閔行區精細化治理營造“美麗鄉村”

　　原標題：一套民房被分割成24間出租？看精細化治理如何營造“美麗鄉村”

　　光禿禿的墻面搖晃著刺眼的白熾燈，不銹鋼扶手蒙上厚厚塵灰。衛生間、廚房間均被改造成居住用的房間，灶臺被敲掉，床舖就架在抽水馬桶上……

　　回憶家中曾經的“臟亂差”，家住閔行區馬橋鎮同心村的龔阿姨不好意思地笑了笑。為盡可能地將房間租給他人，她搭起隔層，將原有的16間房分成24間，最多時，一套房內有35人同時居住。近日，記者在隨同上海市建設交通工作黨委、市住房城鄉建設管理委一同前往馬橋鎮“大調研”時，“問”到一條解決農村違規租賃問題的好“計”——精細化治理結合村民自治。

　　民房租賃亂象難解

　　上海以現代化面貌、發達的二三産業聞名，但郊區鄉村面積同樣遼闊，全市每天90%的綠葉菜、70%的鮮奶和20%的水産品、飲用水和市區河道，均來自郊區，城市時時受惠于鄉村的滋養。“自然水系，粉墻黛瓦、小橋流水、枕水而居”正是上海鄉村的美好圖景。

　　馬橋鎮屬於上海近郊地區，鄉村面積約佔1/8，共有1546戶村民宅基地。相比遠郊農村，更接近城區，本地人口大多進城定居，“空心化”嚴重導致大量外來人口流入。原本按農村戶籍人口數量配置的基礎設施和公共資源嚴重超負荷，村宅環境變得臟亂不堪，污水橫流、河道黑臭的現象時有發生。馬橋鎮黨委書記陳振華敏銳地察覺，村裏的亂象主要由外來人口過多，管理無法跟上導致。建設‘美麗鄉村’的關鍵是人口管理，而人口管理的核心是租賃管理。

民房租賃整治前的亂象

　　他還記得第一次探訪居民家中的情形。“家家戶戶都將房子隔斷出租，最小的房間只有2平方米，租客只能彎腰爬進房間裏。” 由於馬橋鎮瀕臨黃浦江水源地，不允許進行過多工業開發，當地不少農村至今還是純農地區，居民財産性、經營性收入有限，房租成為創收的重要途徑。

　　在2014年發佈的《關於加強本市住宅小區出租房屋綜合管理工作的實施意見》中，對群租有明確界定，但僅限中心城區和市郊城鎮內的商品住房。“農村的宅基地住房大多沒有辦理過房地産登記，對其合法性很難認定，其住房建設標準與國有土地上的商品住房差異較大，難以區分原始設計中的居住空間，因此不適用於現有群租認定標準。”上海市房屋管理局市場監管處副處長劉紀來介紹。由於缺少相關法律細則，對農村違規租賃的治理遲遲難以推進。

　　馬橋鎮打算率先啃下這塊“硬骨頭”。起初，鎮裏試圖通過“代理經租”來實現租賃管理，但由於利潤微薄，居民參與也不積極，試點並未成功推廣到全鎮。

　　一紙公約背後

　　2017年10月，在馬橋鎮同心村內，家家戶戶拿起榔頭、鏟刀等工具，揮向家中隔板——一場轟轟烈烈的改造活動拉開帷幕。

同心村的民房租賃管理公約規定，違規租賃由當事人自行整改

　　如何從違規租賃亂象難治，變為居民自發整改？同心村村委會墻上貼的一紙規範民房租賃管理公約回答了這個問題。公約規定，違規租賃必須由當事人自行整改，逾期不整改或違反本公約者，將不能享受村級集體經濟組織福利。

　　馬橋鎮網格化管理中心主任于翔介紹，這筆福利經費是當地每個村鎮發給居民的村集體資金。每戶是否真正落實了公約，主要是由各村的網格巡查員根據各種社會管理類型，對每家每戶進行打分，主要分為“扣2分至5分”和“一票否決”四個等級，按違規程度的嚴重性排序。如被發現有“一票否決”的行為，當年度該戶能享受的福利全部取消。

