原標題：乘著“雞毛”起飛，“義烏模式”下的樓市丨樓市地理

　　義烏，古稱“烏傷”。這個地處浙江省中部的農業縣城，從資源稟賦到交通區位，從技術實力到國家投資，一無所長，但在短短30年的時間裏，迅速脫胎換骨，從經濟落後、地瘠人貧的小縣城，成長為如今生機勃勃的國際化商貿城市，在國際舞臺上佔據一席之地。

　　“無中生有”的義烏神話背後，實則是義烏人剛正勇為的性格、世代相傳的“雞毛換糖”經商傳統，以及當地政府果決創新的精神，多方合力打造出獨樹一格的“義烏模式”，塑造了當地發達的民營經濟，創造了城市的發展奇跡。

　　2022年，義烏全市GDP達到1835.5億元，同比增長4.6%，增速位列金華第一。在這座藏富於民的城市裏，人均可支配收入超7.8萬元，可媲美一線城市。

　　獨特的城市發展歷程，深厚的商業文化積澱，義烏的房地産市場在過去的十年裏，走過野蠻生長，歷經規範化發展，如今也跟隨全國樓市的大勢一同跌宕。與普通縣城明顯不同的是，這座連續多年高居全國百強縣前列的小城，將憑藉發達的民營經濟、健康運行的産業、持續導入的人口，穿越震蕩的市場週期。

　　疾速成長的“小商品城”

　　“疫情的時候，攤位租金三萬一年沒人要，現在要十幾萬了。”3月4日下午，在記者去義烏國際商貿城的路上，年輕的網約車司機如是説，在國際商貿城二區做飾品生意的家人“五點鐘從這（義烏國際商貿城）下班，八點鐘才能到家。”

　　不只是車流變多，市場裏也明顯變得擁擠起來，熙攘的客流裏時常能看到海外客商的面孔。這個佔據了全球聖誕用品80%市場分額、在世界盃周邊商品市場份額中佔據70%的“世界超市”恢復了往日的活力。據報道，目前商貿城的日均客流量逾20萬人次，已恢復至疫情前水準。

　　回望40多年前，改革開放之初的義烏，還只是個名不見經傳的小縣城。當時的義烏主城區尚不足3平方公里，甚至被形容為“一條馬路七盞燈，一個喇叭響全城”。

　　義烏地處浙江中部，三面環山，人多地少，資源貧乏，工業基礎薄弱，國家投資又極少。浙江省委黨校教授陸立軍曾撰文指出，自建國開始到1978年的30年間，國家累計在義烏投資僅5945萬元。與相鄰的溫州相似，當地人憑藉勤勞膽大的精神，闖出了一片天。

義烏城市鳥瞰圖義烏城市鳥瞰圖

　　在“雞毛換糖”的走商文化基因影響下，黨的十一屆三中全會後，義烏農民就開始探索各種副業，在城裏自發形成小規模的路邊市場。不過，在諱言商業的時代裏，這樣的市場亦難逃“投機倒把”之名。當時大膽敢於突破的義烏果斷決定支持市場發展。

　　1982年9月，義烏縣委作出決定：開放義烏小商品市場，並由義烏縣政府發出通告。這是全國第一份明確認同農民商販和專業市場合法化的政府文件。

　　開放市場的同時，為了鼓勵百姓參與，義烏縣委提出“四個允許”，即允許農民經商、允許農民進城、允許長途販運、允許多渠道競爭。陸立軍認為，這確保了小商品經營者的合法地位和正當權利，也正是由於政府和小商品經營者團體在制度變遷上形成的合力，當地才誕生了一個相對固定的市場。

　　除了認可商販和市場的合法性之外，義烏縣委還斥資9000元設立了稠城鎮小百貨市場。這個上可遮雨、下可擺攤的“草帽市場”，成為義烏小商品第一代市場。1982年超700個攤位、700萬成交額，在兩年後演變至1887個攤位、2400萬年成交額。

　　此後在“興商建市”等發展戰略的推動下，義烏小商品市場不斷迭代創新，至1992年建成第四代義烏小商品市場，當年的義烏小商品市場成交額高達10.25億元，位居全國十大市場榜首。

　　2002年，第五代市場義烏國際商貿城開始投入使用，這也是全球單體面積最大的小商品批發市場。如今，義烏國際商貿城經營面積達640余萬平方米，7.5萬個商位匯集了210多萬種商品。據當地媒體報道，逛國際商貿城一期、二期市場，若每個攤位前停留一分鐘，按每天8小時算，需要2個月時間才能逛完。

　　義烏還在不停地求新謀變。曾被認為是義烏市場最大衝擊的電商、直播模式，被順利內化吸收為新增長極，北下朱躥升為“中國網紅直播第一村”，商貿城裏亦隨處可見帶貨的博主。2010年-2020年的10年間，義烏電商主體從1373戶增加到28萬戶，成幾何級數增長。

