今年成房企“生死攸關”年 年內40家房企融資4105億元

　　在規模和利潤面前，越來越多房企加入搶奪“現金流”行列。這背後，是融資渠道越來越窄，融資成本越來越高的窘境。同策研究院研究總監張宏偉曾表示，房企融資難問題雪上加霜，今年將成為房企“生死攸關”的一年。

　　記者根據同策諮詢研究院監測數據獲悉，2018年前7個月，40家典型房企總計融資4105億元，相當於2017年下半年融資體量。境內銀行貸款、公司債、其他債權融資均有不同程度波動，房企多元化融資渠道全面被堵。

　　同策研究院研究員陳朦朦認為，房企融資渠道越來越窄，境外發債難，永續票據重啟，監管趨嚴，融資情況不容樂觀。

　　40家房企融資4105億元

　　“公司正在找融資成本較低的渠道，但是並不容易。”某房企管理層向記者透露，有些熱錢雖然願意進入房地産行業，但成本非常高。

　　另有金融機構人士也向記者透露，在全國百強房企中，負債率過高的房企，“幾乎從我們融資名單上排除了，風險太大了。現在成本相對較低的融資是以項目合作方式進行的融資，這樣風險相對可控。”

　　記者根據同策諮詢研究院監測數據獲悉，2018年前7個月，40家典型房企總計融資4105億元，相當於2017年下半年融資體量。陳朦朦認為，地産商們正面臨外面的錢融不進來，能融進來的熱錢咽不下的局面。從同策研究院監測40家房企近一年來的融資變動趨勢來看，融資金額在2018年5月份驟降，6月份雖有小幅回溫，7月份保持小幅上漲，但依然處於低位運行。

　　陳朦朦表示，從7月份40家房企融資情況來看，境內發債渠道大規模緊縮，房企發債受到很大限制；海外銀團貸款“復出”；創新融資方式多樣化；境外發行公司債利率均超8%；外幣融資大幅增加。

　　事實上，近兩年內，房企融資渠道持續收縮。如今，依靠銷售規模實現快速回款已經是擺在房企目前的頭等大事，因為，2015年以來發行的公司債將在今年下半年迎來第一波還債高峰期。

　　正如綠城中國執行董事、執行總裁李青岸所示，自2016年的“9·30”政策以來，房地産去杠桿是主導方向，金融監管態勢有增不減，使房地産的融資渠道變得狹窄，出現融資難、融資貴的現象。

　　境外債規模成本雙增加

　　據記者觀察，從40家房企7月份融資情況來看，境外債的規模和成本都在上行。

　　陳朦朦表示，從同策研究院近2年的監測數據來看，海外銀團貸款幾乎絕跡，此次在7月份的融資渠道中，海外銀團貸款“回歸”。一方面，這側面反映境內融資困難；另一方面則是由於國內企業能申請到大規模銀團貸款的極少，多以擁有最高評級、財務狀況佳的央企為主。

　　而在融資成本方面，據同策研究院監測顯示，在已披露的數據中，7月份融資成本最低的一筆是萬科于2018年7月26日發行的2018年度第三期超短期融資券，發行金額為30億元，利率為3.58%。此外，萬科發行的首期中期票據的票面利率也較低，為4.6%。其次，招商蛇口成功發行了2018年度第一期超短期融資券，票面利率3.74%。融資成本最高的是融創中國發行的于2020年到期的4億美元的優先票據，票面利率為8.625%。值得注意的是，境外發行的公司債利率均超8%。

　　陳朦朦認為，國內融資環境惡劣，境內發債監管趨嚴，銀行貸款不易，海外銀團貸款的再度出山也側面反映出房企境內融資的困難。在這樣的情況下，房企不得不尋求海外融資渠道，但又不得不背負上過高的融資成本。由此可見，融資困難已成為房企目前所面臨的最主要問題之一。

　　諸葛找房方面也認為，預計2018年下半年，在融資監管不發生改變情況下，房企融資環境仍較為嚴峻，融資渠道受限，房企應加快去桿杠、降負債的速度，進而使得企業穩定發展。

　　陳朦朦進一步稱，房企承受能力越來越有限，多家房企股權質押比例超過50%，已經逼近“雷區”警戒線。從近期全國土地流拍不斷，本質上就折射出房企融資出了問題無奈“減糧”，再加上2018年三季度是房企資金兌付壓力最大時期，債臺高築的房企還能堅持多久？短期內為了減小融資困難帶來的資金週轉壓力，房企只能要麼“割肉”甩樓，要麼轉讓股權“刮骨”療傷。