青島樓市調控下：解析新房二手房優缺點

　　原標題：樓市調控期的“買房經”：詳解新房二手房優缺點

　　青島樓市，在兩輪房産調控政策先後出臺後，投資需求被快速擠壓出買方市場，也讓不少改善置業者暫時進入“觀望期”。但是對於多數剛性自住需求的買房人來説，購房一事仍迫在眉睫。特別是首次置業的“青漂型”剛需，不少人的結婚、工作都受買房進度的影響。

　　而在當下樓市，主城難覓剛需小戶新盤，二手房市場中次新房減少、仲介費高，讓置業者在選擇上犯了難。那麼，購買新房和購買二手房都有哪些優缺點呢？記者深入市場走訪後，對其進行客觀呈現——

　　 新房市場供不應求 貸款環境仍寬鬆  

　　“明年就要結婚了，原本想在東李買個價位合適的新房作為婚房，但看了很久，不少項目都沒有房子可賣，有種‘有錢沒地兒花’的感覺。”最近一段時間打算買房的王先生略帶調侃的講起看房經歷。據了解，目前主城區新房供應緊張，大量置業需求等待釋放，近期開盤的項目的大多采用搖號選房以應對供不應求的局面。新房買不到，部分置業者轉向二手房市場，但對於王先生這一類置業者，買新房當婚房仍是主流認識。

　　新房帶給業主的不僅是專屬感，在稅費、貸款方面，相比二手房也有著優勢和便利。比如貸款，新樓盤普遍與商業銀行進行合作，方便業主辦理貸款，不僅貸款流程明晰便捷，往往還能獲得利率折扣。此外，新房不受房齡影響，在貸款審批，貸款年限方面都有著不小的優勢。

　　但對於購買新房的業主來説，也並不全是便利。當下新房市場絕大多數為期房售賣，置業者購房後並不能立即著手裝修併入住，少則等待一年多則兩三年才能交房，對於剛需置業者，期間需要租房，加上償還房貸，資金壓力往往較大。此外，新房交付大多是毛坯狀態，一筆至少10萬元的裝修預算必不可少。

　　新房少二手房走俏 熱區一二手房價倒挂明顯

　　新房市場的供求緊張，導致不少置業者轉向二手房市場。相比于新房，二手房市場選擇範圍較廣，尤其是在市南、嶗山等新樓盤較少的片區，二手住房在房屋成交中的佔比遠超新房。此外，相比同區域的新房，二手房價一般較低。記者調查發現，在房價走高的當下，主城區一些年代較久的小區二手房，性價比較高，在市場中的活躍度也逐漸走高。特別是對於部分剛需置業者，購房二手房不僅可以實現即買即住，省下租房費用，還可以不裝修或簡單裝修，省下一筆裝修費用。

　　但並不是所有二手房價都低於周邊新房，新都心便出現了一二手房價倒挂現象。目前新都心新房供應十分有限，片區高漲的樓市行情基本由二手房支撐，導致二手房價高於新房。據悉，萬科城、中海清江華府二手房掛牌價普遍在25000元/平以上，有的高達30000元/平，而周邊新盤海爾地産世紀公館均價為24000元/平。

　　此外還需要注意的是，二手房交易的稅收種類多於新房，除了契稅、房屋維修基金，還有個人所得稅、營業稅等，仲介費也是二手房交易中一筆不小的支出。如購買房齡較久的二手房，在貸款年限及額度上也會受到限制。根據2016年青島最新貸款政策，青島二手房商業貸款的房齡+貸款年限最長是55年，大部分銀行為40年。

　　業內：選新房還是二手房這並非老生常談 選擇要結合當下樓市行情

　　科威不動産青島區總經理孫傑表示，“新房和二手房”是進入商品房時代後，置業者常會提到的一個問題，但這個話題並非就真的“老生常談”。每個階段，市場所面臨的房地産政策行情不同，新房和二手房市場的表現也就不同，例如北京、上海這些城市，現在市區二手房交易量要遠勝新房，而落地青島，市南的二手房行情肯定是優於新房的，高新區等新興區域必然是新房的天下，所以“新房”和“二手房”不存在絕對的優劣勢，區域的房地産發展階段主導兩者之間天枰的傾斜。

　　青島某數據機構分析師坦言，近期接觸到的不少置業者都會問及，當下樓市行情是購買新房合適還是二手房合適？！其實結合當下樓市行情進行置業計劃調整是科學的，但是買房這個問題主要的矛盾點是在個人需求，這是每個置業者都應放在最重要位置考慮的。例如你著急作為婚房，那麼需要等待的新盤其實並不適合，即便可能這個新盤房源較為便宜，或者沒有其他開支，但它不符合需求。再例如，想就近上班，那麼主城二手房就是最合適的選擇。所以，在新房和二手房的選擇上沒有固定的標準，結合行情大勢更需要緊緊圍繞自身的需求來尋找目標房源。（于灝源 韓銘）