上海首推兩幅租賃住房用地成交

　　原標題：上海首推租賃住房用地，傳遞哪些信號

　　7月24日，上海首批公開出讓的兩幅租賃住房用地在上海市土地交易市場成交。兩幅土地分別位於浦東張江和嘉定新城，採取“只租不售”模式，項目建成後，將至少提供1897套租賃住房。這標誌著上海新增租賃住房用地供應已全面啟動，上海積極推進購租並舉住房體系建設邁出堅實一步。

　　本月上海發佈的《上海市住房發展“十三五”規劃》明確提出，“十三五”期間，上海將積極推進購租並舉的住房體系建設，進一步健全房地産市場健康發展長效機制，預計新增供應各類住房約170萬套，其中租賃住房約70萬套。

　　租賃住房供地及供應的大規模增加，究竟傳遞出了什麼樣的信號？

　　堅持“房子是用來住的、不是用來炒的”，服務“住有所居”

　　完善購租並舉的住房體系，是一項制度性考慮

　　上海房地産市場一直被認為是全國市場的風向標。

　　為了促進房地産市場的持續健康穩定發展，自從“八五”期間實施住房制度改革以來，上海不斷建立和完善各項制度政策。“九五”期間，建立了住房市場體系和保障體系“兩個體系”；“十五”期間，明確了以居住為主、市民消費為主、普通商品住房為主“三個為主”的原則；“十一五”期間，又建立了廉租住房、公共租賃住房、共有産權保障住房、徵收安置住房“四位一體”的住房保障體系……這一列的探索，符合國家倡導的“房子是用來住的，不是用來炒的”定位要求。“十三五”期間，上海將始終堅持“房子是用來住的，不是用來炒的”定位，進一步聚焦“兩個體系”、深化“三個為主”、優化“四位一體”長效機制。

　　完善購租並舉的住房體系，就是在這個背景下，上海的一項制度性考慮。

　　據調查，“十三五”時期，全市居住房屋的總量基本能滿足需求，但供應結構需優化。自住和改善型需求依然較強，中低收入戶籍家庭和非戶籍常住人口中青年人才的居住矛盾比較突出。住房發展要適應人口結構和居住生活方式的變化趨勢，滿足居民合理的居住需求，既要穩定供應商品住房，又要進一步確保保障性住房供應，加大租賃住房供應。同時，要更加注重空間佈局的合理性，更加注重資源集約節約利用，更加注重發展中小套型普通商品住房和節能環保住房，切實服務“住有所居”。

　　因此，《上海市住房發展“十三五”規劃》提出，“十三五”期間上海城鎮住房供應總量以及住房用地供應總量將顯著增加，其中新增住房供應總套數170萬套，比“十二五”增加60%左右。同時，將積極推進購租並舉的住房體系建設，進一步健全房地産市場健康發展長效機制。

　　從土地供給側結構性改革出發，推進購租並舉

　　優先增加三類地區租賃住房供應：就業集聚地區；交通便利地區；商業、商務辦公過剩地區

　　提到加大住房供應，人們便會首先想到供應的“龍頭”——土地。2015年末以來，全國新建商品房和二手房成交價格呈現快速上漲，各大熱點城市土地市場迅速升溫。增加土地供應也被視為穩定房價的重要舉措。然而，在投資性需求沒有得到有效抑制的前提下，為扼制房價上漲而單純增加土地供應，並非房地産調控的良策，且極易造成對未來城市發展空間的“透支”。

　　“在當前資源緊約束條件下，一方面，需要穩定並有序保障住宅土地供應，穩定市場預期，嚴肅市場監管，堅決抑制打擊房地産投機行為；另一方面，在城市發展方式轉型的大框架下，需要積極探索房地産土地供應結構優化和供地方式改革，精準施策，促進房地産市場的持續健康穩定發展。”相關部門負責人表示。

　　“十三五”期間，按照“商品房用地穩中有升、保障房用地確保供應、租賃房用地著力加大”的原則，上海將在原計劃600公頃（其中商品住房350公頃、保障性住房250公頃）的基礎上，提升至年均供應住房用地1100公頃，並進一步優化調整結構，其中商品住房用地約400公頃、保障性住房用地約360公頃、租賃住房用地約340公頃，主要在就業密集、産城融合重點區域以及軌道交通站點周邊區域，研究集中推出一批新增租賃住房用地，同時探索存量商辦項目改為租賃住房，加大中小套型供應比例、研究適當提高租賃住房用地容積率。經初步測算，“十三五”期間計劃供應土地5500公頃，可提供住房約170萬套，其中市場化住房約115萬套，包括商品住房約45萬套、租賃住房約70萬套，租賃住房供應套數佔新增市場化住房總套數超過60%；保障性住房約55萬套。

　　據上海市規劃和國土資源管理局副局長岑福康介紹，根據近日國家九部委《關於在人口凈流入的大中城市加快發展住房租賃市場的通知》要求和上海的具體情況，當前在大幅增加租賃住房供應、規範租賃市場培育和發展的階段，要充分發揮國有企業的引領和帶動作用，特別是在穩定租賃關係、增加供給等方面的作用，將鼓勵部分國有企業轉型為機構化、規模化、集約化、專業化的住房租賃企業。

