長租公寓領域首現生態資源整合者 平安不動産打造"重＋中＋輕"模式

　　近日，平安不動産發佈了 2017 年度業績報告。報告顯示，截至 2017 年 12月 31 日，平安不動産長租公寓業務已在多個城市展開佈局，上海、廣州、深圳、杭州、南京等城市的 20 余個項目正在持續跟進談判中。第一個長租公寓項目上海森蘭項目已經投資落地，預計 2018 年下半年開業。

　　在長租公寓領域，平安不動産並不是新入局者。隨著這份年報出爐，平安不動産“重資産＋中資産＋輕資産”的長租公寓戰略也首次面世。

　　“重＋中＋輕”佈局長租公寓

　　人們第一次將“平安不動産”與“長租公寓”聯繫起來，是在去年。

　　2017 年 11 月，平安不動産與朗詩旗下青杉資本簽訂協議，雙方共同收購了上海森蘭項目，擬將其改造為長租公寓進行長期運營。

　　從這次合作可以看出，平安不動産在長租公寓市場的角色絕不是開發商，也不是運營者。而是與其它開發商和運營企業合作，平安不動産發揮其在資金和資源整合方面的優勢，一起推動長租公寓的健康發展。它將自己定位為長租公寓領域的“全鏈條資源整合者”。

　　據年報，2017 年，平安不動産就已經響應、踐行國家政策號召，開展佈局長租公寓業務領域，並以儲備佈局、金融賦能、培育發展三個方面為發展目標，並且提出“重資産＋中資産＋輕資産”的發展模式。

　　重資産模式，是指公司以持有資産産權為投資目的，獲取優質資産，長期持有，期間出租運營，通過資産增值和租金獲取收益。

　　中資産模式，是指租賃土地或物業，建造或改造升級後出租，在承租期間獲取租金差價收益。

　　輕資産模式，是指長租公寓運營商接受委託，對長租物業進行出租運營，根據不同的委託形式收取管理費，開展長租公寓的輕資産管理。

　　目前，市場上重資産模式多以開發商為主，另一端就是更偏向中、輕資産模式的長租公寓運營商。

　　作為中國平安旗下專業的不動産投資及資産管理平臺，平安不動産選擇的長租公寓發展路徑與這兩者都不同，在通過“重＋中＋輕”整合行業資源的過程中，平安不動産將在重資産端選擇一、二線城市優質物業長期持有，並形成後續長期的資産管理規模。中資産方面，平安不動産將更傾向於選擇大規模項目，如參與村集體用地建設長租公寓等形式，迅速做大規模。輕資産方面，將協助重、中資産的運營管理，對可能合作的長租公寓運營品牌進行戰略合作。

　　全鏈條生態資源整合者問世

　　據估測，當前全國住宅租賃市場規模約為15000億元，未來市場規模會在 2030 年接近45000億元。而根據 2018 年初的機構調研，長租公寓分佈于全國數十個重點城市，其中北京、上海、杭州均有超過 100 個集中式長租公寓項目。

　　目前長租公寓市場主要由四類參與者組成，分別是開發商類背景企業、仲介類背景企業、酒店類背景企業及創業類背景企業，各自具有相應的優勢和競爭特點。平安不動産是第一家提出“全鏈條資源整合者”的長租公寓入局者。

　　全鏈條資源整合者，即與各家實力長租公寓開發及運營企業強強聯合、優勢互補，系統化解決長租公寓發展遇到的資金、資産、運營管理等方面的問題，構建完善的長租公寓産業生態系統。不動産擁有整合綜合金融、産業資源的能力，打造長租公寓全鏈條金融産品結構，為長租公寓産業全局賦能，塑造長租公寓金融專業機構的形象。

　　專業化、機構化、金融化發展路徑

　　美國長租公寓市場擁有10多年的發展歷程，至今已形成一套穩健的發展機制與商業模式。在多位研究長租公寓市場發展的專家看來，借鑒其發展歷程，一個具備良好發展趨勢的長租公寓市場，必須具備專業化、機構化、金融化三大基因。

　　所謂專業化，是指長租公寓運營管理機構提供專業服務滿足大量消費者居住需求，同時，通過專業選址與建設投資創造可觀的投資回報；機構化，則指專業長租公寓運營管理機構大量涌現，徹底改變以往住房租賃市場服務意識差、保障不足等痛點，以提升整體租房服務品質贏得更大發展空間；金融化，則是金融機構與專業開發商相互協作，通過多渠道籌資降低運營與融資成本壯大業務規模，令長租公寓業務模式變得收益穩健可觀，最終構建促進行業良性發展的長效機制。

　　憑藉金融基因，對比其它佈局者，平安不動産在專業化、機構化、金融化上更具備明顯的相關優勢。

　　專業化方面，不動産憑藉自身在地産領域尤其是長租公寓行業的專業投資管理能力，聯合口碑好、運營能力強、綜合實力雄厚的專業長租公寓企業進行合作，“集專業之力做專業之事”。

　　這種“專業”主要體現在兩個方面：一方面，作為平安集團旗下專業的不動産投資及資産管理平臺，平安不動産本身就擁有著專業實力；另一方面，平安不動産也會按照專業標準來挑選合作對象，以實現強強聯合。目前平安不動産在長租公寓領域的合作夥伴包括朗詩集團、華潤集團、招商局置地等一線開發商或實力品牌運營商。

　　以朗詩為例，平安不動産是其上市公司朗詩綠色集團的戰略投資股東，亦與朗詩有著多個項目層面的合作。朗詩寓採用輕重結合的發展模式，即收購型物業和二房東模式並存，這種組合的好處在於既能帶來一定的現金流，又能主導一些優質的底層資産，讓各投資方享受到資産增值的成果。

　　機構化方面，平安不動産主要扮演“綜合資源整合者”的角色。它與其它開發商和運營企業進行項目、股權層面的合作，系統化地解決長租公寓發展過程中遇到的資金、資産、運營管理等問題，整合行業資源。

　　一般來説，在選擇合適的專業公司戰略合作後，平安不動産會將自身在長租公寓領域的經驗和理解如産品線的劃分、運營管理標準等與其強強聯合，推動管理標準在項目過程中落地，確保管理品質，提高運營管理水準，進而提高長租公寓的品牌價值及綜合實力，以實現雙贏。

　　金融化方面，平安不動産帶著先天具備的金融屬性，充分發揮綜合金融平臺優勢，通過利用豐富的保險資金資源、與國家政策性銀行的合作、資産證券化等多渠道資本運作手段，幫助自身及合作機構獲得更低融資成本資金，使長租公寓資産管理規模持續做大做強，創造更高回報率。

　　目前，平安不動産主要將長租公寓業務佈局在北京、上海、廣州、深圳、nanjing、杭州、成都、武漢及其它重點二線城市與省會城市。計劃未來五年發展15萬間、總面積約600萬平米的長租公寓，總資産管理規模達到900-1,000億元。