　　開放包容又充滿活力的市場背後，是眾多前來逐夢創業的年輕人。據金華統計局數據，2010年-2020年的十年裏，義烏市的常住人口從123.4萬人增加至185.94萬人，增幅超50%，成為浙江全省人口最多的縣級市。截至2022年11月1日，這一數字達到了188.8萬人。

　　産業的活躍、人口大集聚，又成為當地經濟社會快速發展的引擎。2022年，義烏全市實現地區生産總值（GDP）1835.5億元，同比增長4.6%，增速位列金華第一，高於浙江省1.5個百分點；全市居民人均可支配收入達到78215元，其中，城鎮居民人均可支配收入86975元，此前已連續15年位列全國各縣市首位。

　　獨特發展歷程塑造的樓市

　　相較于發達的小商品經濟，規範有序的樓市在義烏則起步稍晚。

　　2014年前，義烏的房地産市場多由本土開發商佔據。2011年8月11日，義烏還曾因一宗總價高達72.19億的地塊，引得全國矚目，這一地價也刷新了當年全國土地出讓的總價紀錄。而這背後是當時義烏市場上普遍存在的未建先售和民間借貸模式。這期間，義烏房價也曾衝高至2萬元/平方米。

　　2013年底綠城的首次進駐，打破了義烏只有本地開發商的局面，市場逐漸走向開放萬達、新城、濱江、德信等房企也先後進入，此後幾年間，市場規則在當地也逐步明確，房、地市回歸理性。

　　走向規範化的義烏樓市，也開始凸顯出獨特城市發展歷程塑造起的市場特點。

　　“義烏整體的人均可支配收入達到7萬元以上，在全國縣級市中遙遙領先，這就意味著他們的消費能力和眼界是比較開闊的，接觸下來可以發現，這裡的客戶和浙江其他地級市的中高端客戶比較接近。”碧桂園義烏觀瀾、潮鳴項目總經理溫敏向記者透露。

　　也因此，碧桂園在義烏的項目，從外立面到配套設施，再到物業服務、産品設計等各種軟硬體，“都向杭州市的項目看齊”。碧桂園與建發、華發聯袂開發的江映月項目，融匯當地“婺派”風格于其中，備受當地客戶認可。針對剛改、剛需的觀瀾、雲起峰境亦是各自客群需求下的標杆産品。

碧桂園建發華發聯手打造的江映月項目實景碧桂園建發華發聯手打造的江映月項目實景

　　對高品質住宅産品的青睞之外，義烏人深入骨髓的經商思維，讓商鋪在這裡成為搶手貨。早年義烏進行舊村改造時，曾打造大批4-5層的垂直樓，一層作為店面出租，中間樓層租出供人居住。有義烏當地人士告訴記者，行情好的時候，一棟垂直樓一年租金可達40-50萬元。

　　“義烏店舖的價值非常高。”碧桂園義烏投資負責人李享告訴記者，“商鋪算得上是大宗資産裏比較難賣的，但在義烏，我們是不用擔心的，而且價格比住宅貴不少。”

　　值得一提的是，在經濟和産業發展的強烈需求下，義烏一直在推進人才引進的相關政策。2021年義烏官方披露的數據顯示，10年間，當地人才數量從20.4萬增至34.5萬，專業技術人才也從5.8萬增至10.6萬。

　　在這期間，義烏的人才政策也開始將大專和技術人才納入住房、教育等保障體系，如為大專及以上人才提供最低20萬元、最高140萬元的購房補助等。2020年，人才購房門檻對戶籍限制、首付要求進一步降低，在為人才提供有效保障的同時，也成為樓市的助力之一。

　　經濟繁榮、人口眾多的義烏，對開發商的吸引力不言而喻。2018年以來，包括碧桂園、金地、綠地、金茂、美的置業、華潤置地等在內的眾多規模房企爭相入駐，義烏市場進入上行通道。

　　根據當地官方媒體披露，2017年-2019年間，義烏的土地成交金額逐年走高，從190億元攀高至超300億元；同期，商品房成交套數也從不足3000套翻倍增至超1萬套，成交均價也從1.8萬元/平方米突破2萬元/平方米大關。

　　此後，義烏房地産市場的熱度進一步走高，2021年市區一宗地塊拍出了3.6萬元/平方米的價格，成為當年的樓面價地王。同期，搖號、開盤加推幾開幾罄等現象也頻繁出現。2021年上半年，碧桂園入市的雲璽、潮鳴兩個項目，登記人數與房源比達到了3:1、4:1。其中，瞄準剛改、改善需求的碧桂園·眾安潮鳴2021年3月首次開盤時，推出145套房源，當日即去化超9成。

