山東多地樓市調控加碼 公貸告別兩成首付

       原標題：山東濱州德州等多地樓市調控加碼 公貸告別兩成首付

　　大眾網8月18日訊：據齊魯晚報報道：8月15日，煙臺市政府辦印發《關於進一步促進房地産市場健康發展的意見》,12條規範措施中明確提到即日起購買首套房的住房公積金貸款首付比例不得低於30%。齊魯晚報記者了解到，山東多地已上調了公積金貸款的首付比例，濱州于7月11日調整了首付比例，8月份德州、濟寧、煙臺也相繼做出調整。

　　公積金貸款，使用2次後不再放貸

　　濱州住房公積金重點支持自住性購房，集中向首套房傾斜，于2017年7月11日起調整了首付比例。第一次公積金貸款首付款比例不得低於30%，第二次公積金貸款首付款比例不得低於40%。

　　煙臺市新規：“借款人家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)購買首套房的住房公積金貸款首付比例不得低於30%，購買第二套房的住房公積金貸款首付比例不得低於40%。”公積金貸款首套房的利率依舊是3.25%，二套房的利率為3.575%（基準利率的1.1倍）。

　　德州市也對住房公積金使用政策進行了調整，自8月20日起執行，除了提高公積金貸款首付比例、控制公積金貸款使用次數，還縮小了公積金提取範圍。

　　濟寧也做出了類似的調整，新住房公積金使用政策已于8月15日起實施。

　　三地樓市火熱，成交速度明顯加快

　　記者從國家統計局煙臺調查隊了解到，上半年煙臺市區住宅成交量快速上漲，截止到6月底新建商品住宅和二手住宅的成交量比同期分別增加48.9%和33.9%。市區新建商品住宅網簽成交套數為30256套，已達到上年全年成交量的62.7%，月均成交套數比去年同期高出48.9%。

　　德州上半年商品房銷售面積286.45萬平方米，增長31.3%，其中住宅銷售面積250.17萬平方米，增長27.9%。全市商品房銷售額128.42億元，增長44.0%。到6月底，德州住房公積金個貸率已高達80.12%，資金使用率87.63%，目前仍繼續保持上揚態勢，全市房地産去化週期7.5個月，已低於15個月的警戒線。

　　上半年，濟寧市在統房地産項目433個，較去年同期增加77個。其中6月當月新增房地産開發項目25個，較上年同期增加22個，較上月增加17個。“今年上半年，住房公積金貸款增加明顯。”濟寧市住房公積金管理中心工作人員介紹，截止到6月底，2017年濟寧市共向8232戶家庭，累計發放住房公積金貸款252253萬元，完成計劃的79.3%，換言之，上半年就完成了貸款額度計劃的8成。

　　銀行上調放貸利率，幅度達5%—10%

　　記者走訪獲悉，德州多家銀行房貸基準利率均上浮，房貸款利率折扣優惠基本取消。其中，首套房貸款利率均上浮5%，二套房貸在原有基準利率的基礎上上浮10%至15%。

　　煙臺多家銀行在“十二條”政策出臺前，有的已經開始上浮利率，其中興業銀行對於首套房的利率最高上浮10%，首付比例執行30%，審批房貸時間需要一週左右。青島銀行、光大銀行房貸業務在基準利率的基礎上上調了5%。“現在購置首套房為新房的客戶，我們暫無額度；對於購置首套房為二手房的客戶，我們最低首付比例為25%。”青島銀行工作人員這樣説。

　　光大銀行工作人員稱，“我們現在房貸額度充足，可以先放款再辦理房産抵押，審計時間一週左右，執行25%的首付比例。”

　　中國銀行、建設銀行兩家國有銀行在2017年7月份開始執行基準利率。中國銀行對於辦理首套房貸業務的客戶仍舊最低執行20%的首付比例，建設銀行對於首套房執行30%的首付比例，對於從未有過購房記錄的客戶執行25%的首付比例。

　　背景：樓市分化：一二線降溫 三四線城市升溫 

　　樓市的整體趨穩似乎並未影響到開發商對三四線城市的良好預期，全國樓市銷售依然明顯呈現分化。從統計局數據看，三四線城市接近全面上漲，6月份新建商品房住宅漲幅超過或達到1%的有20個城市，二手房漲幅超過或達到1%的有14個城市，基本全部為三四線城市。

　　克而瑞研究中心數據顯示，從成交結構看，一二線城市樓市成交佔比明顯減少，三四線城市銷量比重大增。易居企業集團CEO丁祖昱在克而瑞研究中心“第21屆地産金融形勢發佈會”上説：“今年上半年，三四線城市是成交主力。一二線城市銷售比重下降10個百分點，但三四線城市樓市銷售在全國總成交量中比重上升13個百分點，高達75%。”

　　從全國市場看，隨著樓市調控，一二線核心城市的土地熱正轉移到三四線城市。中原地産首席分析師張大偉表示，上半年，佛山、溫州、無錫、寧波、嘉興、滄州、金華、阜陽、鹽城、漳州、揚州等21個熱點三四線城市的賣地收入超過百億元，平均土拍溢價率超過40%，相比往年有明顯上升。

　　記者採訪了解到，為了維持規模增長，不少企業改變了以往去一二線城市拿地的看法，對於一線城市和核心二線城市周邊的三四線城市，很多房企都表示有意佈局，有些三線城市已經成為房企爭相拿地的陣地。以保利地産為例，該公司2016年全年一二線城市拓展容積率面積超過1600萬平方米，佔全部拓展的70%，而在今年第一季度，這一比例下降到63%。近期，在莆田、衡水、鹽城、眉山等三四線城市，保利地産均有土地入庫。

