自去年5月1日起，住房城鄉建設部發佈的《住宅項目規範》(以下簡稱《規範》)正式實施，《規範》以住宅項目整體為對象，以安全、舒適、綠色、智慧為目標，在規模、佈局、功能、性能和關鍵技術措施等方面予以規範，被視為“好房子”的標準。

　　近一年的時間裏，多地陸續出臺關於“好房子”的評價和技術標準，購房者也更重視住房的居住屬性。不過，證券時報記者在實探時發現，許多開發商僅將高得房率作為宣傳核心，“好房子”背景下的新規産品對在售的舊規産品帶來一定衝擊，業內人士也呼籲各地應加強批後管理。

　　技術規範與政策支持

　　《規範》實施後，“好房子”的建設按下加速鍵，多家開發商提出了各自的“好房子”策略，相關政策也在加速推進。據中指研究院的不完全統計，自去年5月《規範》正式實施後，各地共發佈“好房子”相關政策近50條，這些政策大體可以分為兩類，一類是技術規範，另一類是支持政策。

　　記者梳理髮現，在技術規範方面，江蘇、福建、成都、重慶、貴陽、西安等地出臺了“好房子”或高品質住宅的建設標準、技術導則、評價標準等文件，這些文件貫穿規劃、設計、建造到運維的全生命週期，具體指標既包括層高凈高、隔音降噪、電梯配置、架空層設置、安全防護等指標，也包括綠色建材使用、智慧小區建設等品質提升指標。支持政策方面，多地出臺了“好房子”專項支持政策，許多城市還在各自出臺的綜合性房地産政策中，包含了“好房子”建設的相關條款。就在4月20日，珠海出臺樓市新政，首條政策就提出要推進高品質“好房子”供給，提出從源頭科學設定用地規模、容積率等條件，著力打造採光充足、南北通透、私密性強、隔音優良、配套齊全的高品質住宅。

　　中指研究院指數研究部總經理曹晶晶對記者表示，技術規範確立了“好房子”的標準，而支持政策則為這些標準的落地提供了動力。“從這一年的政策趨勢來看，有兩個明顯的發力方向，一是目標更加聚焦居住體驗，各地在國家標準的‘安全、舒適、綠色、智慧’框架下，圍繞層高、隔音、採光、適老化等直接關乎日常感受的細節提出了更高要求；二是政策覆蓋的鏈條更加完整，包括了土地供應、規劃設計、施工建造，延伸到金融支持、後期運維等多個環節。”

　　開發商甚少提及

　　樓板隔音等問題

　　過去一年，更多的購房者將“好房子”背景下的新規産品作為置業的首選。以深圳市場為例，樂有家研究中心的數據顯示，今年一季度，深圳一手住宅網簽量為6704套，而在網簽量前五位的新房小區中，幾乎全部都是新規産品或主打高得房率的小區。

　　記者在深圳龍華區實地走訪了幾個新房項目，在一處宣稱新規産品的小區，看到項目的宣傳信息主打高得房率。銷售人員告訴記者，項目的銷售情況十分不錯，購房者都非常認可高得房率的新房。不過，也有一些購房者對記者表示：“這些新房的高得房率卻換來了不太合理的梯戶比，例如近40層高的住宅大樓僅配兩部電梯。針對樓板隔音效果等建築品質問題，開發商甚少提及。”

　　另外，市場上還有相當數量的舊規産品在建在售，這些舊規産品多數來自於城市更新項目的住宅，都存在高容積率以及較低得房率等問題。例如，目前深圳市場上的舊規産品得房率普遍在75%左右，新規産品得房率則普遍超過90%。這時，新規産品的入市對舊規産品以及二手房市場也造成一定衝擊，不少舊規産品的新房只好大幅打折。

　　同樣在龍華區，一個容積率超過8的舊規産品小區正在大幅打折促銷，每平方米的價格下調近1萬元。銷售人員表示，自新規産品出現後，項目的銷售情況不理想，只好通過打折來回籠資金。

　　加強批後管理

　　在深圳從事新房銷售超過15年的陳經理表示：“從去年開始，購房者對新規産品的諮詢度很高，相關産品的去化情況較好。不過，購房者更看重房子的‘內在’，建築品質和品質到位才是關鍵。與此同時，一些新房項目的高得房率是如何實現的，購房者也需要好好甄別。”

　　廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉對記者表示，“好房子”對購房者和房企帶來深遠的影響。針對購房者對高得房率、建築品質等方面的疑慮，相關部門應及時對規劃指標進行調整。例如，半計容面積佔總面積的比例要加以限制，各地也應加強批後管理，對於飄窗、陽臺、入戶花園等半敞開空間，在交付時要按照規劃圖紙來進行驗收。

　　針對“好房子”背景下的新規産品對舊規産品、二手房市場所造成的衝擊，李宇嘉建議，首先，地方政府在舊規産品在售壓力比較大的區域，要儘量避免新規用地的出讓，對新規産品批售和開發的節奏也要適當控制；其次，新規産品與舊規産品要形成産品品質和價格上的層次和梯度。地方政府在規劃用地方面，一定要因片區施策，一定要把片區內在售的舊規産品和二手房考慮在內，不能為了發展高品質住宅而不顧及這種市場影響。

　　中國企業資本聯盟副理事長柏文喜建議，對於舊規産品，市場不應只有“打折拋售”一條出路。通過性能認證、適老化改造、租賃轉化、金融支持等組合拳，完全可以實現舊規産品的“新生”。