增速下滑 房企“有品質增長”在哪

　　編者按 2018年無疑是房企面臨空前壓力的一年。年內各地樓市經歷了史上最多的數百次調控政策，尤其是收緊的貨幣政策讓房企不得不在拿地與融資、速度與安全的平衡木上艱難跋涉。隨著房企銷售同比增速持續下滑以及資金壓力加大，各大房企不得不進入“冬季模式”：一方面，房企積極把握年底窗口期，不斷加大融資力度；另一方面，房企拿地愈發謹慎，年內全國流拍地塊也達歷史空前水準。萬科前所未有地喊出“活下去”的驚人口號，收斂和聚焦成為新的關鍵詞……

　　距2018年收官已不足一月，房企全年銷售格局已基本確立。11月已有25家房企的銷售規模突破千億，到年末，將有30家房企邁入“千億軍團”。但同時，另有部分房企的新推項目去化率不及預期，不少企業難以完成全年目標。11月部分龍頭房企銷售額出現同比或環比下滑。即便房企年底積極推盤，仍然無法改變銷售增速放緩的態勢。今年下半年以來，百強房企銷售金額同比增速較7月的58.1%更是出現腰斬。包括碧桂園、萬科、恒大、融創等企業均表示不再追求速度，將負債、控風險、保證現金流安全放在首位。

　　年底房企不衝刺？

　　近日，多家上市房企密集披露公司11月銷售業績。值得注意的是，臨近年底，以往急於“衝刺”的眾多龍頭房企卻出現小幅降速的趨勢，其中部分企業銷售額還出現了同比或環比下降。

　　12月7日，招商蛇口發佈11月銷售情況公告。11月，招商蛇口實現簽約銷售金額159.08億元，同比增長14.63%，實現簽約銷售面積82.52萬平方米，同比增長71.13%。但兩項數據同比上個月均出現了4.4%和11.9%的下滑。

　　另一家老牌房企，保利發展在12月9日披露的銷售情況簡報顯示，2018年11月，公司實現簽約面積233.51萬平方米，同比減少19.53%；實現簽約金額335.22億元，同比減少7.92%。

　　易居智庫市場總監嚴躍進分析，當前市場降溫給很多房企形成很大挑戰。此前房企基本都採取積極的銷售策略，尤其是接近年底，推盤意願大大增強。當前不少企業銷售業績的取得，很大程度上是因降價促銷拉動的。持續促銷無疑會削減企業的利潤，並不符合企業的長期經營邏輯。銷售下降，的確可能是企業本身主動降速。從而保持企業發展的平衡和可持續。否則過快追求銷售速度，可能也會影響部分項目的開工和品質問題。

　　“對大型房企而言，當前放緩銷售也可能是回避定價因素，尤其是一些項目前期成本較高，若降價銷售將導致盈利空間被壓縮。加上近期有一些融資計劃獲批，令企業資金得到適當緩解，由此，部分房企主動降低速度可能性是存在的。”

　　對此有業內人士分析，對於房企而言，年末銷售數據略有調整或許是房企有意為之，通過適度控速達到為明年初銷售數字做儲備。但這在當前的市場背景下，類似操作絕對不適合多數房企。畢竟更多企業還在為2018年的銷售目標傷神。觀察顯示，多數房企仍在積極為年末業績衝刺紛紛加快推盤速度，部分房企也選擇“以價換量”的方式加快在售項目的去化。

　　來自克爾瑞的數據顯示，2018年1-11月，TOP 100房企的整體銷售規模超8.7萬億元，同比增長37.5%。分梯隊來看，百強房企中除了TOP 3龍頭房企規模增長較為平穩，其他各梯隊房企的銷售金額入榜門檻仍較去年同期提升明顯。各梯隊房企入榜門檻均有所提升，競爭持續加劇。

　　業績增速放緩

　　實際上，與年底部分房企的降速相比，更被關注的是大型房企銷售增速的放緩。

　　統計顯示，包括萬科、碧桂園、恒大三甲在內的龍頭房企都出現了增速放緩跡象。

　　據萬科不久前披露的數據顯示，11月公司實現合同銷售面積355.6萬平方米，合同銷售金額583.2億元；1-11月公司累計實現合同銷售面積3599萬平方米，合同銷售金額5439.5億元。該金額已超去年全年。資料顯示，去年同期，萬科實現合約銷售4676.5億元。由此計算，萬科今年前11個月的銷售金額同比增長了16%。而在2017年，萬科的銷售額增速則為45%。

　　與之相類似，中國恒大前11個月累計合約銷售金額約達5352.1億元，累計合約銷售面積約為5088.4萬平方米。去年同期，恒大合約銷售金額為4704億元。由此可知，恒大今年前11個月的銷售金額增速為14%。去年全年，中國恒大實現銷售金額5009.6億元，同比增長34.2%。

　　與上述兩家房企相比，碧桂園的銷售增速相對高一些。按第三方數據估算，截至目前，今年前11個月公司銷售增速在23%左右。但即便是這個數據，與碧桂園去年前11個月高達78%的增速相比依舊下滑明顯。

　　數據顯示，11月百強房企銷售金額達8953億元，同比增長24.5%，但同比增速較10月下降7.5個百分點。今年下半年以來，百強房企銷售金額增速同比7月的58.1%更是出現腰斬。

　　民生證券預測，11月業績增加源於年末房企積極推盤，12月推盤速度應該與11月持平，但百強房企銷售金額環比增速仍然堪憂。畢竟當前樓市低迷，項目去化率普遍不及預期。

　　嚴躍進預測，12月百城新建住宅庫存有繼續攀升的可能。庫存走高可能倒逼房企主動降價。

　　冬天還要多久

　　克而瑞提供的數據顯示，今年前11個月，已有25家房企的銷售規模突破千億。到今年末，將有近30家房企邁入“千億軍團”。但總體而言，年末市場形勢依然嚴峻，千億房企數量或低於預期。

　　專家指出，目前龍頭房企更追求有品質增長、規模增長較為平穩。2018年，碧桂園、萬科都沒有公開提出業績目標。恒大雖然提出了5500億元的銷售目標，但目標增長率也僅有10%。而對於處於成長和高速發展中的房企而言，仍將銷售規模的快速增長放在重要位置，2018年的銷售目標增長率普遍在40%以上。在經歷了今年市場的低迷，且中央進一步強調“房住不炒”與“堅決遏制房價上漲”、定調政策調控常態化的背景下，2019年這些房企是否要定或者怎麼定業績目標，也非常考驗企業的管理運營能力。

　　實際上，面對壓力和挑戰，萬科前所未有地喊出“活下去”的驚人口號，銷售回款成為企業的重中之重。 二是，更多龍頭企業則在內部強力推行“早銷，多銷、快銷”的策略調整。此外，一些資金鏈過於緊張的房企在2018年行至中後盤，無奈選擇降薪、裁員、壓縮運營成本，帶有問責性質的“區首”換崗也愈演愈烈。業內人士表示，在一場地産寒冬空前來襲之際，加快推盤，回款提速，保證現金流的安全將成為企業首選。北京商報記者 董家聲