二手房交易“套路”多 簽合同前謹記先查冊

　　買學位房簽了合同，才發現房産已被查封；貸款時發現房屋樓齡長無法做公積金貸款……近日，廣州市房地産仲介協會（下簡稱“協會”）發佈《2016年存量房交易糾紛調處工作簡報》。發佈的信息顯示，2016年該協會全年受理消費者投訴糾紛同比上升74%。其中，認為仲介公司未盡告知義務的糾紛宗數最多，還有部分糾紛是因消費者自身評估能力及風險防範意識不足所致，比如資金準備不足、對貸款審批額度預計不足、對購房資格條件評估不足出現偏差等。

　　協會提醒消費者，在交易前應多了解房産交易流程及注意事項，應選擇辦理了工商註冊和房地産仲介資質的正規仲介公司提供仲介服務。在簽訂房屋買賣合同前，一定要要求業主或仲介機構提供産權查冊證明，仔細查閱查冊資料，清楚了解房屋自然狀況及權屬狀況。

　　涉未告知義務糾紛最多

　　仲介協會數據顯示，去年全年共受理消費者投訴糾紛87宗，較2015年上升74%。

　　糾紛主要集中在：認為仲介公司擅自製作、變更網簽合同內容；認為仲介公司隱瞞房屋情況，未盡告知義務；由於交易一方履約意識不足，或交易出現問題後雙方不願讓步等導致合同無法繼續履行等。其中，認為仲介公司未盡告知義務的糾紛宗數最多，佔糾紛總量的37.9%。

　　還有一部分糾紛是因消費者自身評估能力及風險防範意識不足所致，如：資金準備不足、對貸款審批額度預計不足、對購房資格條件評估不足等，導致交易無法完成。

　　案例1：裝修未被納入評估價值 按揭貸款額度低房子買不成

　　2016年6月，李小姐將市郊的房屋出售，計劃在市中心重新置業。某仲介公司向其推薦了天河區一套房屋，據業主王某介紹，房屋新購置不到半年，裝修花費近40萬元，且房屋附帶一個50平方米的天臺，面積未計入房産證。李小姐對該房屋十分滿意；雙方經反復磋商，最終以288萬元的價格簽訂合同，李小姐支付了10萬元定金。

　　其後李小姐在辦理銀行按揭手續時發現，銀行僅同意按評估價230萬元的六成（即138萬元）審批按揭貸款額度，而自己手頭除需支付首期款（86萬元）外的剩餘資金，不足以補齊64萬元的差額。直至合同約定交易的期限，李小姐仍未能籌措到足夠資金。

　　無奈之下，李小姐只好與業主協商解除合同，最終業主王某退還了部分定金3萬元；李小姐認為仲介未告知該房屋準確的評估價值，存在過失，不願支付仲介服務費，後仲介向市仲裁委提起訴訟，經仲裁委判決，認為仲介公司已促成買賣雙方成交，故判決李小姐應當支付仲介服務費3萬元。

　　案例分析

　　銀行受理按揭業務時會委託第三方評估房産價值，本案中因原業主裝修折舊期限較短，難以計入評估價格，附帶平臺沒有權屬，也不能納入評估範圍，從而出現評估價格低於實際成交價格，銀行同意貸款額度低於買家預估金額的情況。根據《合同法》，李小姐因無能力繼續履行合同屬於違約，本應無權要求返還定金。消費者可對比同樓盤或同地段房價，必要時提前諮詢專業人士，對房屋進行估值。

　　案例2：買“學位房”未查冊 過戶才發現房被查封

　　2016年10月，陳某通過某仲介公司介紹，看中了天河區一套“學位房”，該房屋屬張某、方某共有。當晚，仲介公司通知業主張某、方某與買家陳某簽訂合同，業主張某臨時有事未能到場，因擔心學位房緊俏被其他人買走，陳某在查驗房産證後，與業主方某簽署了《房屋買賣合同》，並向方某支付定金10萬元，向仲介公司支付了5萬元仲介費。第二天上午，張某在合同上補簽名。當天下午，仲介公司協助陳某到房管部門進行産權查冊，卻發現該交易物業在當天上午剛被法院查封。陳某要求仲介公司立即聯繫業主，取消交易並退回定金，同時要求仲介公司退還仲介費。

　　業主表示，房子是因為斷供而被查封，簽約時確實不知道已被查封；如能還清銀行貸款，可以繼續交易，但需要時間辦理。陳某認為風險太大，堅持要求退還定金及解除合同。

　　經多次協商，業主退還定金給陳某並解除合同。仲介公司則認為其促成交易前房屋是沒有查封的，故不同意退回仲介費。

　　案例分析

　　協會分析認為，根據相關規定，如在促成交易前，仲介機構未按規定履行查驗、告知等義務的，執業人員最高可罰款3萬元，情節嚴重的，還可吊銷執業資格證書。消費者在簽訂合同前，一定要要求業主或仲介機構提供産權查冊證明，清楚了解房屋自然狀況及權屬狀況。此外，約定仲介服務費用時，可採取分段支付形式，並在合同或協議中列明。

　　案例3：辦按揭才發現樓齡太長 申請貸款年限受影響

　　2016年9月，某仲介公司向林女士推薦了位於越秀區的一套樓梯樓房屋。看樓過程中業主高某告知林女士其不是該房屋一手業主，根據1998年購買該房屋時的印象，樓齡應在1995年前後，雙方最終確定以325萬元的價格簽了交易合同，林女士支付8萬元定金給業主，及支付部分仲介費3萬元。

　　之後，林女士委託按揭公司辦理按揭手續，卻被告知經産權查冊，該房屋建築時間是1990年，無法申請20年的公積金貸款，僅可申請15年的商業貸款。由於商業貸款年限短、利息高，月供比原計劃高出不少，林女士無法承受。經與業主協商，業主同意解除合同並退回部分定金4萬元。林女士認為在委託仲介公司尋找房源時，就已告訴自己要辦理20年的公積金貸款，簽約時經紀人楊某又承諾一定可以辦理，如今被迫解約仲介公司有很大責任，故要求退還仲介費及賠償損失的定金。而仲介公司認為林女士現場查驗過房屋及房産證，且公司從未做過一定可辦理20年公積金貸款的書面承諾，現在無法交易不是仲介公司的責任，故不願退還仲介費及賠償定金。多次協商無果，林女士狀告仲介公司。

　　案例分析

　　協會分析認為，公積金貸款對房屋建築結構、建築時間的要求較商業貸款更高。購房人如需按揭購房，建議認真核實房屋建築結構、建築時間等信息，對於房産證中未記載的信息，可前往房管部門進行産權查冊，切勿在未核實的情況下簽署合同。根據《廣州市房地産仲介服務管理條例》等相關規定，仲介公司應當在簽約前協助辦理産權查冊，以進一步核實房屋各項自然狀況及權屬狀況等，以避免糾紛。