上海郊區購物中心營收增長超中心城區

　　原標題：軌交延伸、産業轉型、人口激增帶來大量商業需求 郊區購物中心營收增長超中心城區

　　去年底，寶山最大的購物中心龍湖寶山天街開幕，上下5層、14萬平方米的面積，200多個品牌入駐，60多家餐廳、超大IMAX影院，開業至今人氣頗旺，一定程度上填補了北上海區域的商業空白。

　　無獨有偶，同處近郊的閔行，新生代商業綜合體也整體崛起。去年9月，超大體量立體化城市空間——萬象城在吳中路開業，虹橋天地、仲盛、龍之夢熱度不減，寶龍城、七寶萬科廣場依然人潮涌動，還有巨大體量的天空之城“天薈”在建……與傳統商業相比，新增商業綜合體更注重引入實體商業獨有的體驗式消費，打造混業經營。

　　人口激增為近郊商業提供機會

　　為何近郊商業綜合體會如雨後春筍般涌現？除了軌交延伸、租金相對中心城區較低，更重要的恐怕是對歷史欠賬的彌補，以及産業轉型、人口激增後帶來的大量商業需求。

　　比如閔行，上世紀90年代中期常住人口50余萬，20年間激增200萬，古美、七寶、莘莊、梅隴、虹橋等均是居住用地先於商業用地開發，早年商業供給長期不足。伴隨産業能級不斷提升，相應導入與吸引的常住人口消費能力不斷提升，商業綜合體火爆的背後是居民消費力的爆發，也是消費場景的轉移回歸。

　　與之類似，隨著老工業區寶山的整體轉型，商業也進入快速發展階段。全區建成開業的有萬達廣場、大華虎城、龍湖寶山天街、寶樂匯等大型商業綜合體16個，其中商業建築面積達20萬平方米的大型商業綜合體4個。

　　根據《上海市商業網點佈局規劃（2014-2020）》，全市規劃15個市級商業中心、56個地區級商業中心。至2020年，本市規劃商業設施建築總量控制在7000萬至7500萬平方米，年均增長2.6%至3.6%。屆時，若按照上海2500萬人口來算，上海人均商業面積達3平方米，超過國際一般城市1.3至1.5平方米的平均水準。但商業分佈明顯不均。15個市級商業中心全部分佈在上海600平方公里以內的外環線以內區域，地區級商業中心則是外環內19個，外環外37個。外環以外不僅沒有一個市級商業中心，即便37個地區級商業中心放在5000多平方公里的土地面積來看，也是比較稀疏的。

　　商旅結合吸引周邊城市消費者

　　去年，上海共有47家巨型商場開業。新增購物中心離軌交站點距離平均為1公里，其中2/3新增購物中心離軌交站在800米以內。購物中心向城市副中心乃至郊區拓展的趨勢越發明顯，原來郊區和城郊接合部在建新的商業設施時與軌交站點無縫對接，已是大勢所趨。上海地鐵日均客流960萬人次，是天然流量“富礦”。

　　在比較偏遠的地方，地鐵流量帶來的支撐力更明顯。比如，去年12月開業的新商場中，位於吳中路的愛琴海購物公園就在軌交10號線龍柏新村站上方；龍湖寶山天街則位於7號線劉行站上蓋；唐鎮陽光天地緊靠2號線東延伸段唐鎮站。不過，靠近軌交並非就是“王道”，商場本身的特色和住職平衡的問題依然需要考慮。有業內人士坦言，浦東一些軌交站點周邊，由於過於偏重就業空間，晚上和雙休日人去樓空，導致不少地鐵上蓋商場難以持續經營。

　　此外，郊區商業具備的優勢還在於載體空間大，距上海周邊其他長三角城市更近，一旦品牌和消費功能豐富起來，可吸引不少周邊城市的消費人群。以青浦奧特萊斯、浦東迪士尼小鎮和奕歐來等為代表的集商業、文旅于一身的商業項目，吸引周邊消費者的能力更強。隨著商業與泛旅遊化趨勢的結合，微度假性質的商業項目對周邊輻射帶動作用十分明顯，以有遊樂項目“星期八小鎮”的仲盛世界商城為例，其停車場週末常會有江蘇牌照的大巴車停靠，帶來的便是上海周邊的消費者。

　　本月中旬，位於浦東祝橋鎮的佛羅倫薩小鎮上海名品奧特萊斯，被市旅遊局批准為國家AAA級旅遊景區。它在2015年開業第一年接待客流200萬人次，2016年接待客流約300萬人次，同比上漲近50%。2017年接待客流380萬人次，同比上漲近23%。這個例子或可説是商旅結合的典型。小鎮位於浦東國際機場和迪士尼樂園之間，周邊有上海繞城高速、華夏高架路、迎賓高速等公路交通，離地鐵2號線遠東大道站僅800米，有地鐵站免費接駁班車、15分鐘直達浦東機場的免費穿梭巴士。

　　社區商業需更注重體驗式消費

　　根據上海購物中心協會去年公佈的數據，郊區購物中心的營收同比增長遠超中心城區，呈現“全面增長”。與之形成對比的是，郊區商業地産正面臨去庫存問題。上海社科院創新工程房産專家戴曉波説，這是由於前些年郊區所建的保障房、商品房都預留配套商業地産，但周邊人口不多、遠離軌交等因素，導致這些商業地産空置率較高，商業發展不起來。在他看來，相對於中心城區，郊區商業本身基礎較弱，存在佈局不合理等問題，但隨著當地人口結構變化和居民消費階段變化，郊區商業不斷升級是必然趨勢。只不過，國際頂級品牌依然會相對集中在中心城區的繁華地段。

　　《上海市商業網點佈局規劃(2014-2020)》中也提到，要限制超大型和大型商業網點過度建設。注重功能定位、業態配比、品牌引進，盡可能實現差異化發展，避免無序競爭和重復建設。因此控制上海一些地區商業的過度發展，培育重點地區的商業發展，完善社區商業，應成為發展趨勢。業內人士認為，在區域人口不多的情況下，區域商業需注重目的性消費和亮點打造，讓消費者記得住，讓商業輻射半徑擴大。

　　值得一提的是，選址郊區、定位社區商業的購物中心都把體驗式消費放在第一位，加重休閒餐飲、生鮮超市、親子教育、生活服務等業態佔比，弱化零售消費比重。有周邊居民支持，再加上公共交通日趨便利，就能獲得成功。