龍頭房企二月銷售額快速增長

　　房企2月銷售數據顯示，龍頭房企銷售面積和銷售規模均繼續保持同比高速增長。儘管部分銷售成果來自於去年銷售結轉，但這一增速仍然超過市場預期。同時，今年1-2月份全國房地産開發投資0.99萬億元，名義同比增長8.9%，增速比去年全年提高2個百分點，同樣超出市場預期。

　　值得注意的是，受益於限購溢出效應的三四線城市新房銷售同比大幅增長。國泰君安研報認為，在短期一二線樓市的資金和需求外溢和中長期産業向三四線城市轉移的大趨勢下，三四線城市(尤其是核心城市周圍)回暖態勢有望持續。

　　增速超預期

　　從目前情況看，主要房企均呈現量價齊升的態勢。其中，碧桂園、萬科、恒大位於第一陣營。碧桂園前兩月實現合同銷售額872.6億元，合同銷售建築面積約999萬平方米。萬科前兩月實現銷售金額866.3億元，銷售面積588.8萬平方米，分別同比增長108.15%和92.8%。同時，萬科加大了土地儲備，2月新增土地17處，權益投資86.54億元，同比增加31.58%，新增土地權益面積215.53萬平方米，增長92.19%。中國恒大前兩月累計實現合約銷售金額為684.1億元，較去年同期增長87.6%；累計合約銷售面積750.7萬平方米，同比增長77.8%。

　　其他主要房企方面，中海地産前兩月實現合約銷售約310.1億元，同比增長64.34%；保利地産同期實現銷售額288.08億元，同比增長25.85%；融創同期實現銷售235.6億元，同比增長83%；龍湖地産前兩月為244.5億元，同比增長269%；金地同期簽約金額160.9億元，同比增長52.35%。

　　主要房企量價齊升，平均售價也有所提升。

　　數據顯示，前兩月房地産投資增速較去年同期有所增長。2017年1-2月，全國房地産開發投資0.99萬億元，名義同比增長8.9%，增速比去年全年提高2個百分點。其中，東部地區投資同比增長7.8%，增速比去年全年提高2.2個百分點；中部地區增長13.7%，增速提高3個百分點；西部地區投資增長7.8%，增速提高1.6個百分點。從投資數據可以看出，中西部地區的投資受益於銷售拉動，反彈力度大幅高於東西部地區。

　　2017年1-2月，住宅新開工面積增速14.8%，開工意願進一步加強。

　　三四線城市成增長引擎

　　從目前銷售數據看，受一二線城市調控限購政策影響，三四線城市增速大幅提高。

　　數據顯示，1-2月份，東部地區商品房銷售額6645億元，增長15.7%，增速回落23個百分點。中部地區商品房銷售額2073億元，增長44.1%，增速提高5.4個百分點。西部地區商品房銷售額2088億元，增長49.5%，增速提高31.2個百分點。

　　1-2月，全國住宅累積成交同比增長23.7%。其中，63城住宅成交累計同比增長4.0%，其餘500多個三四線為主的城市累計同比增長44%。

　　市場機構指出，雅居樂、碧桂園、新城發展主要佈局一些強三線城市和優質四線城市。這些公司近期股價持續上漲，顯示市場對三四線復蘇的強烈預期。

　　值得注意的是，環京的固安、燕郊等地春節後房價反彈明顯，部分樓盤單價甚至逼近3萬元/平方米。

　　國泰君安研報認為，三四線城市銷售回暖，不僅受到返鄉置業、一二線購買力溢出的驅動，還受到産業結構調整帶來的人口反向流動的影響。部分核心城市進入了産業升級階段，生産效率低下的中低端産業向三四線城市調整，讓位於第三産業，隨之而來的是人口結構的二次調整。在短期一二線樓市的資金和需求外溢、中長期産業向三四線城市轉移的大趨勢下，三四線城市(尤其是核心城市周圍)回暖態勢有望持續。

　　調控或繼續加碼

　　隨著部分城市樓市熱度再起，近期調控也有加碼的趨勢。

　　自2月28日至今，至少有11城加入或加碼樓市調控政策。這些城市中既包括南京、杭州等前期已經多輪加碼調控的二線熱門城市，也包括淶水、涿州、嘉善等環京、環滬圈的城市，甚至包括贛州、福建省連江縣、滁州市等一些三四線城市。

　　從調控的力度看，前期熱點二線城市顯著高於三四線城市。其中，南京擴大了限購範圍，本地家庭全面限購第三套住房，非南京居民限購條件升級。環京的涿州等地主要是限制外地戶籍購房者購房，本地戶籍購房者則被小幅提高了二套房首付，旨在降溫異地炒房。而遠離熱點的滁州市僅提高了首付比例，居民購買二套房的商貸首付比例不低於40%，三套房首付比例不低於60%，並未作出限購。

　　易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示，從近期一系列的調控政策來看，控制熱點城市房價仍然是樓市調控的重點。預計3月份還會有包括一線城市在內的各類城市出臺或升級樓市調控政策，尤其是一些熱點二線和三線城市。

　　中原地産首席分析師張大偉則認為，部分熱點區域後續走勢主要取決於信貸政策。1月份信貸額度刷新了歷史紀錄。對於京津冀區域這類易漲難跌的房地産市場，整體依然需要增加政策措施。

　　同策機構研究總監張宏偉則指出，由於政策面的從嚴執行及樓市週期性的因素，2017年核心一二線城市商品住宅市場或將在下半年進入價格調整期。屆時或將出現“以價換量”的局面，下半年市場表現將弱于上半年。