情疊加影響,寫字樓市場呈現企業辦公區整合、向區域集中化發展趨勢。新型金融類企業受各方面影響,部分從工業園區向姑蘇區、高新區搬遷。從客戶來看,以半導體為代表的電子信息科技客戶仍保持優勢實力;從項目來看,核心CBD區域高品質項目更關注客戶穩定性,退租、搬遷等流動相對較少。
寫字樓銷售市場:新增銷售項目較少,存量項目持續去化
二季度,位於吳江太湖新城的綠地雲璽湖濱商務廣場有6.23萬平方米體量入市,已整棟出售。此外,整體銷售市場上無其它大面積成交。成交面積較上季度有所增加。與一季度相似,二季度主力成交項目區位非核心板塊,同時受綠地項目大體量成交影響,全市均價有所下降,二季度錄得整體成交均價10096元/平米。
蘇州辦公物業供求量價表
“産業+辦公”的複合形態將成為辦公産業轉型的未來趨勢
蘇州城區商辦地塊愈發稀少,各區對高附加值的高端産業落地需求強烈,在探索自身産業發展的特色路徑上,集研發和生産功能于一體的M0性質地塊受到關注。未來,産品將從單一的寫字樓産品升級成為産業前瞻導向、複合社區型的高成長性載體。
戴德梁行中國區項目及企業服務部總裁魏超英錶示:“在市場競爭激烈、同質化嚴重的情況下,前期以更高的站位格局,從城市共建的發展視野,多維度導入頭部企業,協同城市發展資源,形成産業生態圈,對項目價值的整體提升有重大意義。面對市場波動時,也會有更好的韌度表現。”
戴德梁行蘇州公司副總經理楊婕表示:“2022年上半年蘇州持續受到疫情影響,客戶對成交更為謹慎,決策時間更長。對辦公租賃成本把控更為嚴格的同時,對租期和租金條件也更加敏感。未來兩三年,蘇州有多個甲級寫字樓上市,與産業的深度融合,打造産業辦公結合的新興産品或將成為優勢增長亮點,産辦複合型産品將承擔完善城市産業生態、實現産城一體的重要載體使命。”(文/圖 張夢初)
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