　　得益於對市場需求的精準把握和産品匹配，碧桂園在競爭激烈的義烏市場亦突出重圍。據透露，佈局義烏五年時間裏，碧桂園共參與開發了9個項目，2020年-2022年間，其在義烏當地市場的市佔率高居榜首。

　　“市場回暖只遲半個月”

　　隨著全國樓市在2021年下半年進入深度調整期，各地樓市踏入下沉漩渦，義烏也在大勢中跌宕。據58安居客數據顯示，2022年全年，義烏住宅成交面積約89萬平方米，同比下降超6成。

　　低迷的市場中，擊中了客戶痛點的項目仍獲得了市場青睞。“觀瀾項目在2022年最後三個月連續加推，並且跟隨政府推出的團購政策，給購房者以相應的優惠，成為當時性價比最高的項目。”碧桂園觀瀾項目行銷總李文明透露。

碧桂園觀瀾項目實景碧桂園觀瀾項目實景

　　不過，有充分的財富作為根基，有足夠的人口形成需求，疊加商人對市場形勢的敏銳嗅覺，義烏樓市隨著一二線反彈的步調，近來已然出現了明顯回暖。

　　“義烏是典型的‘反返鄉潮’的城市。”李文明告訴記者，正月十五元宵節後，路上的車才多了起來。也正是從2月份開始，觀瀾項目的到訪和成交出現明顯改善，“整個月賣了100來套。”

　　據58安居客統計，截至2月底，義烏商品住宅成交924套，成交面積約11.52萬平方米，環比上漲超120%。、

　　為了進一步穩定樓市，2月28日，義烏又發佈了大力度新政，從加大金融支持、加大“房票”使用力度、調整人才房政策、優化土地出讓政策等多個方面助力房地産市場發展。

　　此輪政策中引發市場廣泛關注的莫過於“房票”政策。根據規定，集聚建設安置對象（含權益買受戶）可將其高層公寓權益面積置換成“房票”，用於購買新房，同時還可獲得最高30萬元的政策性激勵補貼。

碧桂園建發華發聯手打造的江映月項目實景碧桂園建發華發聯手打造的江映月項目實景

　　義烏購房者行動迅速，3月6日已有市民進行了“房票”置換，而使用“房票”的樓盤也迅速感受了這股暖意。據當地媒體報道，一樓盤週末近80組到訪客戶中，有10多組認購後準備使用“房票”。

　　相較而言，刺激政策能在短期內讓市場所反彈，但樓市健康可持續發展的根基仍舊是城市可靠的基本面。

　　在許多業內人士看來，義烏的經濟發展水準、人口規模，使其脫離了普通四線城市的行列。在2022年的一場義烏房地産發展論壇上，華潤置地金義片區管理層曾直言，義烏在城市能級上屬於二線城市，整個城市從市場活躍度、人口凈流入水準以及城市風貌的極大改變，都為義烏的地産市場提供了高速發展的動力。

　　李享也認為，義烏算得上是二線城市，這從樓市回暖速度上可見一斑，“基本上比只比強二線南京、蘇州等城市遲半個月。”在他看來，2021年下半年以來義烏市場的下行，並不是因為供大於求，而是“預期轉弱式下跌”，當預期修復後，市場仍會得到有效恢復。

　　事實上，義烏目前仍有著充沛的需求，當地發達的民營經濟催生了大量個體商戶的創業和就業機會，帶來了大量區域內流動人口。據克而瑞研究中心在1月份發佈的一份調研報顯示，義烏的跨市流動人口占比約為58%，租賃戶佔比更是高達67%，發達的小商品貿易吸引了大量的相關從業人群，沉澱了大量的無房戶“剛需”。

　　未來，這樣的剛需有望繼續增加。在持續建設高水準“世界小商品之都”的同時，義烏還在著力推動光伏産業的發展，補齊工業短板。根據規劃，至2025年，義烏光伏産業總産值達到1000億元，並形成5家産值超100億元的領軍型企業，一批超10億元的成長型企業。産業的健康運行和成長，就意味著人口的持續導入，也將在未來帶來更多需求。

　　同時，改善需求仍旺盛。“義烏人均住房面積不到30平方米，房價、地價也反超金華市區，並且‘剛需’蓄水池和增量需求規模相對平衡，”克而瑞上述報告認為，義烏中長期需求發展依然有望保持穩健。

　　在這樣一個充滿潛力的城市，如何有效地把握住機遇？“當前首要把項目做好，做好工程品質，全面提升基礎産品力，以客戶體驗為導向，做到由‘按時交樓’進入‘完美交樓’。”李享表示。（作者：鄭娜）