上海二手房：新年冷清開局 價格穩中回落

　　人民網上海2月11日電 （記者孫小靜）2017年1月，上海二手房指數為3968點，比2016年12月下降28點，環比下跌0.71%,跌幅環比擴大0.50個百分點。去年三次調控組合拳連續發力，至年末市場開始理性調整，今年1月指數延續下行走勢。

　　1月，上海二手住宅成交9100余套，環比下跌30.3%，月成交量不到正常年份月度2萬套水準的半數，為60個月來月度最低值。拋開1月元旦、春節雙假期因素，房地産市場已處於降溫通道，意味著將經歷一段調整期。市場特徵表現為：一、以剛需為主導的成交結構未變，但改善置業有所回升；全市普通住宅成交佔比73.8%，環比提升0.7個百分點，其中300萬元以內房源成交佔比64.80%，環比下降1.39個百分點；300-500萬元房源成交佔比22.05%，環比提升0.56個百分點；500萬元以上房源成交佔比13.15%，環比提升0.83個百分點。二、成交量方面，新興城區遠超中心城區，為5900余套，佔比全市64.75%；其中，近郊佔比新興城區83.92%、遠郊佔比新興城區16.08%；而中心城區成交3200余套，佔比全市35.25%，其中內環內成交1400余套，佔比中心城區43.92%。三、90平方米以內的剛需房源，議價幅度多為3%-5%；而90平方米以上的中大戶型房源，議價幅度擴大至4%-6%；門店普遍帶看量再現一到二成下降。四、各大商業銀行嚴格審核貸款申請人首付資金來源及收入流水資料，杠桿減少引導理性消費，更是遏制了投機投資購房。截至2017年1月31日，全市二手住宅掛牌量為168963套，較上月下降1.38%。其中，內環內、內外環、外環外掛牌量分別為37753套、87801套、43409套，分別下降1.74%、1.21%、0.18%。內環內下降幅度最大，並依次遞減，顯示了由內向外的置換鏈出現減速。

　　1月22日，上海銀監局召開2017年上海中資銀行業金融機構主要負責人會議，要求堅決落實中央和上海市有關房地産調控的各項要求，嚴格執行個人住房差異化信貸政策，抑制炒房投機需求。

　　內環領跌中心城區 

　　2017年1月，中心城區（7個傳統市區及浦東內環）價格整體下跌0.70%，其中內環以內整體下跌0.78%。虹口、長寧、黃浦、楊浦、徐匯分別下跌0.86%、0.82%、0.77%、0.73%、0.70%，靜安、普陀跌幅略小，分別下跌0.64%、0.60%。

　　1月，中心城區總成交3200余套，環比下降30.3%。其中內環內成交1400余套，環比下降26.8%。政策疊加節假因素，大多門店帶看量較上月再降一二成，部分門店因看房客稀少甚至提前關店，零成交情況蔓延。成交統計顯示，靜安、普陀、虹口成交量下降最大，均逾三成半。而黃浦下降一成余，成交相對穩定。從板塊表現看，成交領先的楊浦黃興、靜安彭浦、普陀光新、虹口曲陽等老工房（售後公房）集中板塊，成交房源多為300萬元、50平方米左右的一室、二室售後公房。由於置換交易佔比不大，售後公房掛牌及出售都出現降溫，上述板塊成交量下滑三成左右。

　　中心城區內環以內，徐匯、黃浦成交量僅分別下降8.4%、7.1%，顯示了優質地段的抗跌性，這些板塊內優質房源仍受到買家追捧，量價相對穩定。區域內如徐家匯、徐匯萬體館、黃浦打浦橋、黃浦老西門等板塊，月成交量在50-80套。統計顯示，這些板塊成交多為600萬元、75平方米以上二室戶改善房源。而其餘如普陀、虹口、靜安等區，成交量下降均在三成半以上，改善客離場使得成交驟降。

　　2017年1月，新興城區中，近郊城區、遠郊城區整體價格分別下跌0.70%、0.72%。其中，寶山、閔行、金山、嘉定、奉賢、浦東、青浦分別下跌0.81%、0.80%、0.76%、0.73%、0.68%、0.66%、0.62%。

