近日，濟南市房地産業協會召開2020年濟南房地産市場運行情況暨銷售排行榜發佈會。市房協秘書長李剛分析總結了今年我市房地産市場運行情況及政策背景，並對明年房地産市場走勢和政策進行預判。

濟南市房地産業協會秘書長李剛分析預判房地産市場形勢

　　李剛分析指出，2020年以來，在延續2019年下半年市場下行和今年新冠疫情防控雙重壓力下，我市房地産市場仍然保持平穩健康發展態勢，呈現出“量增價穩”的特點，住宅銷售規模大幅增長，價格保持了平穩，成績斐然。

　　住宅市場：“量增價穩”，區域分化明顯

　　一、住宅市場呈現“量增價穩”回暖狀態。從商品房網簽看，新建商品房銷售19.77萬套，面積1579.60萬平方米、同比增長4.11%，均價為每平方米11753.78元、同比下降1.25%。其中，住宅銷售8.85萬套，面積1112.11萬平方米、同比增長10.31%，均價為每平方米12889.56元、同比下降1.41%。尤其3月份以來，我市房地産業復工復産效果明顯，受疫情影響逐漸減弱，市場銷量較往年大幅增長，住宅日均成交量保持在280套左右，超過了2017-2019年日平均成交200套水準。銷量大幅增長的主要原因是企業通過積極的降價策略，推動復工復産，回籠資金。

　　二、高品質住宅受疫情影響小。綠色建築、健康建築、超低能耗建築等高品質建築的銷售受疫情影響較小，價格保持相對穩定，成為我市未來改善型需求又一發展趨勢，市場規模佔比較小。

　　三、市場以剛需和改善型需求為主。全市住宅成交的面積結構來看，100-144㎡面積段是市場的成交主力，兩者合計佔比74%，市場結構合理。

　　四、區域分化明顯。綜合考慮市場銷售和庫存狀態，以CBD為代表的核心區域，目前在售項目均處於尾盤清房階段，價格相對保持穩定;以新東站片區為代表的城郊區域，樓盤供應數量充足，價格競爭激烈，開發企業多采取“以價換量”銷售策略，成交量佔比較大，成為市場重要組成。

　　五、二手房交易量逐步回升，市場回暖趨勢明顯。二手房交易6.04萬套、成交面積463.92萬平方米，同比增長6.31%，均價為每平方米9680.57元，同比增長0.33%。其中二手住宅交易4.19萬套、成交面積392.56萬平方米，同比增長10.45%，均價為每平方米10292.40元，同比增長0.81%。

　　六、價格指數。住宅價格指數環比小幅波動，截止11月底環比累計下降1%，預計全年波動應該保持-1%左右，整體保持平穩。二手住宅環比指數基本保持相對平穩的態勢。

　　住宅成交：規模超過預期，價格不會出現大起大落

　　由於2020年全社會推動復工復産，今年的住宅成交規模超過預期。通過重點企業調研，綜合考慮市場供應及庫存情況，預計2021年房地産市場仍將保持“量價齊穩”的狀態，住宅成交應保持在1000萬平方米左右，住宅價格不會出現大起大落。

　　二手房市場回暖將帶動住宅市場繼續回暖。二手房低迷將影響到部分以舊換新的改善型需求購買能力。2020年二手房交易量逐步回升，將對新建住房市場銷售帶動作用明顯，對改善型購房需求將産生一定的刺激作用，整體房地産市場應將繼續保持回暖狀態。

　　未來：調控政策繼續保持連續性穩定性，穩定購房者信心和市場預期

　　2020年10月29日中共中央十四五規劃建議中提到：堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，促進房地産市場平穩健康發展;擴大保障性租賃住房供給;促進住房消費健康發展。12月16日至18日，中央經濟工作會議提出解決好大城市住房突出問題。12月21日，全國住房和城鄉建設工作會議提出：一是穩妥實施房地産長效機制方案，促進房地産市場平穩健康發展。牢牢堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，保持房地産市場平穩運行。二是大力發展租賃住房，解決好大城市住房突出問題。擴大保障性租賃住房供給。整頓租賃市場秩序，規範市場行為。

　　具體到濟南，一是落實“一城一策”備案要求。保持調控政策的連續性穩定性，實現穩地價、穩房價、穩預期，防止市場出現大起大落。二是繼續推動住房租賃市場試點工作。更加細化深化租賃政策等措施，全面推動住房租賃市場發展。三是研究落實人才引進政策，支持人才來濟人才創業就業，完善人才安居工程。四是強化房地産市場監管。通過加強工程品質管理、提升房屋建築品質、規範商品房驗收及交付流程等方面，逐步完善房地産開發項目全週期管理。五是優化住宅供應結構。引導提升商品房建築品質。加大對綠色建築、健康建築、超低能耗建築等高品質建築政策支持力度，逐步引導提高全市整體建築品質。為深入推進我市綠色建築高品質發展，促進建築行業新舊動能轉換，研究出臺《關於全面推進綠色建築高品質發展的實施意見》。六是進一步穩定市場預期。加強房地産市場監測評價。密切監測市場變化，精準監測項目。加強房地産市場專題研究，繼續做好政策儲備。加強市場引導，營造健康的市場輿論環境，穩定購房者信心和市場預期。