　　昨天首批成交的兩幅租賃地塊，一幅位於浦東新區張江南區，土地面積約6.5公頃，可建建築面積約13萬平方米，由上海張江(集團)有限公司競得，成交價格為7.24億元，成交樓面單價為5569元/平方米；一幅位於嘉定區嘉定新城，土地面積約2.85公頃，可建建築面積7.13萬平方米，由上海嘉定新城發展有限公司競得，成交價格為4.24億元，成交樓面單價為5950元/平方米。競得兩幅地塊的，均為國有企業。

　　記者注意到，此次浦東張江和嘉定新城兩幅租賃地塊的出讓信息，從7月4日晚經市規土局公佈，到昨天正式成交，進入建設階段，僅用了短短20天時間。業內人士分析，這也充分體現了上海加大租賃住房用地供應和加快租賃住房建設的決心。除了規定今後“只租不售”，出讓合同中還明確該項目應優先為園區內各類創新創業人才提供居住配套服務。運營管理方面，由受讓人建立統一的管理及服務平臺，對租賃住房進行租賃管理，禁止改變用途使用、轉租、群租及其他違反相關規定的行為。

　　據了解，上海將劃定租賃住房“十三五”重點實施區域。原則上優先增加三類地區的租賃住房供應：一是就業集聚地區，為實現職住平衡，適度增加租賃住房。如陸家嘴、徐家匯等服務業集聚區，張江、紫竹等科技研發集聚區，臨港等産業板塊製造業集聚區。二是交通便利地區，鼓勵租賃住房佈局在軌交換乘樞紐、站點周邊。針對有軌道交通站點的軌道交通停車場項目結合上蓋綜合利用，允許在一定服務半徑內，適度增加租賃住房。三是商業、商務辦公過剩地區，經評估，對於商業、商務辦公總量確實過剩的區域，可視情況將部分未出讓的和存量商業、商務辦公調整為租賃住房。

　　國際大都市經驗對上海的啟示

　　今後上海還將探索由開發商地塊內自持配建租賃住房，向政府整區域配建租賃住房轉變，優先供應租賃住房用地。租賃住房的開發和運營主體，也將更為多元

　　上海在上報國務院審批的《上海市城市總體規劃（2016—2040）》中提出了建設成為卓越的全球城市的新目標。而放眼全球，國際上一些著名的全球城市，普遍有著較為完善的，購租並舉的住房體系。

　　“在一些發達國家，如美國、加拿大、德國、法國、英國、瑞典、荷蘭、丹麥、奧地利、澳大利亞、新西蘭、日本等，居民中住房承租住戶的佔比均在30%以上，其中，美國、英國等國家的承租戶在住戶總量中的佔比近十年來持續上升。”華東師範大學東方房地産學院副教授崔裴表示，相比之下，上海以及國內一些大城市的住房自有率偏高，租賃住房市場發育還不夠健全。另據上海社科院的調查，2013年上海家庭住房自有率約為70%，租住比例遠低於倫敦、紐約、東京等55%-70%的租房率。

　　除了租賃住房比例高、自有住房比率相對較低以外，國際大都市住房租賃來源多元化，社會和私人出租都佔重要比例。如，倫敦2008年的私人出租部分和社會出租部分分別佔住房總量的19%和24%。不同性質的租賃來源在住房租賃市場中發揮不同的作用，私人租賃可以滿足多樣化的市場需求，特別在滿足高端客戶需求上有其不可或缺的作用。

　　此外，國際大都市一般都會以法律及行政的方式，對住房租賃市場加以規範和引導。業內認為，對於年輕群體和中低收入群體，住房租賃將成為常態。對上海來説，尤其應重視住房租賃制度的建設，認真學習國外先進經驗。

　　以浦東張江、嘉定新城兩幅租賃住房用地出讓為標誌，上海已經啟動加快租賃住房用地的進程。今後上海還將探索由開發商地塊內自持配建租賃住房，向政府整區域配建租賃住房轉變，優先供應租賃住房用地。

　　租賃住房的開發和運營主體，也將更為多元。根據上海住房發展“十三五”規劃，上海將落實市、區責任，以區為主，發揮區屬國有企業功能，增加政府持有的租賃住房比例，起到托底保障和市場“壓艙石”“穩定器”的作用；發展住房租賃企業，引導企業通過收儲、租賃、購買等方式多渠道籌集房源；支持房地産開發企業拓展業務範圍，利用已建成住房或新建住房開展租賃業務，引導房地産開發企業與住房租賃企業合作開展住房租賃業務。還將充分發揮住房租賃仲介機構作用，落實鼓勵個人出租住房的優惠政策，支持個人委託住房租賃企業和仲介機構出租住房。

　　由此可見，增加租賃住房建設和供應，培育發展租賃住房市場，是上海結合城市建設目標和現實條件，落實“房子是用來住的，不是用來炒的”定位，保障“住有所居”的又一舉措，同時也是上海從供給側結構性改革出發，推進購租並舉的住房體系建設、促進房地産市場平穩健康發展的積極探索。