一二線城市土地市場降溫 地塊成交溢價率降低

　　2月21日，上海金山區迎來三宗住宅用地出讓，地塊分別為位於楓涇鎮、金山新城以及工業區。三宗地塊共有10位競買人申請競買，最終由北京建工、上海建工以及華紡和城地産分別競得，總成交價為33.9億元。

　　值得一提的是，除金山新城地塊有七家開發商競價之外，其他地塊均只有一家開發企業競價，最終金山新城以低溢價成交，其餘兩宗地塊則以底價成交。

　　《經濟參考報》記者了解到，春節前後隨著地方樓市調控政策持續落地，各地針對土地市場的政策呈現收緊之勢。在此背景下，去年火爆的土地市場明顯降溫，一二線城市普遍告別此前的高溢價率，進入低價模式。

　　2月17日，上海臨港南匯新城出讓三宗宅地，總出讓面積約16.6萬平方米，總起始價約41.87億元。最終，三宗地塊接近底價成交，溢價在1%左右，總成交額約42.3億元。

　　2月16日，北京土地市場迎來春節後首次土地拍賣，當日共有兩宗房山良鄉鎮住宅用地進行出讓，吸引了中糧、石榴集團、碧桂園等八家房企及綜合體參與競爭。最終，兩宗地塊分別被“中海、首開、保利、龍湖聯合體”和“金地、旭輝聯合體”競得。土地總價分別為23.25億元、18.1億元，溢價率僅為10.71%與9%。

　　亞豪機構市場總監郭毅認為，節后土地市場“遇冷”，原因之一是受到拍地主體變動的影響。“近期越來越多的房企在拍地過程中組成綜合體，四至五家組合成一個綜合體並不少見，大型綜合體的出現避免了在拍地過程當中産生過多‘內耗’。”他説。

　　“大部分熱點城市土地成交溢價率明顯降低，比如深圳、上海等城市地塊成交溢價率均明顯低於2016年平均水準。除少數熱點城市外，整體土地溢價率有所平穩。”中原地産首席分析師張大偉認為，北京、上海等一線城市最近成交的幾宗地塊基本接近零溢價率，“這體現了嚴格調控政策下，土地市場開始明顯降溫”。

　　中原地産研究中心統計數據顯示，1月全國土地市場相比去年四季度繼續降溫，成交總價超過10億元以上的單宗地塊合計61宗。超過10億元的地塊中，溢價率超過100%的只有17宗，這部分高價地主要分佈在合肥、南城等城市。

　　張大偉分析稱，去年年底各地陸續出臺的嚴厲的調控政策，不僅開始在住宅市場發揮作用，也正在深層次地影響土地市場。尤其是一些一二線城市，分別針對土地市場出臺了有針對性的收緊措施，對抑制高價地起到了關鍵作用。

　　2月13日，天津市公佈土地出讓新機制：當掛牌競買報價達到最高限價時，不再接受更高報價，競報自持面積等；若競報自持規劃商業建築面積達到上限時，轉為競報自持規劃住房建築面積階段；對競報自持商業建築、自持住房建築，不得辦理銷售許可，不得分割轉讓、分割抵押。

　　在天津之前，北京、上海均出臺了類似政策，進一步收緊土地市場的出讓機制，以抑制高價地的出現。張大偉進一步分析表示：“南京等城市也在土地出讓過程中設置了最高限價等措施，在這種情況下，熱點城市土地成交的溢價率陸續出現降低。”