山東試點宅基地改革：“一戶多宅”超標部分有償使用

　　7月2日，省政府召開全省農村宅基地所有權、資格權和使用權“三權分置”試點工作動員部署會議。記者從會上獲悉，山東省委辦公廳、省政府辦公廳近日印發了《關於開展農村宅基地“三權分置”試點促進鄉村振興的實施意見》（以下簡稱《實施意見》），根據《實施意見》，山東將在全省17個試點縣（市、區）進行“三權分置”試點工作，今年12月底前形成初步的制度性成果，2019年6月-12月，組織試點驗收。

　　農村常住人口減少

　　居民點用地反增加

　　城市建設用地到了“天花板”，農村常住人口不斷減少，居民點用地卻不斷增加，正是這組矛盾的數據，體現了農村宅基地“三權分置”改革的迫切。

　　記者從會上獲悉，目前，山東的農村現狀可形象地概括為“人走了，地退不出，錢進不來”。全省戶均宅基地面積達到360平方米，遠超264平方米的上限，土地浪費嚴重。而另外一邊，城鎮新增建設用地空間卻遭遇“天花板”擠壓。2017年末全省規劃建設用地總規模僅剩59萬畝，青島、煙臺等8個市總規模基本達到上限。而從跨省域調劑指標看，“帶規劃規模”的新增空間價格不菲。今年3月，國務院制定的增減掛鉤節余指標跨省域價格標準對山東是每畝80萬元。

　　探索農村宅基地“三權分置”，成為盤活農村建設用地資源的重要舉措。會上，副省長于國安提到，山東農村居民點總用地規模1846.5萬畝，相當於同期城鎮建設用地面積1064.9萬畝的1.73倍。如此巨大的資産，無論是盤活出來用於城鎮建設或産業發展，還是用於融資再發展，帶來的資金流入都十分可觀。

　　近日出臺的《實施意見》規定，以縣級行政區域為單位，根據東中西部、遠近郊區和山地平原特點，兼顧不同發展階段和模式，由設區市按照每個市1名的原則，上報確定了17個試點縣（市、區）。在今年12月底前形成初步的制度性成果，2019年6月-12月，組織試點驗收。

　　探索建立宅基地

　　有償使用機制

　　多年來宅基地管理混亂，與村集體所有權虛置和管理缺位有很大關係。

　　而落實集體所有權，關鍵在於賦予村集體依法依規行使村莊規劃以及宅基地分配、使用、退出、流轉等方面的管理職責，切實做到權責一致。

　　山東省國土廳廳長李琥在《實施意見》説明中提到，任務之一就是要重點探索宅基地有償使用和退出機制。

　　這方面，有的省份已經有了成熟經驗，比如江西省余江縣，對超出規定標準1-50平方米的部分按每年每平方米10元收取費用，每增加50平方米收費標準提高5元，倒逼“一戶多宅”農民退出宅基地。山東禹城市也制定了有償使用辦法，36個試點村累計徵收有償使用費740多萬元，繳費率達到98%。

　　根據《實施意見》，山東將探索建立宅基地有償使用機制。對於因歷史造成的超標準佔用宅基地、“一戶多宅”以及非本集體經濟組織成員除繼承房屋以外佔有和使用的宅基地，探索建立由農村集體經濟組織主導下的有償使用制度，明確有償使用標準，超出規定面積部分實行有償使用。

　　農戶宅基地有償使用或退出後集體取得的收益部分，應當作為集體經濟組織的土地增值收益，由集體成員共同分享，主要用於基礎設施建設配套、建築補助等，納入農村集體資産統一管理，分配情況納入村務公開內容。

　　進城落戶農民

　　可選擇保留資格權

　　所謂資格權，就是農戶從集體經濟組織那裏申請獲得宅基地的權利。

　　對於農戶資格權的保障，由各個村集體根據國家規定，結合各自實際，民主協商出一個全體村民都大致認可的資格認定條件，並且一以貫之執行。

　　資格權的保障形式將探索多種可能性，比如對鄰近城鎮郊區的村莊，或者其他符合集中居住條件的，將探索允許符合條件的農民申請經濟適用房、廉租房和換股權、換社保或頒發地票期權等，行使資格權。

　　根據此次出臺的《實施意見》，山東也鼓勵有條件的農戶自願有償退出資格權，對有退出意向但又不想徹底失去宅基地資格權的農戶，可探索採取“留權不留地”、頒發地票期權等方式保留資格權。探索建立宅基地資格權重獲制度，自然災害造成宅基地使用權滅失的、進城落戶農民自願將宅基地無償退給集體的，可以重新獲得宅基地資格權。

　　探索開展宅基地

　　抵押擔保制度

　　放活農村宅基地及農房的“使用權”是農村宅基地“三權分置”改革的核心，會上，于國安提到，要根據客觀情況，靈活把握“適度放活”的邊界。

　　在有條件的地區，將探索開展農村宅基地抵押擔保制度，讓農民以宅基地的不動産權證作為抵押獲得貸款，真正將“沉睡”資産喚醒。

　　在《實施意見》中，也明確提到要探索宅基地和農民房屋使用權放活方式。按照房地一體的原則，合理確定宅基地和農民房屋通過轉讓、互換、贈與、繼承、出租、入股等方式流轉的適用範圍，設定流轉期限、途徑和用途。探索放活宅基地和農民房屋使用權，城鎮和鄉村居民可以利用自有住宅依法從事休閒、旅遊經營等。

　　在會議上還提到，在改革過程中轉讓紅線不能破，合理設置轉讓條件，確保擁有資格權的農民能夠按期收回使用權；購買對象不能破，嚴格實行土地用途管制，城裏人到農村買宅基地的“口子”決不能開。

　　轉讓紅線是把握“土地公有制性質”和“不得以買賣宅基地為出發點”的關鍵，只要把住了不能轉讓宅基地“資格權”的關口，就影響不了土地公有制的性質。購買對象不能破，主要是防止工商資本進入農村建別墅、豪宅，改變土地用途性質，造成國有資産流失。