　　怎樣才算“一票否決”？扣分表中列出14項負面清單，凡是符合其中“嚴禁行為”的任意一項，均被視為“一票否決”。“在馬橋鎮，每個居住房間的室內面積不得小于10平方米，出租的每個居住房間的居住人數不得超過2人，人均居住面積不得低於5平方米。”于翔説。“凡是違反這些要求的，都將被認定為違規租賃。”除此之外，將衛生間改造為居住房間、利用出租房進行無證經營等行為，也在負面清單之列。

　　“公約”好不好，最重要的是要看老百姓的滿意度。將治理違規租賃與福利掛鉤，當地居民同意嗎？龔阿姨告訴記者，這份公約是在村民代表大會上經由所有村民表決通過的。在這些村民看來，以前雖然將房屋隨意分割增加了房租收入，但是外來人口增多了，對村裏原有的環境也造成破壞。村民和租客之間的租賃關係主要憑藉口頭合約，一旦租客“跑路”，沒有任何渠道追回。經過針對違規租賃的整治，如今租客管理更有序，素質也提升了。

　　令村民們驚喜的是，他們的房租收入不僅沒有受到影響，反而提高了。住在41號的村民譚先生介紹，原本家中的6間房被租給9戶人家，每間租金約400元/月，由於價格低廉，租客以“來路不明”的居多，房屋周邊小廣告如牛皮蘚般密密麻麻。如今敲除隔斷後，譚先生乾脆將房間重新粉刷裝修，以800元/月的價格出租，吸引了在附近房産仲介工作的業務員、在周邊産業園區內從事機電維修的藍領工人等，管理租客再也不像以前那樣心煩，每月租金還多了1000余元。

房屋周邊整潔的白墻上不再有“牛皮蘚”一般的小廣告

　　精細化管理營造“美麗鄉村”

　　“隔斷”打通，村民自治的思想也有了，如何才能使違規租賃不再復發？

　　通過精細化管理建立後續管理長效機制，是馬橋鎮給出的答卷。針對農村房屋功能分區不清晰，難以認定居住空間的問題，鎮裏聘請專業測繪機構，在村子裏挨家挨戶上門測繪，記錄每一套民房的室內分隔情況、出租和自用情況、房間數量、房間面積等信息，對每間符合出租標準的居住房間標注室號，摸清民房分隔和出租情況，錄入馬橋鎮自主建設的民房租賃管理信息系統。

　　上海已建成初步的城市管理“神經元”系統，在市區內推廣運用大數據實現精準治理，而建設“美麗鄉村”同樣需要智慧化助力。在民房租賃管理信息系統首頁，記者看到一張徐徐露出的馬橋鎮地圖，放大能看見各區域內密布紅色標點，每個標點都代表一套錄入系統的民房。

馬橋鎮的民宅租賃管理信息系統首頁

　　記者點開村民龔阿姨的房屋，只見平鋪的房型圖下方，房屋共分割為幾間，每間房間裏住的租客信息均一目了然，包括性別、學歷、職業等。系統還能對每個村的整體租賃情況進行統計，每村租客到訪事由、民宅租賃合同數量、合同是否到期或即將到期、總房間數、總人口數……信息系統宛如一張數據之網，將鎮裏的租賃信息一網打盡，實現“互聯網+租賃管理”。

　　如今村民家裏有房出租，不能僅有“口頭契約”，而是必須帶上租客的身份證、照片、務工證明等材料，到附近的村網格化管理工作站登記備案，按預告申請、現場核實、核驗材料、信息錄入等規定流程操作後，明確租賃用途、期限、雙方義務等事項後才能出租，通過網格化治理實現租賃合同管理精細化。

　　除此之外，鎮裏還通過常態化的網格監督員巡邏牢牢掌握人口動態變化，一旦發現村民隨意更換租客、租賃合同過期不登記等違規行為，會自動上傳至信息系統，結合公約中的扣分表自動打分，扣除相應的福利經費。

整治結束後，煥然一新的馬橋鎮

　　政府搭建信息平臺，村民從中受益——精細化治理實現“一舉兩得”。通過網格監督員的深入巡查，基層呼聲也得以傳遞。現在的馬橋鎮，河道整治、雨污分流也在不斷推進，四月的油菜花漫天盛開，來這裡觀光的遊客也越來越多。解決了違規租賃這一頑疾，未來精細化治理將用於建立更有效的村民自治機制，發動村民力量，聯合政府管理，共同建設“美麗鄉村”。