　　近郊城區作為上海二手房市場成交主體，在全市成交排名前20的板塊中佔比過半。其中成交前三的奉賢南橋、浦東金橋、浦東世博，成交僅下降一二成。區域內奉賢南橋成交主力為200萬元、90平方米左右的次新房，浦東金橋成交多為300萬元、70平方米左右的緊湊二室房源，浦東世博成交多為250萬元、50平方米左右的一室、二室戶售後公房。這些板塊房源供應充足、價格段合適、配套齊全，成為了剛需客的首選。由於購房需求集中，賣家只給出小幅議價。而一些無軌交、生活配套不足的板塊，成交下降較為明顯，達三五成，如松江新橋、寶山羅店、浦東新場、青浦徐涇月成交套數在30-50套，由於帶看減少三成以上，實際成交中，價格鬆動的房源逐漸增多。

　　遠郊城區全部11個板塊成交900余套房源，集中在金山新城、臨港新城、嘉定城區等新城板塊，價格分別下跌1.13%、0.81%、0.78%。統計顯示，低預算剛需客成為遠郊城區板塊的主導，其中不乏一些外地落戶購房、養老購房等需求。200萬、90平方米以內的二室次新房成交集中。由於成交下滑，一些賣家在實際成交中願意給出3-5萬元的讓步。其餘板塊則成交稀少，在於板塊區域開發不成熟，購房者亦多為本地居民。 

　　七成板塊出現下跌 

　　2017年1月，全市130個板塊中，下跌板塊94個，佔比72.3%；持平板塊21個，佔比16.2%；上漲板塊15個，佔比11.5%。

　　下跌板塊價格整體下跌1.01%，跌幅環比擴大0.30個百分點。其中，中心城區下跌板塊45個，佔比47.9%；新興城區中的近郊城區下跌板塊39個，佔比41.5%。中心城區由之前改善客為主轉變為剛需客為主，成交縮減，加上帶看量不斷下滑，選擇以價換量的賣家逐漸增多。跌幅較大的如靜安曹家渡、普陀長壽路、長寧虹橋路、楊浦東外灘，分別下跌1.54%、1.51%、1.48%、1.41%。上述板塊中改善客銳減，導致成交下降二到四成。而一些優質學區房所在板塊，成交主導為挂戶口型的售後公房，400萬以內二室兼具自住功能，賣家僅提供5萬元以內優惠，如閔行七寶、浦東洋涇、徐匯田林價格分別下跌0.63%、0.56%、0.56%，成交量下降二成。另外，一些新興城區板塊剛需購房者面對樓市風向轉變，壓房東掛牌價讓步後再商小幅議價，如浦東外高橋、寶山淞南、松江九亭、寶山顧村，分別下跌1.39%、1.32%、1.23%、1.16%，賣家為促成交也給出讓步。

　　持平板塊較上月減少4個，為21個。其中中心城區板塊11個，如黃浦蓬萊公園、黃浦新天地、靜安江寧路，成交均在30套左右，較前無大波動。成交房源也多為中高檔改善房，如600-1000萬元、90-120平方米的改善型房源，即使政策收緊行情轉冷，持有優質房源的賣家也不輕易讓價。另外，新興城區的浦東三林、浦東川沙、閔行浦江等剛需板塊，300萬元、75平方米以內的房源成交均過百套，成交量支撐價格保持穩定。

　　上漲板塊價格平均上漲0.11%，漲幅環比縮小0.02個百分點。市中心板塊如黃浦老西門、徐匯萬體館分別上漲0.14%、0.07%。區域內漲跌互現，優質房源成交拉動房價上漲。而新興城區板塊，如嘉定南翔、寶山上大、松江佘山分別上漲0.11%、0.10%、0.09%，區域內300萬左右二室次新房及動遷房價格堅挺。

　　上海二手房指數辦公室認為，2017年1月上海二手房市場量價齊跌，限購、限貸等調控政策有效抑制了投資投機購房。二手房市場進入穩步降溫通道。掛牌量和掛牌價下降，帶看量持續下滑，二手房價格向下調整的趨勢愈發明顯。不過，抽樣發現，部分區域出現了均價上漲，這表明瞭交易結構變化、改善需求交易增多，而非房價水準的上漲。置換改善是市場一大動力，隨著改善型需求逐漸回歸，市場將趨向穩定。

　　春節過後的2月，嚴政開啟的樓市預期改變更加明朗，縮量下調，房價面臨調整是必然的。住房回歸居住屬性日益成為共識，未來政策與市場氛圍也將有助於讓炒房者知難而退，讓消費者理性消費。