房企搶食省內“強三線”城市 濟寧等地調整首付比例

　　原標題：房企下沉搶食“強三線”城市 煙臺等地抑房價調控加碼

　　大眾網9月18日訊：在濟南、青島這樣的二線城市限購政策不斷加碼的背景之下，濟、青周邊的一些“強三線”城市房價開始齊聲喊漲。山東多地已上調了公積金貸款的首付比例，濱州于7月11日調整了首付比例，8月份德州、濟寧、煙臺也相繼做出調整。

　　不少三線城市“開盤即售罄”

　　樓市的傳統銷售旺季“金九銀十”來了。在省城濟南，今年七八月份以來，新入市的樓盤開始逐漸增多，但是，濟南市場仍然呈現出“開盤即售罄”的景象，不少置業顧問都表示房源並不充足。

　　山東一些三線城市，房價也在穩步上漲。德州城區魯班禦景國際三期自今年五月份開盤至今，均價從6200元/平方左右，一路漲到現在的7800元/平米左右，而這只是德州樓市房價看漲的一個典型案例。濱州的房産市場也有些供不應求。山東華住房地産開發有限公司的范經理説，進入“金九銀十”階段，雖然濱州的房企沒有擴大宣傳，但相對來説9月份的房産銷售還不錯，因為濱州的房産市場從五月份開始一直都是“開一棟清一棟”。濟寧樓市房價也穩步上漲，九月份有不少項目都會有新房源開盤或加推。今年煙臺許多樓盤的價格漲了不少，與去年相比每平方米大約漲了一兩千元，

　　談及三、四線城市房價上漲的原因,中國房地産業行銷協會會長朱曙東指出,首先是一線城市本身的市場外溢,由於一二線城市限購了,資金流到了臨近的三四線城市,國內慢慢出現了強三線 城市,比如青島和濟南周邊的城市。同時，在2015年一二線城市價格上漲變暖的同期,三四線城市受到市場信號的傳導,自身市場也在預熱,內力和外力雙重作用疊加下導致房價上漲。

　　“不過，大部分三四線城市依舊處於去庫存的壓力中,尤其是縣域城市,以及經濟不發達、沒有突出産業特徵的、人口外溢的城市,它們去庫存的壓力特別大。”朱曙東告訴記者,強三線城市特別是高鐵沿線城市和熱點城市周邊的三線城市,預計房産市場整體趨於穩定, 當然局部地區和項目的價格可能小幅上揚,尤其是春節之前。“預測明年整個房産市場比較平穩 ,平穩中發展,即便有些波動也是穩中波動,不會出現大起大落。”

　　下沉搶市場 一年看了五六十塊地

　　在這些“強三線”城市中，不光房價開始逐步上漲，開發商對於當地的土地需求也在逐步增加。

　　李明(化名)是天津一家全國性的房地産開發商部門負責人，最近幾年他們公司一直在山東佈局。近兩年他們還在濟南市區周邊的齊河剛剛拿了一塊地。但是，最近他們看地的步伐卻特別快，幾乎每個月都要往濟南周邊的三四線城市和下面的縣級市跑。“主要就是為了看地，現在一二線城市的地不好拿，大家都往三四線城市跑。”

　　記者了解到，不少大的房企都跟李明所在的這家房産開發商一樣，開始把目光投向三、四線城市。記者了解到，一家外地的房地産商這幾年打算進軍山東市場，從去年下半年開始到現在，近一年的時間，在山東除濟南和青島之外的地市幾乎都走遍了。據粗略估算，這家公司在山東總共考察了近五、六十塊地，相當於一週看一塊。

　　合富輝煌(中國)山東公司副總經理許傳明認為，目前大小開發商下沉三、四線城市的步伐之快前所未有。來自易居中國克而瑞信息數據顯示，2017年上半年，三、四線城市成交建面較2016年下半年是唯一成交量環比上漲的能級，漲幅達到29%。二線城市仍然是土地市場成交主力，但成交佔比有所回落，上半年成交建面佔總成交的65%。

　　記者從濟南市國土資源局徵地信息公開查詢系統獲悉，截止9月15日記者查詢時，今年濟南市共徵地是198塊，而對比2016年全年共徵地是449塊，2015年全年共徵地是584塊，徵地呈明顯下降的趨勢。即便是後3個月，濟南市徵地數量翻番，也很難達到去年的水準。

　　而從2015年起，濟南周邊平陰、濟陽、商河、章丘的徵地數量一直很高，2015年和2016年這些地區徵地數量之和佔濟南市總徵地數量比例都為53%。不過，2017年截至目前的數據顯示，這幾個地區的徵地數量之和僅佔全市總徵地數量的39%。在前兩年的快速徵地後，濟南周邊縣級市的徵地速度有減緩的趨勢。

　　為控制房價過快上漲，煙臺等三線城市也搞起了限貸

　　“前年是去庫存，去年是調控，今年就是穩增長。”煙臺市住建局工作人員這樣形容近三年煙臺樓市情況。在樓市“金九銀十”到來之前，8月15日，煙臺出臺《關於進一步促進房地産市場健康發展的意見》(簡稱房地産“十二條”)，抑制房價過快上漲，促進煙臺房地産市場平穩健康發展。

　　作為三線城市的煙臺，樓市火起來了，住建部門出臺了房地産“十二條”，包括實施分城施策的土地調控、實施預售審批限價政策、嚴格網簽合同備案撤銷管理、嚴格規範市場銷售(明碼標價)、調整住房公積金貸款政策、強化二手房交易監管、探索建立“租購同權”制度等。其中，公積金貸款方面，取消了144平米劃分，首套房首付一律改成30%，二套房40%。租購同權方面，借鑒租購同權試點城市的先進經驗，積極開展租房與購房平等享受政府公共服務方面的政策研究，適時推出符合煙臺實際的“租購同權”制度。

　　“十二條”規範措施“刀刀見肉”：對於庫存量較大、去化週期超過24個月的縣市區，停止房地産供地;開發企業要在10日內公開全部房源並明碼標價，一次性對外銷售，不得分期分批銷售;對閒置超過2年的土地依法收回，重新進行市場配置;轄區房地産市場異常波動、造成不良影響的，要對當地政府進行問責……煙臺市住建局工作人員稱，房地産“十二條”出臺一個月，從近兩個月新建商品房成交量上看，效果還是很明顯，新建商品房成交量約有30%的下降，“我們的目標是控制房價過快上漲，出臺意見讓樓市以及房價，平穩健康的發展。”

　　濱州住房公積金重點支持自住性購房，集中向首套房傾斜，于2017年7月11日起調整了首付比例。第一次公積金貸款首付款比例不得低於30%，第二次公積金貸款首付款比例不得低於40%。

　　德州市也對住房公積金使用政策進行了調整，自8月20日起執行，除了提高公積金貸款首付比例、控制公積金貸款使用次數，還縮小了公積金提取範圍。

　　濟寧也做出了類似的調整，新住房公積金使用政策已于8月15日起實施。

　　(綜合齊魯晚報等報道)