　　上海易居房地産研究院副院長楊紅旭指出，過去兩年的上升短週期內，樓市熱點從一線到二線到弱二線到都市圈到三四線，正在經歷輪動擴散的過程。不過三四線城市的樓市成長性較弱，多年未漲的一波爆發後，開發商進入的風險將不斷累積。

　　張大偉預計，本輪樓市分化進入新週期，一二線在調控下降溫，三四線在投資需求推動下上升將是2017年下半年樓市的主要特點。

　　環熱點城市“溢出”效應顯著 

　　眼下，隨著北上廣深及南京、合肥、廈門、杭州等一二線熱點城市調控政策的執行，其周邊各“環熱點城市”承接“溢出”效應愈加顯著，大部分城市商品住宅市場呈“量價齊升”態勢，當地政府紛紛出臺調控政策，為樓市降溫。然而在諸多因素下，環熱點城市樓市的調控難度正逐步增加。基層主管部門和業內專家建議，未來可考慮在“一城一策”基礎上加強“區域協調施策”，提高調控實效。

　　自去年10月安徽合肥出臺限購限貸政策以來，毗鄰合肥的六安市逐步升溫，銷售量屢創新高。六安市房地産市場管理局統計顯示，2016年全市商品房銷售面積達663.71萬平方米，同比增長126.1%，增幅為全省之首；銷售金額308.79億元，首次突破300億大關。

　　今年一季度，六安房地産市場繼續升溫，全市銷售商品房面積同比增長20.37%，銷售金額同比增長46.8%，商品房均價為同比增長21.81%。4月底，記者在六安走訪多家樓盤發現，每家售樓部都用大幅海報挂出了“合六城際鐵路”的走向圖、站點分佈等。根據國家發改委已批復的規劃，合六城鐵將使六安進入合肥“一小時通勤圈”。

　　六安悠然藍溪項目一位售樓經理熱情地介紹説，“3月份我們曾加推過一次，均價還不到5000元，132套房源只臨時通知了手頭客戶就一天賣完。5月底我們準備開幾棟大平層，預計價格漲到6500元左右，房源同樣是100多套，估計根本不夠賣。”

　　在江蘇句容市，受南京調控後“外溢”及首條跨市地鐵S6線(寧句城際)的影響，句容樓市同樣從去年10月開始“量價齊升”，全年商品住宅銷售面積是2015年的3倍以上。購房者中南京人佔90%以上，承接了南京大量的剛需和投資購房需求。

　　為控制過熱局面，環熱點城市成交漸熱的強三四線衛星城市陸續出臺調控政策，給樓市降溫。記者梳理髮現，陸續出臺調控政策的環熱點城市有：環京津的保定、滄州、廊坊、淶水、涿州、懷來、張江口等，環滬寧杭的鎮江、嘉興、句容、嘉善、滁州、無錫等，環廣深的中山、佛山、東莞、珠海等。政策手段也涵蓋了限購、限貸、限賣、控製備案價格、加大土地供應等各個層面。

　　區域協調施策承接疏解剛需 

　　嚴躍進表示，已進入“史上最嚴調控”的熱點城市對周邊區域的房地産市場將繼續産生深遠影響，後者已進入“去庫存”和“控房價”雙軌並行階段，調控難度將繼續增加。

　　這一觀點也得到了受訪的地方主管部門和業內人士認可，他們提出，對於房地産市場已經有緊密聯繫的核心城市和其周邊環熱點地區，需要有新的調控視角和手段。

　　世聯行董事長陳勁松提出，隨著經濟的融合以及城際交通的徹底改善，房地産市場原先以城市劃分的“板塊”將在未來三年發生巨大變化，城市界限越來越模糊，區域概念強化，僅僅以行政邊界實施的“一城一策”調控可能會無法適應市場變化。

　　為此，陳勁松等人建議，首先要通過完善現有的城市群市長聯席會議等機制，將區域房地産市場逐步作為一個“中觀整體”看待，在“一城一策”的基礎上，逐步探索“區域協調施策”。

　　保利地産首席分析師吳定金則認為，當前這種“城市群調控場”的態勢已然初具雛形，對區域市場整體回歸理性産生了積極作用。但由於不同城市長期的行政分割，在協調程度、形成調控合力的能力、以及政策科學性上還需進一步完善。

　　二是完善政策設計，合理承接中心城市住房需求，幫助疏解中心城市功能。句容市房地産市場管理局副局長馮義進提出，句容市在城市群規劃上已經有為南京提供配套服務的定位，其他環熱點城市也類似，積極融入中心城市是發展方向之一。

　　“考慮到這些因素，可適時調整政策，允許在南京繳納一年社保的無房家庭在句容購房，而不是必須在句容繳納一年社保或個稅，使句容能夠合理承接南京的剛需。”馮義進説。

　　三是加快完善環熱點區域的不動産登記信息聯網，推動信息共享和互通互認，為區域協調施策提供信息基礎。受訪人士建議，可設定信息聯網倒計時時間表，使投機炒房者儘快“曝光”，提高限購限貸等調控政策的實施效果，在樓市調控中既能有效保障外溢人群的剛需，又能精準打擊投機炒作需求，維護市場秩序。